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前回は相続税評価時、接道状況で評価額が変わるお話をしました。今日は土地の形が相続税評価額に与える影響について。
正方形や長方形の土地を整形地、それ以外の土地を不整形地といいます。
不整形地は評価減がありうる
住宅地として開発された分譲地には、正方形や長方形に区切られた土地ばかりありますが、それ以外の多くの土地はそのような整った形をしておらず、まさしく不整形地といっていいでしょう。
（おことわり）著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。
当然ながら、不整形地は、使い勝手が悪く利便性に乏しいため、整形地より評価は低くなります。
不整形地の評価をするときには、まず正方形や長方形に置き換えて評価額を算出し、それに不整形地補正率をかけて計算することになります。
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無道路地は建築制限があるため評価も低くなる
無道路地とはまさにその名の通り道路に面していない土地になります。
建築基準法等の制限により建物を建てることも、建て替えることもできません。
無道路地は建築が制限されるため、使い勝手が悪く、土地の評価額は減額されます。
一般的に、建物を建てる場合は、建築基準法等で土地が道路に2m以上接していることと決められており、これを接道義務といいます。
よって、無道路地に建築する、または建て替えする場合は、間口2m以上の道路を開通する必要があるのです。
接道義務は自治体によって違います。
なお、接道があっても幅が２m未満の土地であれば、建築制限を受けるため、無道路地と同じ手法で評価することになります。
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旗竿地の評価は低くなる
道路に接している間口が狭く路地状の通路で奥まった敷地とつながっている土地のことを「旗竿地」といいます。形が竿についた旗に似ているからです。
また、敷地が道路まで延びていることから敷地延長（敷延）とも呼ばれます。
地方都市ではあまり見られませんが、東京都内などの首都圏では、限られた土地にできるだけ多くの住宅を建てるために、旗竿地として分譲する事例はかなり多くあります。
旗竿地は不整形地の―つで、最近分譲されている首都圏の旗竿地の間口はほとんどの場合2m以上となっています。
これは前述したように、建築基準法等により間口が 2m未満の土地には建物が建てられず、建て替えもできないからです。
建築許可の出ない土地を売っても売れないですものね。
ここで、以前と異なる旗竿地の問題点があります。
それは、以前は間口が1間(“いっけん”、1.8m)あれば建築基準法上では建て替えが可能となっていたのです。
現在の建築基準法に適合していないため、現在では適格要件に該当せず、建て替えはできません。
旗竿地は不整形地のひとつなので不整形地として評価可能ですが、旗竿地ははじめから通路がついているものの、理論上は無道路地と違いはないため、無道路地と同様の評価方法となります。
不整形地の一つとして評価可能な無道路地の評価方法については以下の通りです。
- 想定整形地の評価額を求める
- かげ地部分の土地の評価額を求める
- 1.－2.想定整形地からかげ地を差し引く
- 3.に補正をして旗竿地の評価額を求める。
このときの補正率は「不整形地補正率 × 間口狭小補正率」と「奥行長大補正率 × 間口狭小補正率」のいずれか有利なほうを使う。
間口が２m以上ある旗竿地の場合は以上で終了です。
しかし、間口2mに満たない場合は無道路地と同じように、２m以上の間口があると仮定して計算する必要があります。
無道路地の評価と同様に、２mの接道義務を満たすようにするため、4.で求めた評価額から、通路部分の２mに満たない土地の評価額を差し引かなければなりません。
その評価方法を用いることにより、間口が 2mに満たない旗竿地の場合は、無道路地並みの評価になることがしばしばあります。
間口2m以上と同じ評価方法で申告したとなれば、過大申告している可能性もあるため、評価によっては相続税の還付が受けられるケースもあります。
きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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