1棟ものアパートへの投資と収支(0) フルローン、オーバーローンで購入された方の相談を受けました。心が痛みます。

トランクルーム大家のマイクラです。
トランクルームは満室利回りで控えめなものでも10~15%、実はある条件下では50%~60%の利回りになる物件も珍しくないのですが、まだまだ不動産投資としてはマイナーな分野ですよね。

世間ではアパート投資やマンション投資が大流行です。
物件情報を流すと問い合わせが来るのは良いにしても、フルローン、オーバーローンを当たり前のように業者に要求してくる投資家の多いこと、多いこと・・・・。

先日も相談を受けました。おなじみの手口で銀行が騙されているケース。最近増えています。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています

手口は、この業界に長くいれば誰でも知っている手法です(でもまともな人間ならやらないし、すすめない)。
手掛けているのは新興系仲介業者ばかり。

そもそも業歴の長いところ、信用第一のところは手を出しません。
新興系の一部イケイケ業者さんは経験が浅いためか、確信犯で店をたたむつもりだからなんでもいいやと思っているからなのか、よく見ると書類と書類の間にぼろが出ているスキームばかり。どことは言いません。
あえてヒントを出すならば、ギラギラしているところとでもいえばいいですかね。

個人投資家だと知らずに関与してしまうんですよね。
民法も宅建業法もしらないからね。ああ、あとは詐欺的手口だから刑法か。

知らないから、業者さんに言われてそんなもんかなと判を押す。エー見せ金用意するだけで実質負担なしで利回り10%の鉄筋コンクリートのマンションが手に入るの!?銀行が全額融資してくれて、手数料まで全部出してくれるって!そりゃおいしい!というわけで、定年までの給与所得を実質的な担保ととらえる住宅ローンと同じノリで、事業性の資産であるアパート、マンションのフルローン、オーバーローンに手を出します。

判を押してしまえば知らなかったでは済まされない。関与した業者は問題が噴出するころには廃業しているので、ご自身で何とかするしかない。いま駆け込みで相談に来ている方々は、まだ「不幸中の幸い」と呼べるレベルです。

持ち込まれる書類を見る。どれもこれもやり方は一緒なので通読するのに5分もかからない。毎回思う。手口が稚拙だ。
手口自体は大まかに分類して2流派ある。おそらく家元(?)が2つあるんだろう。。。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。


ここで書くとこのブログを見ている同業者がいるようなので(アクセスログ取ってるからわかるよ!)、真似されて犠牲者が出ないよう、書きません。

銀行員向けに手口を公開するシークレットセミナーでもやろうかな。
興味のある金融機関の方、できれば融資企画や審査の方などが理想なんですけれども、お声がけいただければ内幕暴露事例紹介セミナーなど、しますよ。お代はいりませんよ。

もと銀行員の私に言わせれば、銀行員はばかじゃない。取引よく見てるので結局そればれるよ?という手口が横行しているのです。

初回からこの手の取引に手を染めてしまうと、麻薬患者のようにやめられなくなるみたいです。社会的地位の高そうな方々が平気で要求してきます。ほんとにびっくりです。上場企業のエリートサラリーマンの方ですとか医療関係者ですとか・・・それも、一人二人ではないのです。

私どももまたかとは思いつつ、「いやいやちょっとおまちくださいよ、あなたが関与した取引はですね・・・・内幕はこう、エージェントはこのひと、指揮棒振ってるのはおそらくこの人、法的関係がこうなって、こじれた場合に、生じうる法的責任はこうで、お宅さんが逆上して訴えたとするとお宅さんも刀傷あびることになるよ~」と、できるだけ明るく説明します。

なぜ明るく説明するのか?
それは、みなさん次第に顔色が青白くなっていくからです。

そうなんです。きっと悪気はなくて、しらずに関与してしまったのですよね。

初めに出会った不動産屋がその手の業者さんだと、それが当たり前と感じてしまうようです。
ひなどりが生まれてすぐに見たものを母親だと思うように、投資不動産業界の取引とはこんなもんなんだと思いこんでしまうようです。

業者側も担当者が若手だったりすると、背景もよくわからないまま上司にこう説明しなさいと指導されていたりする。
自覚のないまま販売営業に当たっている者もいる。
こういう若者、報酬の大半が成果給だから一生懸命だ。これがまた始末に負えない。
屈託なく満面の笑みでセールスしてくるわけです。
熱心にね。

