1棟もの収益マンションへの投資と収支(1)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

birudhingu

トランクルーム大家マイクラです。22日ぶりの投稿です。新規トランクルームへの問い合わせが殺到して対応に追われておりました。さらに、某社の買収案件の調査と助言。
経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

1棟ものアパート以上にキャッシュフローが出ます。その点で、資産に組み込んでおくべき投資対象です。

この分野の物件を買い進めている投資家の多くがセミリタイヤを達成しています。また、再現性も高いです。

実際には1棟ものマンションだけを買っている人というのはあまり多くなく、1棟ものマンションと1棟ものアパートを交互に買っている人が多いですね。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解してください。

そのまえに・・・ 地方の一棟アパート投資の復習


では、地方の一等マンションの投資シミュレーションを見ていくまえに、前の節でお話ししました、地方の一棟アパート投資の投資採算性について復習しましょう。

たとえば前の節で紹介した典型例ですと、2560万円の物件を買うと、満室時の賃料収入が384万円(表面利回り15%)、運営費と維持管理費を除くと手取り家賃が307万2千円(純利回り12%)、ローン返済後の手取り家賃、すなわちキャッシュフローが年152.4万円となるというお話でした。

以下、復習を兼ねて再掲します。

満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の手取り家賃 307万2千円。純利回り12%)

毎月の支払額が12万9千円、年154万8千円。返済後に手元に残る家賃(キャッシュフロー)は
152.4万円/年、12.7万円/月。物件価格に対するキャッシュフロー利回り5.9%(=152.4÷2560)。
これは物件価格と同額のローンを調達して買った場合でした。

購入時には仲介手数料、不動産取得税、登記手数料、銀行へのローン手数料などがかかりまして、おおよそですが物件価格の7%~8%程度です。
そこの部分だけあなたの自己資金から捻出したとしますと、180万円になります。

あなたが懐から180万円出すことで毎年、維持管理費やらローン返済をした後でも152.4万円残る。
拠出自己資金に対するキャッシュフローの割合を「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(Cash-on-Cash Return(略称CCR)、自己資金利回り)」といいます。

ですから、このアパートに投資した場合のCCR(自己資金利回り)は年率84.6%(=152.4÷180)。
融資時に銀行さんから物件価格の1割程度の頭金を求められることがあります。

その場合ですと180万円のほかに2560x10%で256万円の自己資金を追加投入します。その場合のCCR(自己資金利回り)は年率34.9%(=152.4÷436。436万は180万+256万の意味)
年率84.6%の投資ですか!
ローンに頭金を1割入れても年率34.9%の投資!!
すごいですね!

これを知ったら、皆さんこぞって争うように物件を買っていきそうです。

実際には空室リスクの問題があります。売りに出ているアパートは築20年前後からそれ以上のものが多いので、実際には2~3割の空室があります。満室で売りに出ているアパートでも、実際に買えばわかるのですが買って間もなく空き始めます。リフォームしても集客には苦労すると思います。賃料を下げるか、広告料を仲介業者に払って優先的に入居者を案内してもらわないといけませんが、収益性の悪化要因となります。

ですので、実際の運用イメージとしては、空室が続いて客付けやリフォームに支出がかさむ時期には、キャッシュフローのところが7掛けから6掛け位になる場合があるということだけ、頭の片隅においてください。6掛けになってもフルローンの場合のCCRは50.8%(=91.44万円÷180万円。91.44万円は満室時キャッシュフロー152.4万円の6掛け)。
頭金を1割出してもCCRは20.9%(=91.44÷436)。

次いで、地方の一棟マンションへの投資シミュレーションを見ていきましょう。

次回に続きます。


 


 

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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

1棟ものアパートへの投資と収支(6)都心の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。昨日の続きで、都心の一棟アパートを買ったらどうなるのか、です。

都心の一棟アパート投資の考察


以上考察してまいりましたが、利回りが低すぎて都心の一棟もの物件では銀行ローンを使った不動産投資をしようにも、要求される自己資金の基準が高すぎて取り組むのが難しいという現状があります。

