戸建て賃貸を買うと儲かるのか(6) 都心一軒家でのシェアハウス

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の続き、都心でシェアハウスをしてみたらどうなのか、です。地方一軒家の収支イメージについては3日前の投稿に書きました。投資対象としてはまぁまぁ。戸建てなので、空室リスクが大きいところが悩ましいですね。

都心の一戸建ては価格が高すぎて論外というお話も致しました。

都心の一軒家を投資対象にする人はほとんどいないでしょう。

土地代が高すぎますし、戸建て一軒家となると空室リスクが大きすぎて借金してまで行う投資とは見なされてきませんでした。

戸建てを地方と同様に賃貸に出しますと、表面利回りで7%~8%、ふつうの賃貸に出した場合で運営経費を除いた利回りは4%~5%といったところです。ローンを使うと手残りはほぼゼロ。

最近注目されてきたのはシェアハウスが脚光を浴びてきたからです。わたしは賄いなしの自炊寮と呼んでおります。そうよぶと新規性はないのですが、カタカナで呼び名を変えると新しく聞こえたりするのがふしぎなところ。セミナーなども活況のようです。

シェアハウスは都心だけでなく、地方であっても政令指定市や中核市レベルであれば取り組み余地はあります。ここではシェアハウスの取り組み事例が多くある都心の場合について解説します。

世の中で出版されているシェアハウス本はたくさんありますが、都合の悪いことは本には書かれていないので、そのあたりについても書きたいと思います。

シェアハウスとは、テレビ番組「テラスハウス」などですっかり有名になった感はありますが2LDK以上に居室の多いお部屋を使い、一部屋に一人が入居してお風呂・トイレ・キッチンなどを共同利用する(シェア)方式の賃貸です。

戸建ての場合もありますし、区分所有マンションで部屋数が多めの分譲マンションなどを使ってサービス提供されている例があります。

たとえば5LDKの区分分譲マンションが都心にあるとしますと、23区内で山手線の内側の物件ですと賃貸相場では月の賃料は軒並み30万円超です。筆者は港区の麻布地域に住んでいますがファミリー向けの物件となりますと家賃50万円超はざらですね。麻布はすこし特殊かもしれませんが、目黒や恵比寿などでも似たような賃料水準です。

同じ地域の単身者向けマンションの賃貸相場は10万円から15万円、中心価格帯は13万円といったところです。しかも狭い。20平米あれば広い方です。

そこでシェアルームの出番となります。たとえば5LDK120平米のようなお部屋を5名に貸すのです。一人当たり賃料は11万円。合計で55万円の賃料収入となります。この手の物件は築古なものが多く、5LDKを丸ごと賃貸に出しても賃料相場は30万円から40万円。貸し主は差額分収益性を向上できるのです。

ではこのシェアルームのと言う手法、実際に投資手法としてどうなのかというと、実際にやってみるといろいろ難しい点が出てきます。

まず、複数の他人が同居するので入居者同士のトラブルが付き物です。管理者は仲裁にはいることも。

赤の他人が一つ屋根の下に暮らすこととなりますので、管理者は住民トラブルをいかに対応できるかがポイントです。

テレビなどでシェアハウスを紹介しているときに入居者同士のホームパーティーなどをしている映像がでていて楽しそうに見えるでしょう?

実はあれ、入居者が自発的に行っているシェアハウスは数少なく、大半は運営会社が入居者マネジメントのために行っていることがよくあります。

室内の清掃などは放置されがちなので水回りが汚れていきます。お掃除の人を雇って、シェアハウス専門の代行業者をつかうと、満室賃料の20%~30%位を請求されるのが相場なのです。手元に残るお金は、実はシェアルームにしないで貸し出したときとさほど変わらなかったりします。儲かるのはシェアルーム運営代行業者だけという、なんとも寂しい結果になることが多いようです。もちろんあなたが大家として皆と同居して自主管理すれば安く済むのですが。。。


 


 

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