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前回は管理契約書の内容で注意すべき点８つのうち、３つをご紹介しましたが、今回は残りの５つをご紹介したいと思います。知らないと損するよ！
解約、賃貸借契約、敷金、敷金精算、報告書で気をつけること
●その④「解約」
管理会社の作業内容に問題があって、大家さん側から管理契約解約の申し出をする場合、解約予告の時期がどのくらいなのかを契約締結前に確認しておく必要があります。
3か月前までの申し出が一般的だと思いますが、管理会社に問題があるから解約するのに、3か月後じゃないと解約できないというのは、不動産屋が手数料収入を少しでも多く取りたいという思惑からです。
もちろん、管理会社では、入居者へ管理会社変更の通知を出したりするなどの事務手続き上の問題もありますが、普通にすれば1か月前予告の解約でも十分に可能なはずです。
●その⑤「賃貸借契約」
最終的に部屋を誰に貸すかは大家さんが決定することです。
入居者の質が悪ければ、あとあと泣きをみるのは大家さんです。
よって、入居希望者からの申込みがあったとき、どのような方法で報告があるのか確認しておく必要があります。
できれば申込書をメールもしくはファックスしてもらい、入居希望者には「申込みから〇日以内に連絡する」と決めておいたほうがいいです。
また、契約書への押印を管理会社に依頼するケースがたまにありますが、できれば、賃貸借契約締結時は大家さんも立ち会って、面前で署名押印することをおすすめします。
そうすれば、〇号室の入居者どんな人なのか知ることもできるため、入居後のリスク管理にもなりますし、逆にこちらがどんな大家なのか知ってもらうこともでき、入居者側の安心につながります。
あとは、「オーナーの承認なくして契約したものは、すべて管理会社の責任で処理する」といったような文言を契約書に盛り込んだほうがいいでしょう。
その他、契約書以外に決め事があっても口約束では絶対にダメです。契約書（書面）に記載しないとトラブルの元になります。
●その⑥「敷金」
入居者から預かった敷金をどうするか。
一番おすすめしないのは、管理会社に預けておくことです。
それはなぜでしょうか？
もし、敷金を預けた管理会社が倒産してしまうと、入居者に返す敷金を自分で用意しなければなりません。
賃貸借契約書上では敷金は貸主に預けているものだからです。
敷金を管理会社に預けるのは貸主都合であり、入居者には関係ないのです。
敷金を預かる場合は、いつまでに管理会社から大家さんに送金されるのか決めておく必要があります。
特に何も決めていなければ、家賃送金日にまとめて送金されることになるでしょう。
しかし、少しでもリスクを減らすために、契約締結日の翌日に契約書を発送してもらうとともに、敷金も振り込まれた翌日には送金してもらうことをおすすめします。
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●その⑦「敷金清算」
入居者が退去すると、原状回復を行い、敷金が残った際は、入居者に返還するのが一般的ですが、経年劣化など大家さん側にも負担させるケースもあります。
そのため、退去する際は、以下の点を確認しておく必要があります。
- 修繕する箇所をすべて書面にする
- 入居者負担分、貸主負担分を確定させる（貸主が一部負担する場合）
- 入居者負担分を敷金で相殺する。不足する場合は差額を徴求し、余った分は返還する
これらをしっかり行っていないと、今回はどこを修繕したのか分らなくなるし、どの部分の修繕にいくら負担したのか分かりません。
この辺りの項目も契約書に記載されているか確認しておくことが必要です。
●その⑧「報告書」
管理契約書を締結する場合、契約書に記載されていないことを口約束するのは絶対にやめましょう。
事前に契約書の案文を送ってもらい、内容を確認したうえで追加、削除などしてもらい契約書を修正後に契約しないとあとで大きな損失を被る可能性があります。
また、管理料の対価としてやるべき作業というのは、報告があってこそ完了するものです。
「やっているか、いないかわからない」ではだめです。
掃除をすることが契約書上記載されているのであれば、いつまでに報告する旨も契約書に盛り込むべきです。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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