まれに都心でも利回り10%級のアパートやマンション、ビルが出回ることがあります。

返済比率の面からみても融資してもらえそうですが、残念ながらこのような物件が一般市場に出回ることは、まずありません。

買取業者という資金力潤沢な転売専門の不動産業者がおりまして、彼らが世の中に出回る前に買って行ってしまうのです。

彼らは、購入した不動産を修繕し、世の中で流通している利回り近辺に価格設定をし(つまり、値段を上げて売りに出し)半年から1年くらいの期間で数千万円稼ぎます。保有現金が潤沢にあればこそできるやり方ですね。

このように、キャッシュフローの出る物件をローンを使って購入して手元のキャッシュフローを育てていこうという方には向かないといえます。

都心の一棟アパート投資が向いている方は、すでにキャッシュフローが潤沢な方、自己資金を3割4割と拠出できる方です。都心物件は売ろうと思えばあっという間に売れる(流動性が高い、という表現がよく使われます)ので、転売利益が見込めそうな物件を狙ってある程度の自己資金で取り組むのであれば魅力的な分野ではあります。

ですから、地方の一棟ものアパート、マンション、セルフストレージなどを買い進めて行ってキャッシュフローを潤沢にしたうえで参入することで、転売益を狙うこともできますから投資規模を加速度的に拡大できるという点で都心一棟ものは将来の投資対象としてはよろしいかもしれません。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(5)都心の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回までは地方物件のお話でした。最善ではないけれど、事前の選択としてはいいというお話でした。今回は、都心の一棟アパートを買ったらどうなるのか、です。

考え方は地方アパートの場合と同じです。地方と都心は地価が段違いに異なりまして、その点が収益性に大きく影響してきます。

ここではよくある例として、一部屋あたり月6万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収48万円、年収576万円のアパートです。

3-5

地方に比べて都心アパートは地価を反映した分、家賃が若干高いです。

ただし、収益性となると若干、頭の痛い物件となります。いかんせん地価が高いため、底地の価値分物件の価格が上がってしまうのです。収益性を上回る物件価格の上昇があると、全体で見た利回りは下がります。

利回りが下がると、購入資金の大半を融資でまかなおうにも返済計画が成り立ちにくくなります。返済計画を成り立たせるには相応の自己資金の投入が必要となります。

前に説明したシェアハウスなどは都心の低収益率アパートの再生手法として誕生しました。結局のところ運営費がかかりすぎ、ふつうにアパート経営をしていても手取りは変わらないなどという物件が少なくないのですが。

前提条件

アパート(本文とは関係ありません)

アパート(本文とは関係ありません)

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  8%(物件価格7200万円、満室時年収576万円)
運営費後利回り 6.4%(経費控除後年収460.8万円)

都心では1坪単価で数百万の地域も珍しくありませんので、どうしても物件価格が上がってしまいます。

【返済例の試算】
返済率を見ていきましょう。
先ほどと同様、住宅支援機構の計算ツールを使います。

購入対象の1棟ものアパートは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。

1棟アパート
構造 木造
築年 22年
満室時年収 576万円(月48万円)
販売価格 7200万円(表面利回り8%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の利回り6.4%)

返済例の試算

借入額は満額の7200万円で申請してみましょう。
読み進めていくとわかりますが、なぜ都心物件だと銀行員が自己資金を要求してきたり、都内のメガバンクが「保有金融資産1億円以上の方しか融資しません」などと言ってくるのか背景がわかると思います。

日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
・商品タイプ 「民間金融機関ローン」
・借入期間 20年
・金利タイプ 全期間固定
・借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
・借入金額 7200万円
・返済方法 元利均等
・ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
・他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
・現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

試算結果


毎月の支払額が36万4千円、金利と元本を合わせた、20年通しての総支払額が8741万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、20年かけて少しずつ返済していくわけです。

毎月の返済が36万円ほど、これに対して月収は最大48万円です。
地方の木造アパートと比べると、余裕があまりないような気がしますね。数字で確認してみましょう。

余裕度である「返済比率」を計算してみます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

返済比率の計算


毎月の返済額が364,236円で、年間4,370,832円です。
年間の家賃収入は576万円ですから

家賃収入 576万円
返済額  437万832円(家賃収入に対する比率 76.01%)
運営費  115.2万円(家賃収入に対する比率 20%)
残    22万968円(家賃収入に対する比率 3.99%)
です。

家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
残額が家賃収入の3.99%!

