ダメ物件を金の卵に生まれ変わらせる方法|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です。日本の税制のゆがみにより、すでに空室3割時代にもかかわらず新築が建つという話をしました。物件数がどんどん増える。困ったものです。自分のアパマンだけは特別で満室経営が続く?ご自分で客付会社(賃貸不動産の仲介会社さんのことを、業界では客付とよびます)を経営している方なら、可能かもしれませんね。お客様を優先的時に者物件に誘導する。これ、地方の客付会社で時々見かけます。会社のオーナーが資産家や地主だった、というケースですね。


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不動産のニュービジネスの例

一方、新築不動産がどんどん増えるということは、中古不動産がトコロテン方式にどんどん増えるということでもあります。
去年新築だった不動産は今年は築1年。去年生まれた子供が高校に入るころには築15年。だんだん、新規募集しても決まりづらくなってきて、修繕費やリフォーム費用がかさみ始める。築20年、25年はすぐやってきます。そのまま同じ業態で貸し続けていると、築年数で築浅物件に負けてしまうのですね。

これらの現象に対し、中古不動産を利活用しようという観点から、不動産のニュービジネスも生まれてきています。

たとえば、以下のようなビジネスです。

  1. 【不動産証券ビジネス】(これは2000年前後からありますが、一般的に広がってきたという意味で)好立地で一定規模のビルについては証券化という形で流動化をはかる。小口で投資したいそうにリスクを分散し、投資家は好立地で値の張る不動産であっても小口投資が可能となる。
  2. 【付加価値化ビジネス】 リフォームをほどこし、賃料をアップし新しいテナントをつけ転売する。
  3. 【コンバージョン・ビジネス】 ビルを住宅化する。用途変更の手続が必要。
  4. 【その他】
  5.  野立て太陽光発電、コインランドリー、シェアハウス、AirBnBを使った古民家投資など。

用途を変更するという観点で特徴のある方法としては、「スペースの小割り、小口分散化」の発想があります。

ビルのフロアをパーティション区切り、1~2坪のスペースに小割りしSOHOオフィス(住まいと仕事場を一緒にしたオフィス)に貸します。

共通の接客スペース、受付機能、OA機器などを設置。
少額の保証金、低額の家賃での利用を可能とし、起業家層やSOHOオフィス需要などの新しい顧客層を開拓するのです。

トランクルームも小口分散化ビジネスの一種

この「小割り」にするという発想で空きビルフロアをパーティションで区切り、収納スペース化したものがトランクルームです。

大都市や県庁所在地レベルの人口密度の高い地域では特に、スペース単価が高騰し収納スペースを十分に確保することが難しくなったことから、新用途分野としてレンタル収納は人気を集めています。

オフィス、マンションの家賃よりも安いコストで収納スペースを提供することにより、国土の狭い都市部へ産業と住宅が集中しがちで高コスト化する構造から、永続性の高いスペースビジネスが生まれました。

不動産の有効活用は国土の狭い日本では永遠のテーマです。特に都市部ではスペースビジネスは最も持続的なビジネスといえるでしょう。


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