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前回は、不動産投資のリスクとして、空室リスク・家賃滞納のリスク・老朽化リスクをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。
リスクコントロールできるように様々なケースを想定しよう
３．火事や自然災害、事故のリスク
ご存知のとおり、日本は地震大国ですから、地震を起因とする倒壊・ひび割れ・土砂災害などの自然災害によって建物が被害を受けるリスクがあります。
地震のほかにも、台風や水害、火事などでアパート・マンションが損害を受ける可能性があります。
これらのリスクには、火災保険だけでなく、地震保険、総合保険などで対応することができます。
一般的には、不動産会社が保険代理店になっていたり、提携している保険代理店があるので、物件購入時に不動産会社を通して加入することが多いことと思います。
どこの会社の保険であれ、火災保険に加入することは必須と考えてください。
できれば、火災保険に自然災害などの補償もついた総合保険へ加入することをおすすめします。
総合保険は、火災、落雷、台風、集中豪雨、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れなどの損害も補償してくれます。
もちろん、地震保険にも加入したほうがいいでしょう。
地震保険を申込む時点での注意点としては、地震保険単独では加入できない、ということです。
火災保険とセットでないと申込できないのです。
なお、もしくは金融機関から融資を受ける場合には、担保にした物件が火事などで損害を受けないよう火災保険加入は必須条件となっています。
また、最近では、自然災害以外の事故等があった場合に備えた保険も登場しています。
４．金利上昇リスク
次に、金利上昇のリスクについてご紹介します。
金融機関から物件取得資金を借入する方が、借入期間が長期間で変動金利を選択する場合は、金利が上昇するリスクがあります。
金利が上昇すると、 元金均等払いの場合は、毎月の返済額（利息額）が増えます。
そのため、手元キャッシュフローが減少し、資金繰りが苦しくなってきます。
金利上昇リスクの対策としては、あらかじめ固定金利を選択する、もしくは、資金繰りに余裕ができたときに一部繰り上げ返済を行って、借入期間を短縮することが望ましいです。
なお、一部繰り上げ返済を行うことによって、支払利息の減少にもつながります。
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（コラム）知ってた？変動金利だからと言って金利が急上昇するわけではない
ちなみに、変動金利だからといって、金利がいきなりあがるというわけではありません。
変動金利の場合、返済額の変更は５年に一度で、１．２５倍ルールというものがあります。
「元の金利より１．２５倍以上にまで金利を上げてはいけない」というルールです。
また、金利上昇の兆しを見逃さないように、日々の経済情報を新聞等でチェックすることも大切です。
５．流動性リスク
不動産は、株や投資信託に比べて、流動性が低いというリスクがあります。
このリスクは売却時に問題となります。
今はまだ不動産市場が活発なので流動性もそれほど低くありませんが、市場が停滞しているときに売却しようとすると、買い手がなかなか見つからない可能性があります。
これは、不動産特有のリスクかもしれません。
株や投資信託は売却してすぐに換金できますが、不動産は買い手が見つからない限り、売却して手元にお金が入るまでに、平均して４～５カ月ぐらいはかかります。
売却をいつ、どのくらいの金額なら、といった「出口戦略」を事前に練っておくことが重要です。
色々なケースをシミュレーションしてくことで柔軟に対応できます。
＊ ＊ ＊
前回、今回と不動産投資の色々なリスクについてご紹介してきました。
ご紹介したようにどのリスクにも対応策はあります。
リスクを恐れるのではなくて、リスクを正しく理解し、リスクを回避するために早め早めに行動を起こしていきましょう。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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