1室空いたら、金利が上がり始めたら、とても返済を維持できませんよね。
つまり銀行員からすると「借りすぎ」(彼らの視点で言えば貸しすぎで融資審査がOKとならない)のです。

このように、都心のアパートを市場並みの利回りで買っても、借入主体で買ってしまうと破たんリスクが高いのです。事業計画としても成り立っていないことがお分かりになるかと思います。

なお、自己資金を半額の3600万円ほど用意できますと、
返済額 218万5416円(月182,118円、家賃収入に対する比率 37.9%)
となりますので、先ほどご紹介した地方の一棟ものアパート投資とそん色ない、安定性の高い融資案件となります。
半額、すくなくとも3割以上自己資金を出せる方であれば融資審査もOKとなるでしょうね。

都心の銀行が、自己資金半分出せるならであるとか、金融資産1億円以上の方なら検討しますということを言ってきますが、これには以上のようなロジックがあるあめです。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(3)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回は現金買いが前提でした。今回は、ローンを活用する効果についてお話ししたいと思います。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーション

では、地方の一棟ものアパートを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

仮に20年ローン、金利2%の場合で考えてみましょう。

ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。

日本住宅支援機構(旧 住宅金融公庫)
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
%e8%ab%96%e3%82%b7%e3%83%9f%e3%83%a5%e3%83%ac%e3%83%bc%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%83%80%e3%82%a6%e3%83%b3%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%89

 

 

 

購入対象の1棟ものアパートは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。

1棟アパート
構造 木造
築年 22年
満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の利回り12%)

 

 

 

返済例の試算


借入額は満額の2560万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。

・商品タイプ 「民間金融機関ローン」
・借入期間 20年
・金利タイプ 全期間固定
・借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
・借入金額 2560万円
・返済方法 元利均等
・ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
・他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
・現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

試算結果


毎月の支払額が12万9千円、金利と元本を合わせた、20年通しての総支払額が3108万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、20年かけて少しずつ返済していくわけです。

毎月の返済が13万円弱、これに対して月収は最大32万円ですから、だいぶ余裕がありそうですね。

この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

返済比率の計算

毎月の返済額が129,506円で、年間1,554,072円です。
年間の家賃収入は384万円ですから

アパート(本文とは関係ありあせん)

アパート(本文とは関係ありあせん)

家賃収入 384万円
返済額  155万4072円(家賃収入に対する比率 40.48%)
運営費  76.8万円(家賃収入に対する比率 20%)
残    151万7928円(家賃収入に対する比率 39.52%)
です。

家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。

わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきましたが、経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。

なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(4)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回はローンを使った場合の分析でした。今回は、ここまでの考察をまとめてみたいと思います。

地方の一棟アパート投資の考察

地方の一棟ものアパート投資へのシミュレーションをご覧いただきました。地方アパートは投資対象として優れていることがなんとなくお分かりいただけたかと思います。節税の点、利回りの点で金銭的構造が優れているのです。

収益性が高いことから返済比率が低く済み、賃貸不動産を運営していくうえで重要な安定性が高い投資対象といえます。
これが都心の物件になりますと、収益性が低いため返済比率が高くなり、安定経営できなくなってしまいます。都心物件には都心物件なりのよさがあるので別途ご説明しますが、都心不動産をローンで多数保有しようとすると返済で悩む方が少なくありません。

私どもが考える、理想的な不動産投資戦略としては、地方の1棟ものアパート・マンションと後述するセルフストレージを買い進めていき、キャッシュフローを潤沢にして給与収入に頼らずとも生きていける、好きな仕事を選ぶことができる、セミ・リタイヤの状態に持っていくことです。

apartment3キャッシュフローが潤沢になれば、不動産への経験値も上がっていることと思いますので難易度の高い投資案件、例えば再生案件ですとかソシアルビル、商業ビル、都心1棟ものなどを買い進めていくことでさらに収益性を高めることができます。

最初に収益性の高い地方の一棟ものアパート・マンションまたはセルフストレージを購入し、キャッシュフローを積み上げていき、そのキャッシュフローを元手に、勤め人生活をやめて自由な生き方を満喫するというのが理想的な投資戦略です。

