アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(2)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

結局、「国民負担」を求められるのでしょう。
増税による費用の捻出ですね。

投資の観点で考えると、よその人と同じものを持って提供していても付加価値は出ないということ。
右も左もアパマン投資。借りている方は、労働者の賃金は一向に上がらず貧困化の速度も上がっている。
詰将棋でいうと「詰んでいる」状態だと思いませんか?

世の中の商売は良くも悪くも需要と供給で決まります。
あなたがアパマンを買えたということは、それを売っている人が増えてきているということ。
投資不動産業者がこの数年間でやたらめたらと増えたと思いませんか?

むかしではありえなかった好条件でどんどん融資がついて
業者にお客(あなた)が「●●売契にしてくれればナンボでも買ってあげるよ」とささやくと共犯関係になってくれる(うちは、やらないよ。念のため)、そういうモラルの無い業者が増えたと思いませんか?2000年初めにはそういう業者はほとんどいなかった。いまは、右を見ても左を見てもいる。
それは、そうでもしないと売却できないくらいに、古い不動産、高い不動産が増えたからだ。
買い手のあなたが賢くなったからではない。こんなことカチンとくる方もいるかもしれないけれど。

将来に備えてキャッシュフローを得たいというなら、差別化のできない空室問題待ったなしのアパマンなんて買わずに
供給量が圧倒的に不足しているトランクルームを買ったほうが絶対にいい。
供給量が不足していることの証明が、利回りの高さだ。気づいている人がまだ少ないから、販売価格があまり上がらないし、銀行側も不慣れなので融資金額競争には走らない。

いまのアパ・マンブームが破たんして、景気の底が来て、つぎの景気上昇期のあたりの将来、トランクルーム・ブームが絶対に来る。そのときに投資に飽きたら売ればいい。
もっとも、そのころにはローンも完済しているか、利益率の高さのおかげで手元資金でいつでもローンを完済できる状況になっているはずだ。敢えて売らずに世の中のトランクルーム・ブームを眺めてニヤニヤしているのもいい。

だから、私はいま自分の資金の半分以上をトランクルームに集中投資しています。アパマンはほとんど売りました。高みの見物です。

いまの私たちは「茹でガエル」のようになっていませんか。
少しずつ崩壊に向けて同じ方向に向かって走るレミングの群れに交じっていることに、気づかずに同じ向きに走っていませんか。
投資で勝つ者は常に、大局的観点を忘れず、レミングの群れがどこに向かっているのかを
冷静に考えられる人たちです。

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満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定は満室研ホームページ上に掲載されています。

アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

トランクルーム大家のマイクラです。今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。

15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。

朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。

スラム化する分譲マンション。

漏水・破裂する水道管。

不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本
「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSU
をお読みになってみてください。

読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はありあまっているのに
「建てれば売れるから」と、高層マンション、郊外の一戸建て、賃貸アパートが
無計画に建てられ続けています。銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。

アパートオーナーになって不労所得が得られるだの土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、たとえば

都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が、
築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる
などの事例が紹介されています。

どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
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不動産担保融資を活用すると財産の増加速度が上がる

トランクルーム大家のマイクラです。わたしは銀行というビジネスに感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

(この記事は、前回の投稿「借金と自己資金、どっちがいいのか」の続きです)

わたしは最近は経営顧問先の企業様が増えた影響でなかなかセミナーで皆さんの前で話す機会が減ってしまい、残念なのですが、私が直接お話ししていた頃(とはいえほんの3~4年前のことですが)、よく上に書いたようなお話をしました。

参加者の中には銀行員の方もいらっしゃいましたし、会計士、公務員、一般企業お勤めの方など様々な方がいらっしゃいました。銀行員の方に上の内容について、なぜだと思いますか?と聞いても、ぽかんとして答えが返ってくることは、あまりありません。

こういう質問をすると、たいていの場合、会場はし~~~ん と静まり返りますね。
セミナーでお話をすると、ときどきあの静寂というか、びみょ~な空気が漂う間(ま)のようなものにそうぐうしますが、あれがすきですね(性格悪いワタシ)。