心を動かされたあなたはこの子がここまでやってくれるなら、信用するよ。と購入を決断。取引の詳細に入ると上司登場。みたいな。ドラマではなくて本当に起きている話です。

いずれにせよ、その種の取引の方々でそのまま運よく生き残る人は1割2割だとご理解ください。景気の山と谷を3回見てきており、毎回同じ風景を見ているので今回だけ、自分だけは大丈夫ということはないのです。

現在も購入後に立ち行かなくなった方々が私どもはじめ複数の空室対策専門屋に売買契約書を握りしてて来社され、売却の相談をされています。

物件取得時に仲介さんや自称ローンコンサルタントが手数料欲しさに違法な契約書を交わして購入させ、融資行が気が付かないように手続き。
手数料をもらって逃亡。または、後でクレームしても投資は自己責任なんだからと居直られる。

業界の横の情報交換によると、うちだけでなく複数の空室対策に強い不動産屋さんに駆け込んでいる人がいらっしゃるようです。

おそらく遠くない将来、手口がばれ、鋭意フルローン、オーバーローンを推進していた仲介会社が順次、銀行から出禁(融資禁止)となっていくと思います。これも何年かに一度みる風景だな。業界の品位を落とすからやめてほしい。みっともない。

日本中に宅建業者が12万5千社おります。毎年5千社が新規登録し、毎年5千社が廃業していきます。
生き残るためには厳しい生存競争を勝ち抜かなくてはならない業界ではあります。
ですが、だからと言ってやってよいことと悪いことはある。
自分の親兄弟家族子孫にたいして説明できない商売はやっちゃいかん。そうおもいます。おまえは理想論者だという同業者もいます。でも、やっちゃいかんもんは、やっちゃいかんのよ。

ほとんどのケースでは、フルローン、オーバーローンの意味が分かるのはマーケットが下り坂に転じて一年後くらいです。
いまは我が世の春を謳歌しているんでしょう。あと何棟でリタイアできるなーとか、南の島に住もうかなーとかうきうきしていることと思います。

でもね、この業界、まあ前半は銀行金融業界でしたけど、15年20年見ている人間にとってはデジャブ(dejavu=既視感)を見ているかのよう。

数年前にも同じ風景を見たなあ。メガ大家さん(当時はそんな単語はなく、億越え大家とか、1年で最速セミリタイヤとか、そんな呼び名だったような気がします。)がブログを書いて、本を出して、DVD出して、取材を受けて。そのあと連絡つかなくなる人も少なくないんですけどね。大家さんのみ会でビッグな話を聞かせてくれた彼は、げんきかなあ。。。

もちろん、ハイレバレッジ投資で生き残る人もいるので、ハサミとレバレッジは使いようで活きもすれば死にもすると思います。

不動産ではないですがソフトバンクの孫さんなどはお手本のような方です。彼は、融資期間中に起こりうるシナリオを1000通りも考え、それに対する対処法を考えて投資を実行するといいます。
ソフトバンクはもともとソフトウエア卸販売業、ついで出版会社だったソフトバンクはそうやって日本テレコムを買収して固定回線の電話事業に参入し、イー・アクセスを買収してADSL事業(昔ながらの銅線の電話回線を使った高速ネット通信サービス)に参入し、ボーダフォンを買収して携帯電話事業に参入した。米国の携帯電話会社スプリント(AT&T、ベライゾンに次ぐ米国三位の携帯電話会社)も買収した。そしていまはモバイルチップには欠かせない企業であるARMを買収した。そういう方もいらっしゃるわけです。

脳が千切れるほどに考えて考えて、シナリオ分析を行って対処方法を考え、納得ずくで投資を行うのであれば、それは一つのやり方であろうと思います。

借入金額の大小規模間はさておき、適切なレバレッジ(借入金を組み合わせることによるリターン向上策)を導入してアパート・マンションを購入し、不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

事実として不動産投資で資産家となり悠々自適な人生を送っている人をわたくしも3桁に迫る人数、存じております。

ようは程度問題なのです。学力と社会的地位が高い年収1千万超えていてもマネーIQが低くキャッシュフロー計算ができずに失敗する人もいます。逆に、所得は世間並みかそれ以下であるけれどもこつこつと信頼できる業者と相談しながら安全確実な資産形成を続けている方もいらっしゃる。

長くなりました。
そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートマンション投資の良し悪しと特徴を、直感的に理解できるよう図解などを用いて、説明してみたいと思います。


 


 

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