中古物件は数十年後には経年劣化で継続使用が難しくなる可能性がありますが、その時点までで十分なほどの投資資金が回収でき、さらに建物を解体して土地を売るということも可能です。木造や軽量鉄骨の場合、新車の国産車1台分よりも解体費用が安いことがよくあります。

土地に新しくアパートを建築するのもありだと思います。なぜなら残債のない土地になっていますから、その土地を担保にして銀行に建築計画付きで融資を受ければよいのです。地主さんが地方にアパートを建てて悠々自適な暮らしをしていらっしゃいますが、あなたもおなじようなことができるようになるのです。

実際に私共のお手伝いした方々にも数多くの方々がサラリーマンを辞めて自由に暮らしていらっしゃいます。はじめはゴロゴロしたり旅行に行ったりするようですね。そのうち暇すぎて余暇に没頭したり、ボランティア活動や子育てに専念したり、起業されたりなど新しい人生を歩まれるようです。


 


 

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(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています


 


 

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1棟ものアパートへの投資と収支(2)地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。第1弾は地方の一棟アパートの場合です。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

一棟もの物件の場合、金額が大きくなりますから投資家のほぼすべての方が銀行借り入れを組み合わせて不動産の物件取得を行います。

ですから、いままでのような全額現金での取得を前提とした分析とは異なり、ローン返済後にのこる金額で考えます。

これを、「キャッシュフロー」と呼びます。いままで紹介してきた投資物件と比べ、キャッシュフローがかなり良くなるのがおわかりになると思います。

※ 会計の世界ではキャッシュフローとは現金収支を見るための概念でありますので減価償却費、各種経費、税支払いなどを考慮する必要があります。

融資返済のみ見ることは片手落ちになってしまうのですが、投資不動産業界ではなぜか融資返済後をキャッシュフローと呼んでおりますので、ここでの説明もこれに準じます。

地方のアパートは一番おすすめとまでは申せませんが、他に選択肢がない場合には悪くない投資先です。筆者も保有しております。

ここではよくある例として、一部屋あたり月四万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収32万円、年収384万円のアパートです。
地方の一棟アパートに投資した場合の収益構造の例
アパートの運営費は他の収益物件、たとえばいままでお話してきましたシェアハウス、戸建て投資に比べますとだいぶ安く済みます。収益性を試算する場合には保守的に見積もって20%で試算しております。

実際のところ、一棟ものアパートで丁寧にメンテナンスされている物件ですとそこまでかかりません。体感値としては15%程度です。
しかしながら中古物件は購入後に想定外の大規模修繕が発生することがまれに起こりますので、少し保守的に見ておいたほうが安全であろうという考えから20%で経費率を見るよう、お勧めしています。

維持管理・運営費の観点からは、一棟ものアパートが最も投資への影響が少ない投資分野であるといえます。

それは、なぜでしょうか?
理由は比較的シンプルでして、一戸建て貸家と同じ程度の規模の賃貸アパートですと、おおむね単身者向けに4室から6室(4名から6名向け)の物件となります。

本文とは関係がありません

本文とは関係がありません


一戸建て貸家ですと一棟で得られる月家賃は6万円から8万円。8万円超の賃料設定が可能な貸家は新築時と東京都心を除けばレアケースですね。8万円超の家賃帯になりますと、「毎月8万10万支払えるのならば35年の住宅ローンを組んで自宅を購入したほうがお得!」と考えるご家庭の方の比率がぐっと上がるためです。そういうわけがありまして、おおむね6万円程度が戸建て貸家の賃料といったところです。

これに対して同じ規模の賃貸アパートですと、築古でも1室あたり3万円から4万円の月家賃を設定することは珍しいことではありません。地方の単身者で生活保護を受けている方の居住費は各自治体で決めているのですがその方々でも3万円弱です。例えば岩手県盛岡市ですと2万9千円です。このへんが賃料の底値になります。

それゆえ、3万円で4室なら月12万円、3万円で6室なら月18万円。縦のもの規模は変わらないので、部屋数分だけ水回りの配管などは増えていますが大局的にかかる維持管理費は建物規模に比例いたしますので、手残り感で比較しますと戸建て貸家よりも一棟ものアパートのほうがずいぶんとよいのです。

 

 

地方の木造アパートへ投資する、隠れた利点とは?