銀行員の皆さんがわたくしたち不動産投資家にとってどのような助けになっているのかあまり自覚されていないというのは、残念な話です。

私が世間の同年代の皆さんよりも早く引退できたのは、引退資金を得るために借入金を利用したからです。

株式投資や投資信託(401Kなんていうのもありますね)で財を成す人の割合に比べ、不動産で財を成す人の割合は圧倒的に多いのです。

不動産で財を成す人が日本人の中に圧倒的に多いという研究もあります。京都大学の橘木先生という、富裕層調査の第一人者がいらっしゃいます(現在は名誉教授)橘先生の名著「日本のお金持ち研究」があります。2005年ごろの本ですけれども、当時銀行員だった私がなんとなく感じていたことを数字で表してくれた名著です。

日本の金融システムが不動産を担保資産の真ん中に据えているので、不動産を購入し、返済が進んだ状態で空いた担保枠を使って新しい不動産を買い増ししていくことで、長期的に安定した財産形成が可能となっているのです。もちろん、保有物件の中には売却してキャピタルゲインを得るものも出てくるでしょうし、見込に反して入居者付けが進まずに早めに売却するものも出てくるのでしょうけれど、担保として不動産の価値を重視してくれるという日本の金融システムに早くから気づいていた人たちが日本の富裕層の大半を占めているという事実を、この本では明らかにしています。

株式や投資信託で引退できる規模まで財産を育てていくには、不動産と借入を組み合わせた場合の何十倍もかかる。

私は銀行員の皆さんが預金者の方々から預かっているお金を使い、借入金を増やしました。
住宅ローンやマイカーローン、ブライダルローンなどの消費性ローンと賃貸事業用不動産へのローンを混同している人たちも少なくありません。混同している人は急いで返します。急いで返す人は、富を蓄えるのに時間がかかるのです。

前日の投稿の答えですが、経験上、自己資金で2割~3割程度用意できる状態で、複数の銀行さんに打診するのがよいでしょうね。実際にその資金を全部使う必要もないわけでして、優等生的な打診方法としましては「将来の空室発生や突発的な修繕発生に備えて自己資金は厚めに取っておきたい」と申し出ることでしょうね。彼らも貸すのがお仕事なので、その辺の意は(まともな銀行員なら)くんでくれます。

(余談ですが)結果としてもっと資金需要おありでしたら前向きに検討させていただきますよ、という銀行さんもいらっしゃるわけで。はじめから「フルローンで、オーバーローンで」なんてふんぞりかえって窓口に行くと、煙たがられるだけですよ。

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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。

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競売取扱主任者の合格通知が届いていた…のを忘れていた件

トランクルーム大家のマイクラです。お部屋を掃除していたら、封筒が出てきました。赤い字で何か書いてある。緊急?なんだろう?開けてみて思い出しました。
そうだった!民事執行法および民法、宅建業法などの理解を試す力試しのつもりで受験したのでした。11月から勉強を始めて試験が12月で、M&A案件だの新規トランクルーム土地調達だので殺人的に忙しく、ほとんど勉強する時間が取れなかった。忙しすぎて、すっかり忘れていた。競売手続に関する業務知識と法的知識を問う資格試験です。法律分野としては、民事執行法、民法、宅建業法から主に出題されます。執行法をのぞくと宅建の試験と内容がだいぶ重複しています。

これが封筒です(住所など個人を特定可能な箇所はぼかしてあります)。

これが(にわかには信じられないが)合格証(同上)。

土地建物取引のプロ、宅建士自体は世の中に数十万人いるらしい(試験実施機関のデータによる)。しかし、この資格保有者はほとんどいません。宅建士の上級資格らしいので、持っていても不思議はないのですが。

上級資格として見られているものとしてはほかにマン管、管業、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能者等があります。他に、ちょっと方向性が異なるが不動産鑑定士、土地建物調査士、フィナンシャル・プランナー(FP,AFP)、行政書士なども。あなたが仲良くしている宅建士の方はどんな資格をもっているか、聞いてみるとよいですよ!宅建士は恥ずかしがり屋だったり、勤務先の都合で宅建士以外の資格を記載できない場合があり、名刺に記載していない場合が多いです。「宅建以外に資格お持ちですか?」と聞いてみると、おもわぬ強みを発見できるかもしれません。

