戸建て賃貸を買うと儲かるのか(4) 雪国物件のワナと注意点

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、ちょっと寄り道をして雪国物件のワナについてお話ししたいと思います。といいますのも、フルローンで北海道の某豪雪地帯に1棟物のマンションを買うことになったけれども、どうもうまい話しすぎて心配で・・・というご相談がありまして。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

私が主催します満室経営研究会(http://www.manshitsu.jp ) にです。

ほぼ毎月、同じような相談が来ます。

セールスマンの満面の笑みを見ていたら不安になってきたとのこと。その皮膚感覚が素晴らしいなと思います。

そういうわけで今日の投稿は戸建て賃貸のお話を1日お休みしまして、雪国物件のワナと注意点についてお話ししたいと思います。
何を隠そう、このブログを書いているわたくしも岩手県出身!よ~く雪が降ります。

いまは東京に住んでいて、岩手においてある収益物件の様子を見に行ったり、自分で保有しているトランクルームの管理状況を見に行ったり、月に一度ほど往復しているだけですが、小学生中学生のころなどは、冬は朝四時にたたき起こされる毎日でした。なんでかって?そりゃもちろん。「雪かき」(除雪のこと)です。

豪雪地帯では子供も貴重な労働力であります。おかげで足腰が鍛えられました。

雪の中を歩いても、走っても、さらにアイスバーンの上をチャリンコで学校に通っていたのでチャリンコの運転もお手の物であります。

さて、雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。
東京で満室時表面利回り7~9%で売られている時期、北国の豪雪地帯では3~4%高い利回りで売られているので
おもわず仲介業者さんに問い合わせをして、池袋や新宿や大手町や銀座や品川などにある、会社の豪華な応接室で営業マンと名刺交換をして・・・なんて方も読者の中にはいらっしゃるかもしれません。

(お客さんが男性だと、なぜか目がキラキラした20代の女子が出てきたりしてね。逆に女性だと、ナイスミドルな感じのダブルスーツのかっこいいおじさんが出てきたりしてね。
年金と老後不安と日本財政とかを語ってきたりして、自分の将来は自分で守らないとねなんて演説してもらったりしてね。。。。
いや、どこの業者さんというわけではないのですが。時々いますよね。)

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

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北国物件の中には掘り出し物もありますから、備えあれば憂いなし、だまされずに良い投資ができるはず、です。

以下に書いてある事項を、仲介さんに会ったときに聞いてみましょう。
即答できないやつは、まちがいなく「北国物件のシロウト」です。

そんなひとにあなたの人生を任せては、いけません。

だって、借金しょって一世一代の1棟物件をかうのでしょう?
「あの営業さんいい人そうだから」と、マイホームを買うノリで買ってはいけません。

ちなみにその1が北国初心者レベルで、その2が中級レベルになります。上級レベルは・・・・書いていたら長くなったので、気が向いたらまた書きます。

雪国育ちでない方が雪国物件を購入する場合に注意してほしいこと

その1:除雪費

雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。

健美家や投資homesなどの仲介サイトで利回りで検索した方の中には雪国物件の安さ、利回りの高さに気づいている方もいらっしゃるかもしれません。

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

雪国、たとえば北東北、北海道、北陸地域などですが、雪国ではその地域特有のコストとして除雪費がかかります。

基本的にどの雪国地域でも公道は行政が公費で除雪してくれます。

一方、私道はやってくれません。自力除雪となり、私道接道の不動産オーナーはそこに住んでいれば早起きして自力で除雪作業をしますし、住んでいなければ業者に頼んで除雪してもらいます。

また、地域によっては幅員4m未満の公道でも除雪してくれない市町村もあります。

面談前に、物件所在地の市町村役場の道路課に電話して聞くと、大体の状況がわかります。
わかったうえで知らんぷりして仲介さんに会いに行き、「除雪費の負担はどのようになっているのですかぁ~♪」と明るく聞いてみて
仲介さんのどきどきするそぶりを観察するのもおつなものです。

動揺せずに堂々と助言をしてくれる仲介さんなら、その2の知識を持っているか、聞いてみましょう。

その2:雪庇( ← なんとよむ?)

