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トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上（賃料収入）を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売（抱き合わせ賃貸）」です。
きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが（で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが）、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。
でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。
ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。
不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。
例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍～3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8～10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。
一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。
そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。
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さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。
今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。
地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション
【返済例の試算】
- 商品タイプ 「民間金融機関ローン」
- 借入期間 ３０年
- 金利タイプ 全期間固定
- 借入金利 ２％（途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください）
- 借入金額 １００００万円
- 返済方法 元利均等
- ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません（すべて「試算にふくまない」を選択）が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
- 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
- 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは４５歳と入力しました。
【試算結果】
満室経営研究会 （運営 日本公共収納（株））
略して満研（まんけん）。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています（毎週開催）。
セルフストレージ（トランクルーム、レンタル収納）投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法（実経験に基づく）についてもお話しすることがあります。〇〇〇〇契約に知らずに加担してひどい目に合わないように、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。
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