ちなみに大変不思議な話ですが、向学心にかける取引士の方も少なくなく、また、現実的には世のほとんどの不動産屋さんはこの資格及び競売手続に詳しいわけでもない。競売の話をするとネガティブな話題全開で一般流通物件買ったほうが良いですよ~、となります。
昔と違って、きちんと制度を理解していれば安心して取り組むことのできる制度になったのですが、不勉強な方にあたってしまうと昔の制度整備が未然だった頃の話を延々と持ち出されます。

むしろ銀行員や司法書士の方が債権処理の関係で業務理解を深めようと取得されている場合が少なくないようです。と研修の際に教えてもらいました。

経歴だけは東大だの興銀だのゴールドマンサックスだのと派手な私ですが、毎年1つは幅を広げる、または知識を深めようと思い、毎年最低1つの資格試験に挑戦しています。

顧問先の緊急駆け付け工事系の全国チェーンの本社様にウェブ集客関連のお仕事で毎週訪問させていただいているのですが、その会社では大会議室の壁に今年の目標として社長以下幹部社員全員が資格取得を宣言、公開し、合否まで発表している。こういう積み重ねができる会社の稼ぐ力が強化されているのはわかる気がする。刺激を受けて始めました。

とはいえ、いざやってみると昼間はもちろん無理、夜は帰宅が遅く、疲れていたり酔って帰ってきて無理、土日は平日にできなかった残務処理でなかなか時間が取れず。消去法で平日の朝、5時起きで30分から60分しか時間が取れず、もどかしいものです。

それでも、何歳になってもあたらしい知識を得ることは楽しいものです。その瞬間だけは仕事から離れて学びに集中する。人間どんな人でも毎日いいことばかりとは限らない。むしろ後退している、停滞していると感じる日の方が多いのではないだろうか。緊急のプロジェクトが断続的に入り、毎日できるわけじゃないが、学んでいるときはちょっとだけ前に進んでいる気がする。

毎朝もくもくと早起きして朝焼けを見ながら学ぶオッサンの背中を見て子供も朝勉強するようになり、解けない問題の解放を教えろと突っ込まれるようになり、仕事に忙殺されて途切れがちだった我が子との会話の時間も増えました。名付けて「パパ塾」(英会話のCoCo塾のパロディー)

社員にも呼び掛けているのですが、いまのところ反応あまりなし。でも、自ら率先しないと、説得力ないもんね。

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トランクルーム新店舗用地に不法侵入が!

トランクルーム大家のマイクラです。先日購入した新店舗用の土地。某銀行にて打合せがあったついでに様子を見に行く。前の週に結構な積雪があったらしいが少し溶けている模様。すると。。。。


ん?

んん??(おもわず2度見)

おもわず積雪15センチの雪の中を、スーツで革靴のままずぶずぶと歩を進めていく。
近づいてみると・・・


ゆきだるまだ(笑)
ちょっと、溶けてる。そのあとでまた雪が降ったんですね。

と、いうことは・・・・
わたしの私有地に不法侵入したんだな!
でも、かわいいから許す!

建築業者さんとそれこそ文字通り建設的な議論ができて、よい一日でした。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。

(今日知った豆知識。東北新幹線はやぶさ号のグリーン車は座席番号14Dがねらい目。予約システムから座席指定するといつも隣の14Cが予約済みになっているのは、14Cが存在しないから。(乗ればわかる))

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新店舗用地も取得しました。トランクルームは高収益だから、安心して投資できる

トランクルーム大家のマイクラです。先日、既存トランクルーム店舗の隣地を買ったという記事を投稿しました。じつは、同じ月にもう1件、新店舗用の土地を購入しました!!キャッシュ買いです。同じ日に2件売買契約を行ったんです。こちらの土地は100坪。

前面道路はこんな感じ。2面道路に接道、前面道路は公道。幅員12メートル(土地は黄色で囲った部分)

 

 

 

 

 

 

 

市街地なのでそんなに広くない。100坪程度です。都心で100坪買ったら何億って感じですが、地方都市だと1千万円前後で結構出物がある。地方都市にだって東京と同じように人が住んで暮らしを営んでいるわけで、そこには賃貸ニーズが必ずあります。写真は早朝に撮影したものですが、ここの前面道路は昼間であれば1分間に往復で50台から70台の往来があります。土地に看板立てれば露出効果もバッチリ♪

