戸建て賃貸を買うと儲かるのか(3) 地方または都市部郊外の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。昨日は都心戸建てのお話をしましたので、今日は地方の戸建て投資のお話をしたいと思います。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

それでは早速、地方の戸建て賃貸物件への投資収益性をみるためのキャッシュフロー・シミュレーションを行いましょう。

ここでの分析では融資は考慮しません。融資を使うことによって自己資金の拠出額を節約できますから、キャッシュフロー利回り(=年間キャッシュフロー÷自己資金投下額、年率%表示)の向上が見込めますので、半額程度の自己資金を用意できる方なら銀行に相談に行ってみても良いでしょう。

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戸建て賃貸の一番の特徴は、賃料に占める運営費の高さですね。

先ほどの区分マンションの場合でも高かったのですが、戸建て賃貸ですと賃料収入の25%が運営費で消えます。

区分マンションよりも運営費がかかる理由は単純明快。
建物の維持管理は共用部(廊下やエレベーターなど)の床面積と壁面・屋上や屋根などの維持対象の表面積の大小で決まります。
戸建てはエレベータなどは滅多にないのですがそれ以外は共同住宅と同様にあります。全区分所有者で案分すれば良かっただけの維持管理費とは異なり、戸建て賃貸の場合は100%全額オーナーさんの負担となります。外壁の塗装、補修、内装の修繕、室内清掃など、戸建てですと総床面積が大きい分、割高になります。

なお戸建て賃貸で運営費が高くつく場合というのは、短期間に入居者の出入りが激しかった場合です。実際に運営してみると、戸建て賃貸は単身者というよりはファミリー向けであるため、一般的には単身者に比べて長く住んでくれる傾向が強いのです。出入りの激しさは区分投資マンションとは対照的ですね。

それでも入退去が連続して起こると運営費が高くつき、赤字発生原因ともなりやすいです。ファミリー層であっても引っ越しはするわけですし、ファミリー向けで長期賃貸の可能性ありといいつつも戸建て賃貸の運営費の高さは痛し痒しと言ったところです。

前節の区分投資マンションの例に倣い、上の図に記載された収益及び表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

戸建ての場合、地方ですとどんなにやすい物件でもリフォームを行うと総額で600万円から700万円を下回ることは、難しいです。

あなたが大工さんでご自身でフルリフォームされるのであれば人件費、そうですね、およそ40-60万円は節約できるかもしれません。しかし材料費は外注しても自力でホームセンターで集めても、似たり寄ったりです。

そもそも同じことを10棟、20棟、30棟、100棟と反復して収益を増やしていくことが大家業たる事業としてやっていくためには必須です。

ご自身でフルリフォームを100棟できるなら、毎回のリフォーム費用から40-60万円引いて収支予測しても良いかもしれませんね。この記事を読んでくださる方はつとめ人の方が大半なので、あまり、現実的ではないかと思いますが。。。

いずれにせよ、きりつめて1棟賃貸に出すための取得費と修繕費で総額600万円と仮定します。上の説明であれば650万くらいはみておきたいところです。

【表面利回り】家賃収入72万円÷600万円=12%(年率)
取得費650万円としますと、年率11%となります。

【管理費支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】
年額家賃残 54万円=4万5千円×12ヶ月
家賃残り54万円÷600万円=9%

取得費650万円としますと、8.3%となります。


 


 

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