この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。

純利回りが２％や３％という、「利がとても薄い」状態でのアパート・マンション投資。フルローンを仲介業者があおり、新米大家さんが煽られてどんどん購入していきます。

 

銀行員だったわたくしが目撃した事実とは

 

購入後、２年後３年後の彼らの多くがどうなっていくのか。
元銀行員のわたくしが目撃した事実をお伝えしたいと思います。

想像してみてください。

いえ、想像するだけでぞっとしてしまうのでしないほうがいいかもしれませんが・・・。

もし本当に入居者が半減してしまった、そして次の入居者がなかなか入ってこないといった状態が続くと、あなたはどうなってしまうのでしょうか。

不労所得を目指して購入したアパート・マンションのはずなのに、自腹を切って損失補てんしなければならなくなってしまいます。

実際、これは私が元メガバンクの銀行員だった経験から目撃していることなのですが、月々の給与所得から赤字アパート、マンションの借金を返している人は実はかなりいらっしゃるのです。

 

リスクとリターン、バランスとれていますか？あなたの不動産投資

 

私が問いたいのは、１％２％の利益（100万、200万）の為に1億、2億の借金を背負う覚悟はございますか？そしてもし今述べた様な事態に陥った時、自分で損失補てんできますか？　という事。
私にはあまりにリスクが高すぎる気がするのですが。

私は以前銀行に勤めた経験があり、外国為替(FX)のホールセール（大口）取引ですと最低取引単位が百万ドル（約1億円）。百万ドルを「1本」と呼んでいました。100本単位での注文も普通に来ました。ですから、1日に5億10億のお金でもなんともおもわなくなっておりました。一度に扱った金額で最高額は2千億円です（正確には某メガバンクおよび某政府系金融機関に依頼されて行った米ドル建ての取引だったので各20億ドルと25億ドル）。

わたしのような規模で資金を扱っている例は銀行業界でも珍しい部類に属すると思いますが、それでも一般的に申して銀行員として普通に本部で働いていれば億単位の取引はいくらでも体験できますから大金に対して耐性ができます。
札束をゲームのスコアのように感情を殺して淡々とカウントできるようになります。

ですが、一般金融機関に勤めていない方は億のお金を目にすることはあまりないと思います。

不動産の場合どんなに安い物件を買っても数百万円はします。
この金額でも日常見る機会はなかなかありません。

そういった方々が数千万円の物件を購入するわけですから、そもそもの金銭感覚が麻痺してしまいます。例えば1億円の物件を契約（購入）しても実際の決済までに1億円の現金を見ることはまずありません。

1億円。

あなたの給料で何か月分に相当しますか？　

皆さんの買う不動産には賃料収入という果実もついてきますが、先に述べた大きなリスクも付いてくるのです。そしてそういったリスクは不動産投資を始めたあとジワジワとやってくることを。

 

アパ・マン投資ではリスクの小口分散化に限界がある

 

もっと小口分散化して貸し出しができればいいと思うのですけれどもね。

アパ・マン投資ではそれは難しいのですね。細かく区切ってワンルームで１部屋１５㎡のお部屋なんて、いまどきよっぽどでないと借りてもらえません。

そりゃ、生活保護者の方たちを入れたり、ルームシェア形式にして社会的弱者を狭いお部屋に押し込めて賃料をせしめるというビジネスもあるわけです。

この記事を書いている時点では地方の高校で手間もない、世間を知らない女子に月家賃３～４万円で都内の木造ワンルームを改造して２段ベッドを並べた部屋にルームシェアと称して押し込み、仕事をあっせんしている会社があるのを見ています。

セミナーで募集して、東京をあきらめない！というようなキャッチコピーで女子の皆さんを集めるのです。彼女たちはなけなしの５万円を握りしめて上京。シェアルームに入居。その会社があっせんしてくれる仕事に就職。その会社の派遣業務なので給料の半分はピンハネ。手取りは７～８万円程度。そのうち半分は家賃に消える。スキルアップと称してシェアルームの英会話プログラムに参加。月５千円。お茶会に参加。月３千円。婚活と称してパーティーに参加。１回１万円。資金繰りに困りそうになるとカードローンのあっせんが来る。

運営会社は儲かっているでしょうね。
入居者の若者たちは、まるで戦前の女工哀史や蟹工船のようです。ワーキングプアどころではない、合法的に半ば奴隷のような状況で都市生活を送っている階層が生まれています。

私どもはこのような企みには関与しません。
私どもは自分の親兄弟や自分の妻子供に、自分がどんな商売をしているのか、どんなビジネスから収入を得ているのかを胸を張って説明できない、このような分野にはとても興味を持つことができません。
それに、胸を張って説明できない分野のビジネスのご紹介をするつもりもありません。

使う人、使うもの（部屋）を提供する人、資金を融資する人、すべての人がハッピーになる小口分散化の方法は、ないのでしょうか？

じつは、あるのです。続く文章以降で順次、ご説明いたします。