不動産で節税投資(04) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その1)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税について、知人からこんな質問がありましてメール形式でチャットをしていました。同じお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんので、紹介することにしました。

税を制するもの不動産投資を制すとも申します。

ドナルド・トランプもロバート・キヨサキも米国の不動産分野における節税制度(譲渡益課税の繰延制度)を繰り返して富豪になったというのはあまり日本では報道されていない話だったりしますし・・・・。

順番にご紹介したいと思います。

 

中古物件はなぜ税金上有利なの?

 

【ご質問】
わたしは給与所得で1800万円ほどあります。

内訳としては営業職のため基本給は1300万円ほど、あとは業績給のようなものです。
所得税・地方税・社会保険料負担などで税負担がばかにならない金額で悩んでいたところ、たまたまセミナーで知り合った不動産会社の方から節税になるからと賃貸不動産の経営を勧められています。

その不動産会社の方いわく、「特に中古物件が利回りが良く、税金上も有利である」とのことでした。
そもそもどうして中古物件は利回りが良くて税金上も有利になるのですか?

【お返事】
賃貸不動産が節税になるというのは本当です。

賃貸不動産の所有によりさまざまな費用が発生しますので、賃貸不動産の経営により生じる費用と給与所得とを相殺させることであなたの申告所得(課税対象となる所得)を減ずる効果が得られます。

課税対象所得が低下することで税額も減るわけです。

賃貸不動産から生じる費用の中で大きな部分を占めるのが減価償却費(げんかしょうきゃくひ)といわれる費用項目です。

これは、建物が経年劣化により自然に損耗してくという考え方に基づいた、非現金性の費用です。

費用ですが計算上費用として申告しているだけで実際にあなたのお財布から現金を支払っているわけではないので、不動産投資を行う上で手元にキャッシュを残してくれる効果があります。

 

経費計上できる2種類の赤字とは?

 

【ご質問】
なるほど、だんだんわかってきました。

でも、区分マンションを新築で買って赤字が出て、つまり損をして税金が安くなっても全然うれしくないのですが。
もう少し、詳しく教えていただけますか。

【お返事】
はい。まず1つ覚えておいてほしいことは、どんな不動産物件を買っても節税になるというわけではない、ということです。

賃貸不動産の経営でとても良い物件を取得して賃料収入で笑いが止まらない状態、利益が出て仕方ない状態になりますと、そのぶん、不動産から得られる賃料所得が給与所得にプラスされてしまいますので、節税どころか逆に税金が増えてしまいます。

従いまして、以下のような不動産を取得しないと税額減とはなりません。

(パターン1)儲からない不動産を購入した場合(例 低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで買い、賃料収入以上の返済を行う)

(パターン2)中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上する。

パターン1:低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで購入

都市部で給与所得者向けに不動産投資が節税になりますと称して区分の新築ワンルームマンションを分譲している業者さんの多くはこのパターン1です。

わたしもサラリーマン時代にセミナーに行きましてお話し伺いましたけれども、ローンを返済し終わった30年後には家賃が丸々入ってくるので私的年金になるとアピールしておりますね。

どの程度実現性があるかどうかは、あなたの周りの賃貸不動産で築30年のお部屋の賃料や募集部屋数の多さをネットで検索することで簡単にわかると思います。

パターン2:中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上

節税になる場合も少なくありませんし、節税にならない場合は超優良資産を取得したということで納得感もある手法です。

 建物に関する減価償却費の計上期間につきましては厳格なルールがありますのでルールに従って申告しましょう。築22年超の木造物件ですと4年償却。軽量鉄骨造の場合も同じです。34年超の重量鉄骨物件ですと6年償却。
計算ルールにつきましては国税庁タックスアンサーの案内をご参照ください。
国税庁タックスアンサー No.5404 中古資産の耐用年数(https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm)

(長いので、次回に続きます)

 

 

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