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コントロールできるリスク　①～③

金融商品に比べ不動産はリスクコントロールしやすいと言いましたが、それでは、不動産投資にはリスクがないのかというと、もちろんそんなことはありません。
ただ、その多くが「コントロールできるリスク」なのです。
それでは、それらのリスクを順番にご紹介しましょう。

①悪い物件を購入してしまうリスク

不動産の世界では、「千三つ」という言葉があります。
この言葉は、いい物件とめぐり合い、いい条件で取引が決まるケースは、１，０００件のうち３件しかないという意味です。
悪い物件とは、空室率が高く、入居者が見つからない物件です。
そのうえ、修繕費用が想定以上に発生したり、トラブルが多い物件です。
素人の方が、そうした悪い物件を見極めることは簡単ではありません。
そんなときに頼りになるのが信頼できる専門家の意見です。
収益不動産を取り扱う実績のある会社であれば、会社の信用にかかるため、問題のありそうな物件を紹介するということはまずありません。（稀に自社の利益しか考えない不動産会社はあります）

②空室が発生するリスク

当たり前ですが、空室が多い＝収益が減るということです。
不動産投資において、これは一番大きなリスクです。
しかし、これだけアパート・マンションが飽和状態にあっても、いつも満室のような物件もあります。
そのような人気物件は、駅近だからという理由だけではなく、人気物件になるように考えられて作られています。

人気物件に仕組みがあるということは、人気物件にするために空室リスクをコントロールできるということです。
周辺の競合物件をリサーチして賃料、敷金・礼金などを競合物件より下げることで空室リスクを下げることも可能です。
これが金融商品の投資であれば、自分が主体となって収益をコントロールすることは難しいのではないでしょうか。

③滞納が発生するリスク

空室リスクと同じくらい面倒なリスクが滞納リスクです。
家賃の滞納は家賃収入が滞るだけでなく、未収金を計上し売上課税が発生してしまうので、きちんと対策してリスクマネジメントすることが重要になります。
家賃が滞納となったら、契約を解除して退去させればよいと考える方もいるかもしれませんが、借地借家法では入居者の権利を保護する趣旨が強いため、一度入居すると家賃滞納があってもそう簡単に退去させられないという問題があります。
さらに、家賃滞納で収入が入らないうえに、その間は入居者の募集もできないので、ある意味では空室リスクよりもリスク対策が厄介だといえます。

家賃滞納リスクに備えるためには、入居審査の段階で属性に不安がある入居者と契約を行わないのがですが、それが簡単そうでなかなか難しいのです。
よほど悪意がある人を除けば、最初から滞納しようと思っている人はいません。
それでも、何らかの生活環境、経済状況の変化などから、どうしても滞納が出てしまいます。
この滞納リスクをどうすれば低くできるか、それには経験が必要となります。
数多くの実績がある管理会社をパートナーに持つことが、滞納リスクへの対処方法として効果的です。

さらに、保証会社の「家賃保証システム」を利用することも有効です。
これは、入居者が保証会社に保証料（家賃の1カ月分ほどが目安）を払っておくことで、万一滞納が発生したときに、保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれるというシステムです。
家賃保証会社の保証をつけることが一番安全であり、滞納リスク対策としてはベストな方法になるでしょう。
また、長期滞納者をスムーズに退去させるには、賃貸契約を「定期借家契約」にする方法も有効です。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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