ここで紹介した例ですと、ひと月の家賃が32万円、年収で384万円です。この物件が3800万円で売っているとしますと、表面利回りで約10%(正確には10.1%)ということになります。実売価格で15%位のものものあります。15%ですと、物件価格は2560万円ということになります。

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  15%(物件価格2560万円、満室時年収384万円)
運営費後利回り12%(経費控除後年収307.2万円)

中古のアパートの場合のもう一つの魅力が、節税効果が高いことです。
節税効果とは、納税額が他の投資手法に比べて少なくて済むことから手元に残る現金が多くなる効果を言います。

とにもかくにも手元にお金が残りやすいのです。

地方のアパートとなりますと、建物の構造は鉄筋コンクリートや重量鉄骨造のものは少なく、木造あるいは軽量鉄骨のものがほとんどです。

新築物件ですと、税法上の耐用年数は以下のようになります。
鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
木造 22年
軽量鉄骨造 19年

新築しますと上記の年数で建物価格を等分しまして、毎年の経費として申告することができます。全額自己資金で購入していれば手元の現金を先に支出して費用として認めてもらうのは新築後数十年。ちっともうれしくありません。

ところが不動産投資では融資を活用することができます。自己資金1割2割で残額全部銀行融資、場合によっては自己資金を使わずに全額銀行融資などという場合もあります。そうしますと、第三者の資金で不動産を購入したのに、ててもの部分の経費は(自腹でほとんど賄っていないにもかかわらず)あなたの経費として税務署に申告してよいのです。その分、あなたの手元に残る現金が増えます。これが節税の力です。

これを中古で買うとどうなるのでしょう。
税法上の耐用年数は以下のようになります※。

中古物件の耐用年数=①+②。ただし、1年未満の端数切捨て。計算結果の1年未満の端数は切り捨て、最短2年とする。

① 新築時の耐用年数-購入時点までに経過した年数。ただし、マイナスにならない。
② 経過年数の20%

(※ 国税庁ホームページに案内があります https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm )

例えば、築20年の木造アパートを買うと、どうなるのでしょう。
上の式に従って計算しますと
① 22年-20年=2年
② 20年x20%=4年
ですから、①+②=6年。
同じく築22年以上の木造アパートですと、どうなるのでしょう。
① 22年-22年(または22年以上)。マイナスにはならないルールなので、0年。
② 4年
ですから、①+②=4年。

つまり建物部分の価値をたった4年で全額費用計上できてしまうのです!
繰り返しになりますが大部分は金融機関から融資を受けたお金です。ロバート・キヨサキ(「金持ち父さん 貧乏父さん」著者)の言葉を借りればOPM(Other People’s Money=他人資本)です。金銭消費貸借契約書に書かれた金額だけきちっと返済してしまえば、このような費用計上に伴う税金の減少分は銀行にあげる必要は、ないのです。あなたのものです。

ただし中古物件を融資で購入する場合には若干のなやみもあります。
それは、築20年超の中古アパートに融資をしてくれる銀行は限られる、ということです。

なぜなら、民間銀行の大半が融資期間を「新築時の耐用年数―購入時の経過年数」で計算してしまうためです。

上の例ですと、築20年の木造アパートを買いたい・・・と思っても、融資期間が数年も取れません、という場合もあります。

しかしやり方はあります。
融資期間を税法上の年数にこだわりなく数十年の期間で設定してくれる金融機関もあるのです。

わたくしどもはそれらの長期融資対応可能な金融機関のリストとコネクションをもっており、定期的に銀行の担当者の方々から「融資したいので投資不動産案件を紹介してください」とお願いを受けています。そのため、15年から25年程度の融資期間であれば取り組み可能となっています。

銀行の融資姿勢によって増えたり減ったりしますが、ゼロになることはありません。融資対応可能地域も全国にわたっています。

ここまでは、全額自己資金で購入する前提のお話でした。
次回は、地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーションを行いたいと思います。


 


 

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ひとりごと

ちょっと、ゴシップ的なお話です。

相談に来る人、さいきんやたらと〇〇トーシ法(仮名 ※1)と霞ヶ浦系のおやおやさん(仮名 ※2)と青学の女子大生のシャンプーの残り香がまぶしい街にオフィスを構える、プレミアムな価値の傾斜路(仮名 ※3)がおおい。

