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不動産投資は生命保険の代用になる
前回は、不動産投資が株式や投資信託、外貨預金と比べてどういった点に利点があるのかをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。
不動産を購入する際、サラリーマンや事業所得を得ている方の多くは、一般的に長期間のローンを組むことになります。
住宅ローンを組む場合に、フラット３５以外では、「団体信用生命保険」（以下「団信」という）への加入が住宅ローン借入の条件になっています。
団信は、 ローンを借りている人が亡くなったり、高度障害になったりした際に、ローンの残額を保険で支払ってもらうものです。
保険契約は金融機関と保険会社の間で締結されます。
団信が適用されると、 ローンを借入した人が死亡や高度障害などでその後の返済ができなくなっても、残りのローン残高が保険金と相殺されるため、家族が返済をするということはありません。
不動産を売却して、売却益（キャピタルゲイン）を得ることもできますし、その後も保有して、継続的に家賃収入（インカムゲイン）を得ることも可能です。
団信の保険料はローンの支払利息の中に含まれているため、別途保険料を支払うということはありません。
また、最近では「がんと診断されたらローン残高０円」や「三大疾病、八大疾病になったらローン残高０円」になる団信特約も登場しています。
この特約を付与する場合には、借入金利に０．１％～０．２％金利分を上乗せして保険料を実質的に支払うのが一般的です。
当然のことながら、団信は生命保険ですから、健康でなければ加入できませんし、持病を抱えている場合は告知義務がありますので、持病をお持ちの方は、事前に団信の事前審査を金融機関に依頼するとよいでしょう。
借入人が亡くなったり障害を負ったりした際に、もしくは病気になった際に、投資した金額を保証してくれるような商品が他にあるでしょうか。
答えはみなさんご存知のとおりありません。
これも不動産投資ならでは大きなメリットの一つです。
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不動産投資は節税対策にも効果的
不動産を保有して利益を得ながら、相続税対策などの税金対策ができる点も、他の金融商品にはない不動産投資ならではの大きな利点です。
相続税の課税評価を考えた場合、①土地建物 ②土地 ③現金の順に節税につながりますので、現金を相続すると、ダイレクトに課税され、税金として徴収されてしまいます。
土地に換算する場合は、相続税路線価に基づいて計上されます。
相続税路線価とは、相続税や贈与税の算出のために国税庁が示している、道路に接する宅地の １㎡あたりの評価額のことです。
これは、現金と比較すると、７～８割ほどの評価となります。
建物の場合は、固定資産税評価で計上しますが、こちらも現金と比較して７～８割の評価に下がります。
ちなみに、平成２７年１月１日以降、相続税の控除額が以下の算出に変更となり、相続税の対象となる人が増えています。
【相続税控除額改正前】５，０００万円＋(１，０００万円×法定相続人の数）
【相続税控除額改正後】３，０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）
改正前、相続人が配偶者と子ども２人の場合、５，０００万円＋（１，０００万円 ×３人）＝８，０００万円以内の資産であれば控除の対象となりました。
しかし、改正後は、３，０００万円＋（６００万円×３人）＝４，８００万円に控除額が減少されました。
東京都内や首都圏で一戸建てを持っている人の多くが、４，８００万円相当の資産を保有していることから、相続税を支払う可能性がある人は今後増えていくでしょう。
よって、相続税対策はもはやどこかのお金持ちだけの問題ではなく、事前の対策が必要となるのです。
そのためにも、不動産投資を行うことは、相続税評価を下げる効果的な方法となります。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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