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前回のブログでは、「貸家建付地と小規模宅地等も相続税減額の対象」となることについてご紹介しましたが、今回はまずその続きから書きたいと思います。
相続税減額の「小規模な土地」の対象は、特定居住用宅地だけではありません。
事業に使用する土地についても条件を満たせば減額となるものがあります。
事業用の土地でも条件を満たせば減額対象になる
まず、特定事業用宅地等とは、自営業者などが店舗や工場として使用していた土地のことを言います。
駐車場経営などの不動産賃貸業には適用外です。
なお、特定居住用宅地と特定事業用宅地は併用可能になりました。
従来は４００㎡までの限定的な適用でしたが、現在は居住用宅地３３０㎡、事業用宅地４００㎡の計７３０㎡までは８０%減額となります。
特定同族会社の事業用宅地等
特定同族会社の事業用宅地等とは、被相続人および被相続人と同族関係者の持ち株割合が 50 ％超の同族会社の事業用に貸し付けていた宅地のことです。
ただし、不動産賃貸業は除きます。
同族会社では、オーナー社長が自分の所有している土地を会社に貸し付けて、そこに店舗や事務所を建てるということはごく普通に行われています。
相続人が相続税の申告期限においてその同族会社の役員であり、その土地を会社が引き続き使用するのであれば、４００㎡までの面積については、８０％の減額となります。
貸付事業用宅地等
不動産の貸付や駐車場業などの事業に活用されている敷地が貸付事業用宅地等で、この場合も減額になります。
不動産賃貸業では、面積の上限が２００㎡で減額幅も５０％です。
しかし、一戸建てを一軒だけ貸しているとか、マンションの一室を貸し付けているような場合でも規模の大小にかかわらず適用が受けられます。
（おことわり）著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。
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建物は固定資産税評価額で評価する
これまでは、土地を相続したときの評価方法についてご紹介してきましたが、ここからは建物の評価方法についてご紹介していきます。
まず、居住用建物の評価は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
マンションの場合、 1戸あたりの土地の評価額は低いので、売却時価格が４，０００万円～５，０００万円となる新築のマンションであっても、固定資産税評価額は1千数百万円という評価額になります。
よって、マンションの購入価格と固定資産税評価額には結構な価格の差があることから、マンション購入は相続税の節税対策の一つになり得ます。
ただし、被相続人が亡くなる直前に購入して、亡くなってすぐに売却したりするなど、あからさまな節税対策は否認されることがありますので注意が必要です。
固定資産税評価額は、ご存知の通り、都道府県税事務所や市町村役所の固定資産税課で確認可能です。
建物の固定資産税評価額は、新築の場合、おおよそ標準的な建築費用の６０～７０％です。
建築中の建物の場合は、費用現価の７０％が相続税評価額になります。
費用現価とは、相続の開始時点までにかかった建築材料費や施工費などの合計金額を時価換算したものです。
アパートやマンションなど賃貸している建物は、「貸家」としての評価になるので、居住用建物よりも評価額は低くなります。
宅地を貸宅地として第三者に貸した場合と同様に、借りている人には借家権があり、賃借人は借家権によって保護されているため、建物のオーナーといえ勝手に処分できないことが主な理由として挙げられます。
一戸建てを貸家としているときの評価額は次のようになります。
貸家の評価額＝固定資産税評価額×（１－借家権割合）
借家権割合は全国一律で 30 ％ですから、貸家の評価額は居住用建物の評価額の７割になります。
アパート、マンションといった集合住宅（賃貸）では貸家建付地と同じように、建物全体のどの程度の割合を賃貸にしているのかという賃貸割合を加味して算出します。
集合住宅の評価額＝ 固定資産税評価額×(１－借家権割合×賃貸割合）
仮に、１棟を全部賃貸にして入居率100％だとすると、一戸建ての賃貸と同じ評価額になります。
なお、倉庫業を営まないトランクルーム（不動産賃貸業）は、借地借家法の適用外ですが、相続税減額の対象となります。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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