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不動産オーナーがいつか直面する悩み、相続税についてです。相続税の申告は、土地を「路線価方式」で評価するのが一般的です。
路線価に土地の面積をかけて土地の相続税評価額を計算するのです。
路線価が想定している標準的土地とは、道路に対して一辺がしっかりと接している正方形に近い土地で、かつそのエリアのなかで一般的な大きさの土地です。
（おことわり）著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。
実際の土地は、例えば、四角形の土地であっても、台形やひし形、縦に細長い形だったり、逆に横長で奥行きが短い形であったりと、正方形とは遠くかけ離れた土地がたくさんあります。
その前に、そもそも土地が四角形とは限りません。
路線価が想定している土地というのは、どういう土地なのでしょうか？それは、「形は正方形に近くて、一辺が路線価評価のある道路に接している」土地です。標準的な、理想的な土地のイメージですね。
一方、現実世界における土地と道路のありようは様々です。
形が三角形や不規則な形状だったり、路線価のつかない私道にしか接していない土地など、路線価の標準から外れた形のもののほうが多いのです。
こういう土地をスタンダードな方法で計測するのは合理的でないため、土地の条件によって路線価を補正するのです。
すなわち評価額が減額されることになります。
奥行によっては「奥行価格補正」、間口が狭い土地は「間口狭小補正」、不整形地の場合は「不整形地補正」などがあり、あらかじめ補正率が決められています。
したがって、実際の相続税評価額は「路線価×補正率×土地の面積」で計算されます。
間口が狭くて奥行が長い土地の場合は、間口狭小補正率と奥行価格補正率を重複して計算できますが、重複して計算できない補正率もあります。
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合理的な鑑定評価額は相続税評価額とみなされる
土地の相続税は路線価方式で評価しますが、不動産鑑定士による鑑定評価額で申告をしても問題ありません。
本来は、実際に売買されるとしたらいくらで取引されるのか、で土地は評価されるべきですが、相続した土地を全部手放すわけにもいかないので、合理的な評価額を算出しているというわけです。
その評価方法が、原則として路線価基準です。
ただし、時価より路線価による評価額が高い場合には、合理的に算出することができれば、不動産鑑定士による鑑定評価額が認められることになっているのです。
不動産鑑定士による鑑定をすることにより、実際の取引価格に近づくことができます。
鑑定評価額が路線価を下回っても、その鑑定が合理的であれば、相続税評価額として申告可能です。
なお、土地の形が「標準」とみなされない土地や、相続税評価額が下がりそうな土地の条件を以下に記載しています。
もし、これらにいずれかに該当しているにもかかわらず、標準的な路線価方式で算出して申告してしまった場合は、相続税の還付を受けられる可能性があります。
＜評価が下がりそうな土地の目安＞
- 奥行が異常に長い土地
- 間口の狭い土地
- 間口が2m未満の土地
- 間口が2m以上あっても奥行が異常に長い土地
- 幅4m以下の狭い道路に面している土地
- 一部が私道、または通路となっている土地
- 袋小路（行き止まり道路）に面した土地
- 道路に面していない土地（無道路地）
- 前面道路が建築基準法の道路に該当しない（路線価がついていない道路に面した土地）
- 道路の幅が途中から狭くなっている土地
- セットバックする必要のある土地
- 道路との間に高低差がある土地(５メートル以上）
- 傾斜地にあるかまたは一部ががけになっている土地
- 極端な不整形地
- 周囲の状況から見て明らかに広い土地
- 容積率の異なる地域にまたがっている土地
- 工場に隣接している土地
- お墓に隣接している土地
- 騒音や悪臭など周囲の住環境が悪い土地
- すぐ隣が線路になっている土地
- 埋蔵文化財がある土地
- 地下埋設物がある土地
- 土壌が汚染されている土地
- 空中に高圧線がある土地
- 都市計画道路予定地の区域内にある土地
- 市街化調整区域内の大規模な山林・雑種地
- 市街地にある田畑や山林
- ２つ以上の建物を建てている土地（借地人がいる土地）
- 全体が傾斜地の土地（造成費がかかる）
- 水路に面している土地
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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