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開業医が知っておきたい不動産投資のリスク

前回は賃貸用不動産のメリットを説明してきましたが、不動産のリスクもしっかりと把握しておきましょう。まず、一番大きなリスクとして空室リスクがあります。日本では少子高齢化が大きな問題となっていますので、条件のよい不動産でなければ、いつまでも借り手がつかない「空室リスク」を抱えることになります。このリスクを避けるためには、賃貸用不動産に投資する際に次のような点に気を付ける必要があります。

・立地条件：駅や最寄りのコンビニからの距離、スーパーやカフェ、学校に囲まれるなどの生活のしやすさ等

・設備条件：間取りや生活を楽にする設備（オープンキッチンやディスポーザー、ごみ置き場の充実等）

・管理会社：防犯、コンシェルジェ、定期メンテナンス等

これらの条件が揃えた物件に投資することで、入居者が見つからないリスクを下げることができるでしょう。地震や火災など、リスクを挙げ出すとときりがありませんが、こういったリスクも損害保険でカバーすることができます。老朽化などで見た目がぱっとしないときには、水回りや外壁などのリノベーションをすることで賃料を上乗せにもつながります。ローンで購入する場合には金利上昇のリスクがありますが、日本では政策的に低金利環境が続いていますので、しばらくは大丈夫そうです。万が一、金利が上昇したとして賃料を徐々に上げていくことで対応が可能です。

最後に、ローンの金利を支払っている間に開業医ご本人が病気になってしまう、またはお亡くなりになってしまうこともリスクになります。死亡や高度障害の際には返済が猶予される団体信用生命保険というものに加入することがローンを組む条件となっていることがほとんどです。医師に万が一のことがあった場合でも家族が守られる仕組みがあるというわけです。金融機関同士の競争が激しいため、昨今の団体信用生命保険は内容が充実しており、死亡・高度障害に追加して三大疾病＋五つの重度慢性疾患保障をつけたものが出てきています。また、要介護状態になったときに保障を受けることができる介護保証付きの商品もあります。多少の上乗せ金利を支払うことで、医師自身のリスクを緩和し、安心を買えるのであれば安いものではないでしょうか。

賃貸用不動産投資を活用した開業医の節税

賃貸用不動産投資は開業医の節税にも活用できることはご存知でしょうか。不動産事業と医院の経営を合算することで、課税所得を減らせるケースがあります。例として、医院の収入が5,000万円で費用が2,000万円だったとします。この場合は差し引き3,000万円が所得、つまり課税対象金額となります。

ここで、開業医が賃貸用不動産への投資から賃料として1,000万円の収入、金利や減価償却費や租税公課などで1,500万円の経費があったとすると、500万円の赤字を計上できることになります。すると、3,000万円の所得と500万円の赤字を合算し、差し引き2,500万円まで課税所得が減額されることが分かります。年収3,000万円の医師であれば、所得税と住民税を合わせた実効税率は4割ほどですので、500万円分の課税所得が減ることは500万円ｘ40％＝200万円の節税効果があることを意味します。

これは医院の経営の黒字と、賃貸不動産からの赤字を合算することによる節税の例ですが、不動産事業が黒字の場合には当然税金は増えてしまいますので、注意が必要です。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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