もともとは、個人の戸建て住宅が建っていました。それを地元の不動産屋さんが買い取ったのです。不動産屋さん(とてもナイスガイ!)は、始めのうちはアパートでも建てようかなとお考えだったようです。このくらいの地積に2階建ての軽量鉄骨アパートを建てると4~5千万はかかる。リスクとリターンを比較し、さらに竣工の時期が、賃貸マーケット書き入れ時の2~4月を過ぎた時期になるということがわかり、アパート建築を断念して売りに出されたそうです。

この土地、2つ難点があります。

1つ目は、一見平坦地なのですが、現地に行ってよく見ると敷地奥に行くにしたがって下がっている。10メートルで30センチくらいですかね。これでも、建物を建てたり舗装駐車場にすると、大雨の時に隣地へ雨水が流れ込み、トラブルのもととなります。土盛りが必要かもしれませんね。

2つ目は、角地なのはよいのですが、角に50年物の防火水槽があるのです。縦横4メートル、深さは3メートルほど。写真はこちら。

でかい。。。。深さ3メートルとのことでしたので、ふたを開けてうっかり落ちたらたいへんですね。

 

 

 

 

 

2つの問題点を解決すると、素敵な土地になりそうです。ここもトランクルームを設置する予定で、準備を進めています。トランクルーム投資家のすそ野が広がってきて投資物件ないかとよく聞かれるので、開店後1年程度客付けをした後で、私どものところへ投資相談にいらっしゃっている会員の方にお譲りするかもしれませんね。トランクルーム投資に融資を行ってくれる主要な銀行さんと懇意にさせていただいておりますので、融資に関しても懸念なし、です。

ゴールデンウィークごろには開店できるかなー。楽しみです。

岩手はゴールデンウィークの頃が桜の花が満開。お花見の時期なんですよ。

4月初めに東京でお花見をして、5月初めに岩手でお花見。ワクワクします。

 

都心でも店舗数が少しずつ増えてきています。板橋区、石神井、文京区、などなど。ネット集客が下手なトランクルーム屋はみな苦戦していますが、わたしはWEBマーケティング会社を持っており、そこに開店数か月前から周到にWEB集客戦略を準備させます。だから開店初月から、グーグルやヤフーにPPC(有料)広告の費用を払わなくても、無料の自然検索欄の1ページ目に上位表示できており、スムーズな集客が可能となっているのです。

ふつうは外部のWEB業者にお金(けっこういい金額)を払って準備してもらうのですが、私の店舗網であればそこでお金がかからないので、ローコストな集客が可能になっています。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。
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トランクルームは既存店舗を増床へ!新しいご縁に感謝。

トランクルーム大家マイクラです。この数か月、M&Aのアドバイザーの仕事あり、新規トランクルーム投資実行あり、アパート・マンション投資家の方のご用命を賜りわたくしの会社のブランド(屋号)での出店の話数件あり、事業提携の申込数件ありで、大変忙しくしております。そんなに大きな会社でもないのに、さまざまな前向きなお話をいただき、とてもありがたいことです。わたしは、トランクルーム事業者が専ら独占状態に近い状態になっている日本のトランクルーム投資を、個人富裕層・まじめに働いているサラリーマン・収益を安定させたい企業オーナーの皆さまを中心に広めていきたいと願って会社を作りました。

その会社が、トランクルーム・レンタル収納の「マイクラ」の運営会社、日本公共収納 (http://publicstorage.jp) です。小さい所帯ながらも設置準備中を含めるとこのブログを書いている時点ですでに2桁に到達しました。都市銀行様、大手地方銀行様、プライベートバンク様、富裕層向け資産運用コンサルティング会社様などからもお問い合わせが増えております。

さて、PRはこの程度にして、先月購入した不思議な不動産をご紹介しましょう。
それは・・・・ 築50年超の木造家屋です!

