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トランクルーム大家です。自分で所有する物件でのビジネスをスタートさせて成功した場合、または、不動産関連のビジネスの経験がある場合などは、物件賃料を支払ってサブリースとして、レンタル収納商売に参入する選択肢があります。
サブリースでチェーン本部に参加することも一つの選択肢でありますが、自分自身が自ら経営していくことも選択可能です。
レンタル収納商売はまだまだ発展途上のビジネスであり、ビジネスチャンスの可能性を大きく持っています。
サブリース形態で自ら経営する場合
どんなビジネスでも参入する時期が重要です。市場の見通しが立ち、前例が複数できてきた今はまさに参入する絶好の機会と言えるでしょう。
どのビジネスでも同じですが、ビジネスが発展すれば、当然にそのビジネスに競合が増えていきます。そして、事業者間の競争が激化し、事業者の淘汰が始まります。
特に資本金が少なくビジネス参入するには、時期が遅いと成功への道が遠ざかります。
小さい資本での起業は発展途上の時期に参入することこそ成功への近道なのです。
発展途上期のビジネスの強化ポイントは、広報宣伝、営業です。少ない資本でビジネスを行うには、広報宣伝、営業費を下げるために、顕在化した市場、もしくは、対象が明確な市場から営業する必要があります。
事業計画も当初の計画通りにはいきません。
売上はネガティブに試算し、その場合に資金が不足しないか、資金が不足したらどうするのかも考えておく必要があります。
次に、サブリース形態でのレンタル収納ビジネスの開業準備について考えていきます。
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① 収納分野・設備形態を絞り込む
屋外型のコンテナや物置でいくのか、屋内型のトランクルームにするのかを決めます。
当初は総合的な収納事業は難しいので、特定の分野に絞る必要があります。設備価格、工事費など、設備スペース、利用者の価格相場などをリサーチします。
② 地域選定をし、物件情報を収集する
自分の住居の近くなど、地域事情に明るく、管理において対応可能な地域が適しています。
地元の不動産業者などから物件情報を収集します。
土地、ビル、店舗などにより不動産業者も得手、不得手がありますし、地域の地主とのつながりは、アパート・マンション・駐車場管理をやっている不動産管理業者が持っています。
③ 候補物件をリサーチする
資料を見て現場に行き、物件の要件と市場性を検討します。
用途地域などの地域制限、面積、建ぺい率・容積率、地形、道路付け、道路幅、価格、保証金・敷金、交通量・人通り、地域市場、周辺環境などが検討要素です。
次に物件が転貸借可能かどうかを確認する必要があります。
④ 候補物件をもとに事業計画を策定する
- 物件によるリフォーム、整地などの整備費用 老朽ビルなどの改装費用、未使用の土地の整地、コンクリート基礎などの費用
- 占有面積における想定した上物の配置レイアウト案
- 面積、形状による占有面積率
- 地域市場、周辺環境の検討
マンションなど集合住宅の数と世帯数、半径１km・ ２kmなどの範囲での人、近隣法人事務所数などからマーケティングします。また、近隣地域に商業施設やスポーツ施設があるかなど、集客面での立地性や道路の関係をリサーチします。 - 宣伝営業方法の検討
ターゲット客層にどのように営業するのかを決めます。 - ライバル調査
既に地域に進出しているライバルがいる場合は、ライバルの収納形態、立地、スペースの広さと価格、稼働率などをリサーチします。 - 収支計画
売上は、ライバル状況、地域市場状況、顧客層の絞込みによる利用価格の設定、稼働率想定、設備状況により設定します。
経費は、固定的にかかる賃料、管理費用等と、流動的な費用の管理委託費用、宣伝営業費などです。
初期投資の設備費、 FC加盟金、コンサルティング委託費などの回収は、何年で回収できるかを利回り計算により検討します。 - 資金計画
無借金で始めて、自己資金でやれる範囲でやるのが賢い選択です。稼働率があがってくるのに計画より時間を要するためです。
⑤ 管理体制・システムを考える
セキュリティ、保険、鍵引渡し、契約書類作成、入金管理システム、顧客の信用把握と保証金設定の検討、滞納発生の場合の対策、悪事故対策の方法、クレーム処理対応体制などを検討します。
⑥ 事業判断と決断
リスクを最小限にし、市場の反応を見ながら増やしていく方法もあり、まずは小規模から始めていくことが大切です。
⑦ 物件交渉と契約へ
空き物件では特により有利な条件での交渉し、賃貸借契約を行います。
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