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前回は相続税評価における旗状地や無道路地の話でした。国税庁で路線と定義されている道路は、いわゆる「通り抜けのできる道路」のことを意味します。
よって、行き止まりの私道には路線価はありません。
しかし、行き止まりの道路は街を歩けばそれなりにあるものですが、こうした行き止まりの私道だけに面している土地というのは、原則このままでは評価ができないことが多いのです。
評価ができないからと言って相続税がゼロになるというわけではありません。
今日は、行き止まりの私道だけに面している土地の評価についてお話ししたいとおもいます。
行き止まりの私道は特定路線価を使用しないで評価するほうが有利
（おことわり）著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。
具体的には、国税庁は申し出があれば、行き止まり道路を路線とみなして路線価を設定できるとして、これを「特定路線価」といいます。
行き止まり私道は、あくまでも価格評価のひとつとして、特定路線価を設定できるのであって、絶対にその方法で評価しなければならないというわけではありません。
特定路線価には問題もあります。
申し出がないと金額が分からないとともに、その金額が同じ地域の路線価の5％から10 ％程度の減額にしかならないということです。
最も大きな問題は、申し出た場合は、必ず特定路線価で評価しないといけないことです。
行き止まり道路にだけ面している土地は、この道路を通路と見立てて旗竿地として評価することも可能です。
よって、特定路線価と比較したうえで、少しでも低い評価法で申告したいと誰しもが思うものですが、それができないのです。
旗竿地で評価すると、１０～４０％は減額可能なので、特定路線価の減額幅が５～１０％程度だとすると、一般的には特定路線価を使うよりも、旗竿地で評価したほうが有利になるといえます。
私道の評価はどうなるかというと、私道には行き止まり私道だけでなく、通り抜けができる私道もあります。
不特定多数の人が使用できる通り抜け可能な私道は評価しないので、相続税評価額はゼロです。
一方で、特定の人だけが使用する行き止まり私道の場合は、路線価の３０％で評価されます。計算式は次のようになります。
私道の評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 0.3 × 面積
なお、私道の所有者だけが利用するものは、路地状敷地として宅地に含めて評価します。
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がけ地にある土地は評価が低くなる
敷地内にがけ地があると、がけの部分の利用価値はとても低くなるで、評価額を補正し減額可能となります。
建築基準法等でいうがけ地とは、傾斜度が 30 度以上の急傾斜地のことを指します。
高さの基準はとくにありません。
がけ地を補正するがけ地補正率は、①敷地全体に占めるがけ地の割合、②がけ地の方位の２つの要素によって決まります。
がけ地の割合が多くなればなるほど、使える土地は少なくなるため、評価は低くなります。
また、方位はがけ地が向いている方角のことを意味しますが、もっとも評価が高い（減額幅が小さい） のが南向きのがけになります。
どの方角にがけがあろうとも、価値はそれほど変わらなそうに思われるかもしれませんが、がけであっても日当たりのよい南がもっとも評価が高く、次いで東、西、北の順となります。
なお、方角が南東とか、北西という場合は、補正率はそれぞれのがけ地補正率を平均して算出します。
また、がけ地ではないものの、利用価値が極端に低い次のような宅地は、路線価に織り込まれていない際は、10％の評価減が可能です。
・道路より高い位置、または低い位置にある宅地で周囲よりも著しく高低差のあるもの
この場合も高さの明示はなく、 一般的には３～５mとされています。
こういった土地を10％の評価減で申告すると、前述したように結果的に高く評価することになってしまいます。
評価方法に決まりはありますが、鑑定評価書による申告も認められているわけですから、こうした方法を利用すると相続税は節税できますし、すでに申告しているのであれば、還付請求をすることもできます。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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