雪庇の読み方を知らない方は、雪国不動産オーナーとして完全に勉強不足で地元の不動産屋によそもんだな?と、足元を見られますから、せめて読み方は覚えましょう。雪庇は「せっぴ」とよみます。

(さらに余談ですが、アクセントは(筆者の経験則としては)西日本だと「せ」に置く方が多いですし、東日本だと「ぴ」に置く方が多い気がします。)

せっぴってご存知ですか。漢字で書くと雪庇。

漢字で書いて、これなんて読むんですかね?って面談時に聞いてみると読めない仲介さんがいたりするので面白いです。
昔20台の、どうみてもアンタノリだけで物件売ってきただろっ!という感じの美人のおねーさんに聞いてみたら、
「ゆきかばい?ですかね?」
っていわれて身もだえしました。性格悪くてすいません。

雪が積もると、雪庇ができます。
さて雪庇ですが、どこにできるのでしょう。

雪が降り積もると、屋根に雪が残りますね。そのあとまた雪が降り、屋根に積み重なります。これが続くと屋根の上の雪の層がパイ生地というかミルフィーユのようになりまして、雪の重みでトタン屋根と接している面が固まり、氷になります。

そして自重で屋根から少しずつ滑り始めます。まるで、北極大陸の氷河が自らの重みで海へとせり出し、崩れていくように。

屋根の雪を放っておくと雪の層は屋根のへりからせりだして、丸く固まっていきます。こるが、雪庇です。

こんな感じです。
c0189970_10483465
(出典:pds.exblog.jp/pds/1/201201/20/70/c0189970_10483465.jpg)

雪庇自信の重さで屋根から地上に落下します。屋根下の駐車場に車が駐車してあれば車が破損し、不動産オーナーは損害賠償責任を負います。

雪庇被害が対物損害である分にはまだましなのです。屋根下を歩いている人に直撃したら?考えるだけでも恐ろしいですね。これも賠償責任の対象となります。

落とさないためには「雪ノコ」なる、柄の長いのこぎりのようなもので雪庇を切り取ったりします。結構重労働なのですが、子供と一緒にやると楽しいです。
こどもがキャッキャ言ってはしゃぐので。
つららとかついていたりするので、あたるとあぶねーべよ!と親は怒鳴りながら雪庇を落とします。
落としてできた雪山で、雪だるまとか即席のかまくらなどをつくるお子様たち・・・・このやろぉ親の苦労も知らないで無邪気に遊びやがって・・・・

と、思うこともありますが、今にして思えば自分も小さい頃は同じ事してたな。
屋根の下にたまった雪の山で、長いトンネルを掘ったりとかね(雪の重みでつぶれると、中にいる子供は窒息死してしまうのでやらないほうがいいです)。

先に述べました除雪に関しても、雪を捨てる場所がありまして、市町村によっては有料となります。

このように、雪国では路面の除雪費、雪庇被害を未然に防ぐために定期的に雪下ろし費、万一の被害発生に備えた保険料など、追加で費用がかかります。

雪国の収益不動産の表面利回りが都会に比べて高くみえるのは、そんな事情が背景にあるためです。地元投資家がそのあたりの追加コストをわかっているので、売買価格の低下(利回りの上昇)という形で反映されているのですね。

決して、田舎の大家がアホで価格設定を誤ったからではない(まれにおかしな価格もありますが)ので、雪国物件の所有・運営経験のない仲介業者の口車に乗せられませんように。

なお、賢い大家さんは事前に「スノーストッパー」とか「スノーバスター」(だったかな)というストッパーをつけているので、あまり心配しなくてもいいです。
50センチ60センチ積もってきたら屋上に上がって雪下ろしせんとけんけどねぇ。。。。

ちなみにストッパーは、こんなかんじです。ネットで検索するといっぱい出てきます。そんなに高いものでもないので、物件購入時についていなければ雪が降る前につけておきましょう。設置費で数万(人件費+若干の工賃)かかりますが、ストッパー自体はそんなに高いものでもないので積雪時のメンテコスト低減と損害賠償リスク軽減に役立ちます。

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書きすぎて指がつかれたので、きょうはここまで!


 


 

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