不動産賃貸業においても売上より利益重視|vol.242

きょうは、「表面利回り」しかみない素人投資家がいかに愚かか、という話をします。
不動産投資にとって、家賃=売上です。

空室にしておけばその分売上が減るので、当然ながら誰でも満室にすることを目標にしているのですが、いくら満室でも手元に現金が残らなければ投資している意味がありません。

売上よりも重要なのは利益です。
どんなに売り上げが伸びてもキャッシュフローがでなければ儲かりませんし、資金繰りに苦しくなってしまいます。


物件の維持費用は工夫すれば下げられる

例えば、「売上1,000万円で利益100万円のA店」と「売上800万円で利益200万円の B店」であれば、 B店のほうが利益率が高いのは言うまでもありません。

不動産賃貸業において、家賃は他の商売でいうところの売上です。
先ほども書いたように、重要なのは利益であり、手元にいくらお金が残るかです。

物件を評価するとき、表面利回りを真っ先に見る人が多いと思います。

じつは、表面利回りでは、手元にいくらお金が残るかはわかりません。

表面利回りと聞いて利回りと早とちりしてしまう愚

表面利回りは、満室時賃料を不動産価格で割った「利回り」と言われますが、この日本語はおかしい。

満室時賃料は、いまの話でいうと全室稼働時の「売上」です。「利益」ではありません。「利回り」という日本語を、経費を引く前の売上に使うのはおかしいと思います。本当の利回りを知りたければ、経費を引いた後の手残り賃料を不動産価格で割る必要があります。この利回りを「純利回り」と言います。

しかしながら不動産屋が健美家、楽待、セミナーなどの場で繰り返し強調するのは表面利回りであります。

彼らにも事情はあるのです。純利回りは会計の知識が必要になりますし、宅建業協会及び免許権者である行政は不動産屋が専門外の会計についてアドバイスすることは慎重になるようにとお達しをしています。このお達しを隠れ蓑に不動産屋は会計についての勉強をしないので、売上基準の収益率である満室想定利回りと利益基準の収益率である純利回りの区別など意識もしない。

そもそも、不動産屋の99.9%以上は純利回りの出し方を知らないし、純利回りの計算にはとても手間がかかるので効率よく不動産を売りさばくためには純利回りの計算なんてやってる場合じゃない。

上司はそのへん承知の上で無邪気な若手社員にどんどん売って来い!(表面)利回り10%だぞ!こんな高利回りの商品ないだろ!と部下のしりをたたく。部下は上司より無知なので、無邪気に表面利回りを「1億円投資して10%です!1千万円儲かるのです!」と、言ってしまうのです。

ちなみに私の会社(※参照)で社員がそんな無邪気な営業をしたらクビです。

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表面利回り10%の物件より、8%の物件のほうが儲かる場合とは?

表面利回り10%の物件より、8%の物件のほうが儲かる場合もあるのです。

投資用賃貸不動産を紹介してくれる不動産会社、(免許持たずに違法な営業活動をする)不動産ブローカー、この中には不動産投資塾をやっている人も含まれますが、彼らは表面利回りしかあなたに教えてくれません。

なぜ、表面利回り10%の物権より、8%の物権のほうが儲かる場合があるのでしょうか?
それは、ランニングコストに違いがあるからです。

手元にいくら現金が残るかを知るためには、物件の維持経費を知る必要があります。
物件の維持経費とは、表面利回り維持にかかる費用のことです。
この費用には、必ずかかる費用と、物件によってはかからない費用に分けられます。

例えば、どんな古いアパートでも固定資産税、電気代はかかります。
一方、大きいマンションでは、貯水槽、エレベーターコスト、清掃料なども費用として発生します。
このような必ずかかる費用をすべて書き出し、いくらかかっているのかチェックすることが大切です。
維持経費を安易に考えるべきではありません。
電気代だけでも、月に数万円かかる物件もあるのです。

そして、これらの費用を安くするために、色々と考え工夫するのです。
例えば、共有部分の照明をタイマー式から人感センサー式に換えるだけでも、イニシャルコストは発生しますが、確実にランニングコストは下がり、長期的には維持費用が抑えられます。
ただし、質を下げては意味がありません。
サービスを低下させずに、維持コストを削減する工夫をしなければなりません。
やってみると意外にたくさんあるはずです。


満室のときに高く売却してしまう


もし、今所有する物件が満室であれば高く売ることができる可能性があります。
逆を言えば、満室でなければ高く売ることはできません。
売りたくなってから売るのでは足元を見られ、希望価格で売ることはできません。
売れるときに売る、つまり満室のときに高く売ってしまうのです。

実は、これを徹底し、満室に見せかける不動産屋があるのです。
一応ことわっておきますが、そういう不動産屋もある、といっているだけで、ほとんどの不動産屋がそういうことをしているという意味でありませんので誤解しないでください。

満室に見せかけるとは、どういうことかというと、満室の証拠をつくるのです。
関連性のない個人名で賃貸契約をし、満室状態をつくってから販売するのです。
場合によっては、家賃を数か月無料にして住んでもらいます。
そして物件が売却できることが決まると、しばらくしてから少しずつ解約するのです。

アパートの場合は入居者が個人のため、状況を見ながら少しずつ解約していけば、誰にも分かりません。
いきなり大量に解約にならなければ、ごくごく普通の出来事です。
家賃無料期間は、不動産屋が賃料を払うわけですが、そうまでしても採算が合うビジネスなのです。

よって、収益還元法というのは投資物件の評価として正しいように思われがちですが、物件をしっかり見極める経験値を積んでいないと、購入するときに痛い目に遭うかもしれません。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
みなさんの不動産投資が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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