1棟もの収益マンションへの投資と収支(5)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。前回の続きで、地方の1棟ものマンションをローンで購入した場合の返済比率の計算をしてみましょう。

 

前回の試算結果では、

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
 
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
 
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

【返済比率の計算】

毎月の返済額が369,619円で、年間4,435,628円です。
年間の家賃収入は1200万円ですから
 
家賃収入 1200万円
返済額  443万5628円(家賃収入に対する比率 36.96%)
運営費  300万円(家賃収入に対する比率 25%)
残    456万4372円(家賃収入に対する比率 38.04%)
です。
 
家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
 
アパート投資の項でもお話ししました通り、わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきました。経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。今ご紹介した物件例ですと、とても理想的ですね。
 
なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。
 
ちなみにこの物件、25年返済にしても年間返済額508万6千円、返済比率は42.3%と大変優秀な物件といえます。20年返済ですと年間返済額607万1千円、返済比率は50.5%。ぎりぎりOKな感じでお勧めできるかな、という感じです。税法上の償却年限が47年、経過年数22年ですと、残25年ですので複数の銀行をあたっていくと25年のローンは出ると思います。ここだけの話、あとは、融資担当者の直属の上司(支店長)と本店の融資審査担当との交渉がうまくいくと、5年程度であれば上積みしてくれることも。
 
融資案件で他行に負けたくないという心理が働くので、あなたが堅実な暮らしぶりをしている方であったり、属性の良い方ですと個別に本部にそのように交渉してくれることも珍しくないのです。銀行員もサラリーマンですから、「貸してナンボ」ではあるわけです。
 
次回は、以上の分析を踏まえて、地方の一棟マンション投資について考察してみたいと思います。

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