空室を埋めるための工夫|vol.241

不動産屋にお願いする管理には、基本的には入居者募集業務も含まれます。
管理契約書にこのことを記載する場合は、「入居者募集も行うことができる」という文言にしたほうが望ましいでしょう。
つまり、入居募集をやってもいいし、やらなくてもいい、ということになります。


不動産管理会社の仕様に契約書作成を統一する

なぜこのような文言にするかといえば、他社が入居者を決めてしまうと、仲介手数料の半分をもっていかれるという理由で他社からの入居者募集を断る会社が稀にあるのです。

よって、入居募集業務は管理会社だけでなく、貸主の権限で自由に他社にも依頼できるようにしておくのです。
仲介手数料は客付けしたところが満額もらえる形が好ましいと思います。

そして、どの会社で客付けしたとしても、賃貸契約書は管理会社だけのものに統一したほうがよいでしょう。
そうでないと客付けした会社ごとに契約書が異なり、契約内容の調整などに手間がかかってしまします。

しかし、管理会社は他社で客付けしてしまうと仲介手数料が自分のところに入ってこないので、契約書作成費として貸主が別途契約書作成費用を管理会社に払うようにするのがベターです。

この場合の作成費用は、管理会社との調整になりますが、作成費は 1万円~2万円でいいと思います。
こうすることで、管理会社にも手数料が入るため、他社の仲介だからといって断ることはなくなるでしょう。

また、不動産屋に管理をお願いしつつ、大家さん自らも動ける状況にしておくことが望ましいです。
ここからは、入居者に選ばれる物件にするために貸主は何をすべきか、を書いていきます。



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入居者に選ばれる物件にするための4つの対策

●その①「仲介手数料無料にする」

入居者が負担する手数料を無料にするのも一つの効果的な方法です。
代わりに、不動産屋へ支払う手数料は大家さんが支払うのです。
家賃6万円であれば、手数料分の6万円を払っても空室になるよりましです。

●その②「敷金なしにする」

引越しするうえで、ネックになるのは入居の初期費用と引っ越し費用です。
初期費用には、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃とあり、全部支払えば家賃の4か月分~6か月分が必要になってきます。
そう考えると簡単に転居を決められません。

もっと気軽に引越ししたいと思っている人を入居させようと考えた場合、「初期費用の負担を減らす」ことが効果的になります。
敷金をゼロにしたくないなら、分割払いにしてもいいと思います。
家賃5万円の敷金2か月であれば敷金は10万円になりますが、これを10回で分割し、家賃に上乗せして毎月6万円支払う方法です。

この方法であれば敷金を支払うことが楽にでき、転居を後押しすることになるでしょう。

●その③「フリーレントを工夫する」

フリーレントは契約時から何か月分かの賃料を無料にするというものですが、今この方法は効果が薄くなってきています。

当然ながら、フリーレントが終わると通常家賃に戻ります。

それよりは毎月の支払額を少しでも減らしてあげるほうがお客様は魅力を感じます。
フリーレント分を貯めておけば一緒のことですが、心理的な効果が違ってきます。
よって、2か月フリーレントにするのであれば、その分を契約期間内で賃料を下げてあげたほうが効果的です。

もうひとつは、フリーレント分を敷金に充当する方法です。
フリーレントで2か月分を敷金として認めてあげるのです。
入居者にしてみれば退去後、基本的な原状回復であれば、費用が発生せず、逆にお金が戻ってくることになるのです。

●その④「ターゲットを絞る」

どんな商売であっても、どういった客層ターゲットにするか販売戦略を練るものですが、不動産賃貸の場合でも同じように、入居してくれるなら誰でもいいというスタンスではなくて、借りる客層をはじめから特定してしまうのです。

築年数が経ってくると「ペット可」にする物件がありますが、ペットを飼っていない人にしても、飼っている人にしても、そういった物件、特にアパートには住みたくないでしょう。
ペットを飼っていない人は、ペットがいる物件は敬遠しますし、飼っている人は飼っていない人に気を遣うし、双方の居心地がいいとは言えません。

しかも、「ペット可」にすることによって家賃は高くなっているのであれば、さらに空室は埋まらないでしょう。

そういう場合は、例えば、全世帯ペットを飼っている人に特定し、その人たちが快適に暮らせるような設備や仕様を整えることで、他との差別化が図れます。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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