では、現地ツアー!!盛岡駅徒歩75分です。7.5分ではなくて、七十五分。これほんと。

こんなかんじです

 

外観その1 壁が築年の古さを物語っています。

 

 

 

 

外観その2 壁の板材が朽ちている。。。

 

 

 

 

外観その3 ガス止まってた。。。

 

 

 

 

外観その4 なぞの石灯篭

 

 

 

 

 

外観その5 なぞのモミの木。高さ20メートルくらい。巨木!!撤去すると、いい金額になりそうで、心配(いや、じつは自分はこの手の解体の相場を知っているので、心配なふりをしていただけですが)

 

 

 

 

 

外観6 チャリ・スノーダンプ(雪国おなじみの家庭用除雪器具)置きっぱなし。

 

 

 

 

外観7 なぞの椅子

 

 

 

こんな物件を買って、儲かるの!?!?いま流行りの、築古一戸建て投資でしょ、リフォームして貸すんでしょ?・・・・いえいえ、ちがいます。

このお宅は写真の通りの荒れ具合でしたので、なかなか買い手がつきませんでした。しかし、わたくしの運営するトランクルーム用地(土地面積で170坪)の隣地だったのです。この土地を購入すると地続きで250坪ほどになります。既存トランクルームは相変わらず安定経営ですから、賃貸用の敷地を増やそうと購入に至ったわけです。

2週間ほどで隣地所有者の皆様へのご挨拶と境界画定(これは土地家屋調査士の先生にお願いしました)が終わり、解体工事が入り、立木の伐採、整地、そしてトランクルーム増床分の設置工事に入ります。今回は物置を置くタイプではなく、建築確認を取得し建築物として設置しようかなと考えています。工事の進捗に応じて現地に出向くつもりですので、工事の進み具合を画像でシェアしたいと思います。

 

では、今日はこの辺で。

セルフストレージ大家でした★

 

 


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(5)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。前回の続きで、地方の1棟ものマンションをローンで購入した場合の返済比率の計算をしてみましょう。

 

前回の試算結果では、

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
 
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
 
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

【返済比率の計算】

毎月の返済額が369,619円で、年間4,435,628円です。
年間の家賃収入は1200万円ですから
 
家賃収入 1200万円
返済額  443万5628円(家賃収入に対する比率 36.96%)
運営費  300万円(家賃収入に対する比率 25%)
残    456万4372円(家賃収入に対する比率 38.04%)
です。
 
家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
 
アパート投資の項でもお話ししました通り、わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきました。経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。今ご紹介した物件例ですと、とても理想的ですね。
 
なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。
 
ちなみにこの物件、25年返済にしても年間返済額508万6千円、返済比率は42.3%と大変優秀な物件といえます。20年返済ですと年間返済額607万1千円、返済比率は50.5%。ぎりぎりOKな感じでお勧めできるかな、という感じです。税法上の償却年限が47年、経過年数22年ですと、残25年ですので複数の銀行をあたっていくと25年のローンは出ると思います。ここだけの話、あとは、融資担当者の直属の上司(支店長)と本店の融資審査担当との交渉がうまくいくと、5年程度であれば上積みしてくれることも。
 
融資案件で他行に負けたくないという心理が働くので、あなたが堅実な暮らしぶりをしている方であったり、属性の良い方ですと個別に本部にそのように交渉してくれることも珍しくないのです。銀行員もサラリーマンですから、「貸してナンボ」ではあるわけです。
 
次回は、以上の分析を踏まえて、地方の一棟マンション投資について考察してみたいと思います。

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1棟もの収益マンションへの投資と収支(4)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上(賃料収入)を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売(抱き合わせ賃貸)」です。

きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが(で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが)、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。

でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。

ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。

 

不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。

例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍~3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8~10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。

一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。

そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。

*******

さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。

今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 

地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション

それでは、地方の一棟ものマンションを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
30年ローン、金利2%、借入金額10,000万円、元利均等返済の場合で考えてみましょう。
アパートへの投資分析の際にもご紹介しましたが、ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。
 
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
jhla_screenshot
購入対象の1棟ものマンションは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。
1棟アパート
構造 RC(鉄筋コンクリート)
築年 22年
満室時年収 1200万円(月100万円)
販売価格 10,000万円(表面利回り12%)
(運営費・維持管理費を賃料の25%と想定した場合の純利回り9%)

【返済例の試算】

借入額は満額の10,000万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
  •  商品タイプ 「民間金融機関ローン」
  • 借入期間 30年
  • 金利タイプ 全期間固定
  • 借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
  • 借入金額 10000万円
  • 返済方法 元利均等
  • ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
  • 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
  • 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

【試算結果】

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。
 
次回は、 返済比率の計算をしてみましょう。



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