おねがいだ!もう新しい建物を建てないで!|トランクルーム大家日記|vol.169

トランクルーム大家です。きょうは、なぜ空室率3割時代にドンドン新築が建つのかという話をします。

この記事を書いているのは2018年の3月ですが、現在、東京の中心部である丸の内や日本橋、汐留、品川などでは、高層オフィスビルや高層マンションがどんどん建設されています。

地方都市においても、相続対策と称して地主の持つ土地に金融機関が融資を行い、相続税対策用の1棟マンションや1棟アパートが雨後の筍のように建てられています。

日本の税制は更地に厳しく、建物付き土地にやさしくできています。たとえば、都市計画区域内(みなさんがご自宅やマンション、商店やビルを見かけるような地域が該当します)の更地の税金はとても高い。都内ですと大企業サラリーマンの月給の数か月分くらい平気でとられます。ところが、その更地の上に住居、賃貸マンション、アパートなどを建てたとしましょう。すると、土地にかかる税金が6分の1になるのです。租税特別措置法という法律の中の、「小規模宅地等の課税特例」というルールで定められています。


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相続税も同じ考えに従って課税されますので、更地で持っているよりは建物を建てたほうが相続税が減ります。相続制度では債権(土地建物や預金などの財産)と債務(借金)は相殺して良いことになっているので、更地に建物を建てる際に銀行から借金をすれば、財産と借金の差額は微々たるものとなり、上手に借金をこさえてビルやマンションを建てると、ご家庭内でご不幸が起こって相続が発生しても、実質無税となる場合があるのです。

これが、どんどん1棟もののビルやアパート・マンションが建つ、大きな理由です。

先日も東京都心のベッドタウンである、埼玉県春日部市から越谷市にかけてに仕事で行ってきたのですが、少し前まで畑だった土地がどんどん開発され、鉄筋コンクリート造の立派な賃貸マンションが次から次へと建っているさまを見て、ある種の戦慄のようなものを覚えました。

新しい建物ができて賃貸募集が始まると、賃借人は新しい建物に引っ張られて引っ越していきます。

新築で高機能で駅近の高アクセスの新ビルが誕生すれば、都内の事務所の大移動が起こります。

そう、都内の新築ビルへ、中小ビルや築古ビルから新しいオフィスへの移動です。まさしく大移動です。
当然、今まで入居していたビルは空き、賃料が下がり、移動の連鎖はより中古、中小、築古のビルへ波及していきます。

結果として、老朽化した中古の中小ビルは空きビル化していきます。
供給過剰現象です。

神田地区などでは一階に店舗だけが入り、後は最上階のオーナーの自宅フロアだけが埋まっていて、他のフロアは空室化している現象が広がっています。

築古賃貸不動産をこの1~2年で取得されたオーナーさんは、オーナーになってからこの現象に気付きます。都心だけではなく、郊外でもそうです。供給過多な地域が多いのでどうしようもないですが、日本の金融制度上、土地と建物を担保に出せばそれなりに融資してもらえるので、どんどん新しい建物が建っていきます。人口減少社会のはずなのに。

まさしく「もう新しく建てるのをやめてくれ!」という気持ちのオーナー様は、少なく無いのではないでしょうか?


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