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賃貸管理と建物管理
前回は不動産投資における「金融機関との付き合い方」
についてご紹介しましたが、今回のブログでは、「管理業務と管理会社」についてご紹介していきたいと思います。
ここからは、物件購入後にとても重要となる「物件の管理運営」についてご紹介します。
物件を所有すると、必ず「管理」に関する業務が必要になります。
業務の内容は、「賃貸管理」と「建物管理」の２つに大きく分けられます。
賃貸管理は、入居者の募集にはじまり、契約の事務手続き、家賃の回収、滞納者への催促、入
居者のクレーム対応などの業務となります。
建物管理は、建物共用部の定期的清掃や法定点検、設備修繕など建物の状態を維持するために行う業務のことです。
それでは、「賃貸管理」と「建物管理」の主な業務内容について、それぞれ具体的な例を挙げながら触れていきます。
＜賃貸管理の主な業務内容＞
① 入居者の募集
所有する物件に入居してもらい、安定的な家賃収入を得る。
言うまでもなく、このことが不動産投資をするうえで最も重要です。
家賃収入を得るためには、物件への入居募集は欠かせません。
現在は、人口減少とアパート・マンションの供給過多という状況ですが、今後、既存アパート・マンションの空室率はますます上昇していくことが予想されます。
そうした中で、他の物件にはない独自性や強み、付加価値を打ち出すことにより入居者を確保していくことが、不動産投資を成功させるポイントになるでしょう。
② 家賃の回収
家賃の回収は、昔はオーナー自らが入居者の部屋を訪れ、他愛もない話をしたうえで、現金で回収していましたが、最近ではほとんど銀行振込です。
毎月指定の口座に入居者から家賃が振り込まれているかどうかを確認しなければなりません。
それでも、銀行振込ですと、現金で回収するよりはるかに手間は省けます。
しかし、銀行振り込みの場合は、入居者の顔がよく見えないというデメリットがあります。
契約締結時以外、入居者と会うことはめったにありませんので、入居者が部屋をどう使っているか、元気にしているか、などの現況が全く分からないのです。
一方で、部屋を訪れて現金で回収すると、入居者一人一人と会話をしますので、それが部屋や共用部を丁寧に利用することを間接的に促すことになります。
また、元気に仕事しているかなど現在の状況を確認でき、家賃滞納への予防線を張ることができます。
家賃滞納は、オーナーにとって、非常に切実な問題です。
そのため、家賃を確実に回収することはとても重要な業務となります。
家賃の滞納が生じた場合は、できる限り早く対策を講じる必要があります。
数か月も滞納が続く場合には、賃貸借契約書の条文に基づき、退去を前提としてアクションを起こさなければなりません。
③ クレーム対応
賃貸物件を所有していると、入居者から「設備・機械の故障」「近隣住民とのトラブル」などのクレームが入ることがあります。
クレームは急ぎで対応を求められることが多く、この対応が遅れてしまうと、設備故障以外の部分へのクレームに発展してしまう可能性があります。
よって、クレーム処理は、できるだけ迅速に対応するよう心がけましょう。
＜建物管理の主な業務内容＞
①共用部の清掃
共用部の廊下や階段、照明、郵便ポスト、自転車置き場、ゴミ集積所など多くの箇所の清掃が必要となります。
入居者を募集する、入居者に長期間入居してもらうためにも、共用部は定期的に清掃を行い、物件の価値を下げないように努めなければなりません。
清掃費は経費に計上できるため、専門業者に委託するのがいいでしょう。
②法定点検
法定点検とは、建築基準法や消防法などにより、共同住宅に義務づけられている点検・検査のことです。
この検査を実施できるのは有資格者のみとされています。
物件の階数や延べ床面積によって必要な検査内容が異なるので、必ず不動産会社に確認しておきましょう。
③設備修繕
建物は、年月が経つにつれ必ず劣化してきます。
この劣化を食い止めるためには、外壁の補修や塗装、排水管の取り替え工事などの修繕工事が必要となります。
大規模な修繕工事は10年度に一度程度ですが、一度にかかる費用が大きくなるため、事前に資金準備を行っておく必要があります。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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