「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(1)

トランクルーム大家です。居住用不動産への投資、セミナーに行くとリスクが無い無い利回り高い安定収益で老後安泰…というようにいいことづくめで宣伝され、セミナーの終わりに業者さんの在庫一覧が公開され「早い者勝ちです!」あおられておもわず申し込んでしまう方々をいつもお気の毒に思っております。

資産運用や副業・投資関連の本を見てみますと、一般的に、アパートやマンションなどの居住系・住宅系の不動産に投資することは長期的な安定性が高いといわれてきました。

一方でこの考え方を広めた側の人間があえて伝えていないリスクがあります。


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不動産投資で成功するには必ず需給(需要と供給)のバランスを考える!

それは「需給(じゅきゅう)」、すなわち需要と供給という側面です。

アパートやマンションなどの居住系不動産への投資はロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」をはじめとして様々な書籍で喧伝されています。誰でも容易に思い付き、書籍を読めば誰でも納得感のある不動産投資手法です。
ここに、ワナがあります。

誰でもできる、みんなができる不動産投資手法であり、金融機関も土地建物を担保として積極的にお金を貸してくれますから、物件の競合が冒頭のオフィスビルと同様激しくなります。ドンドン新築が建っていきます。東京の都心などもう空地がほとんどないところでも要注意。空地はないですが、政府が都市部の建築規制を度ドンドン緩和していき、高層階の建物が建て安くなっているので、供給戸数自体は増えているのです。

地方も供給過多。都市部も供給過多。これが居住系の不動産物件に投資する際の実態です。

新築不動産が毎年コンスタントに増加し続けると、過去に建てられた不動産はどうなってしまうのでしょう。

地域的に供給過多になり、既存物件は経年劣化・老朽化していきます。経年劣化・デザインの陳腐化、老朽化に伴い、新しい賃貸不動産物件との競合上、賃借希望者の皆さんに「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、賃料を下げなくてはいけません。したがって物件競合による賃料下落が継続的に起こります。

勝ち続ける対象は、築浅物件だけではありません。似た築年数どうしの賃貸不動産の中で「えらんでいただける不動産」であり続けなくてはなりません。一般的には中古物件の築年数プラスマイナス3年以内の全物件が競合としてとらえられるといいます。

また、インターネット経由で賃貸不動産を探す比率が高まっていることから、スーモやホームズなどの賃貸不動産の情報サイトの検索条件にも影響を受けます。築年が5の倍数で一緒くたにされて検索されますから、5年目まで、10年目まで、15年目まで、20年目まで、20年以上というようなグルーピングをされてしまうのです。築10年でギリギリ築浅と思っていたあなたの不動産がいきなり築古予備軍の10年超15年以内にグルーピングされると、賃料を近隣の築11年~15年の不動産に合わせていかないと問い合わせがいきなり減ります。管理業者さんでもこのことに気が付いていないところがとても多い。

似た築年同士の不動産の中で勝ち残って「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、リフォーム費用がかさみます。競合非有利な募集をしてもらうためには仲介不動産会社にAD(広告費)も用意しなくてはなりません。収支の悪化は避けられません。中古物件で築20年前後移行が売りに出る理由は(デッドクロスなどのテクニカルな要因も確かにありますが)

居住系不動産で賃貸ビジネスを行う場合の問題はそのほかにもあります。建設コストが高いこと、35年などの長期ローンが発生し、人が住む賃貸借契約のため借地借家法という民法特例法の存在により賃借人が手厚く保護されており居住権が発生しオーナー都合の契約の変更や退去勧告が難しいこと、収益性が悪くても固定化し状況悪化時に身動きを取るのが難しい投資になってしまうことです。

明日の投稿に続きます。


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