おかしいな。

資産価値と収益性のバランスを見てどうのこうの、経済的自由を目指すあなたの味方ですとか業者に騙されないように特別に無料でン百ページの投資の教科書だか大百科事典を配っていた、庶民の味方のはずだったのに。

同業の悪口を言うつもりはないので正式名称は書きませんが。
心が痛みますね。

ウルトラマンもびっくりの速度で資産を拡大させ、1年たたずにしんどくなって売りに出しても買い手がつかない。相談するとおまえの客付けは工夫がなさすぎるなんて言われてね。満室でこの地域は安泰ですと言われたのに購入後3か月で半分空室とかね。

一棟もの居住物件のマーケットがすっ高値の現在、収益還元法でさらにフルローンまたはオーバーローンを組んだ物件を買わされたことに、皆、投資初心者ゆえ気づかないからだ。

これを読んでいるあなたはその者たちの餌食になりませんように。えっ、業者名を知りたいの?そういう人は満室経営研究会の投資相談にでも申し込んで、聞いてみてください。ネットには流れることのないマル秘業界情報がいろいろと集まっていますよ。以上ただのひとりごとでした。

※1のヒント:5年ほど前に一世を風靡した。電子商材屋さんのお兄ちゃんの話では3万円弱の不動産向けテキストの販売部数としてはいまでも史上最高記録なんだとか。一度業界から姿を消し、近年再復活。
※2のヒント:店舗は茨木にはなくて都心3区のどっかの有名交差点のビルの2フロア。パリッとツーブロックヘアでかっこよく決めてかっこいい。夕方店舗前の交差点で信号待ちをする姿をお見掛けします。目立つルックス、かつ露出多い方なのですれ違うひとが振り返ること多し。
※3のヒント:そのまま英語単語に置き換えましょう。在東京都中央区のプレミアムな街の築浅ゴージャスビル。

ちなみに投資不動産好きな方から立地から推測して指摘してきそうなのであらかじめ断っておきますが、青〇メインランドさん、第〇リアルターさん、けんさん、ではありません。こういう中堅~大手じゃないよ。新興系だよ!

気分転換が終わったので、しごとします
ばいばいきーん

1棟ものアパートへの投資と収支(1)はじめに

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、様々な状況下でシミュレーションを行いたいと思います。

フルローン・オーバーローンはリスクとリターンがあっていないということは昨日お話ししました。
とはいえ、適切なレバレッジでアパート・マンションを購入して不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

アパート、マンションへの投資はわたくしの経験から申しましてもおすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。

お勤めをされている方がお勤めの傍ら行う資産形成手法としては、おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

ようは、変な業者につかまらなければいいだけ!です。

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

 

 

 

 

そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解することをおすすめします。
建物種類別に図解し、視覚的に理解できるようにしてありますから、難しいことはありません。
本質的なところをきちんと理解していれば仲介業者さんが頼りなくても、物件情報さえ持ってきてくれれば何とかなるというもの。

なお、ここでいう「1棟ものアパート」とは、一般的にいう木造アパート、軽量鉄骨アパートを指します。重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの大型マンションは次節「1棟ものマンション」の項にて説明します。

1棟もの物件をアパート、マンション別に分類する理由

なぜこういう、1棟アパート、1棟マンションといった分類の仕方をしているのかと申しますと、日本国内で定められた税法上の減価償却年限が関係しています。

建物は雨風にさらされ、灼熱の太陽光を浴び続けたりと、年月を経るにつれて建物が劣化していきます。
劣化の速度は部材の耐久性によって異なります。

そこで日本では、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などという分類を行い、建物分が各分類ごとに経年劣化していく部分は(キャッシュアウトはしませんが)会計上の「経費(コスト)」としてみなしてあげましょう、その分税金を安くしてあげましょう、という制度があるのですね。これが減価償却制度。

減価は(建物など資産の)価値が減ること、償却は(建物など資産の価値が減るので)減った価値分を捨ててしまえ、という意味ですね。

捨てるといっても、建物をちぎって捨てるわけにはいかないので、紙の上の(決算書上の)処理として、例えば1億円の建物が20年で朽ち果てると税法で便宜的に定めたならば、毎年20分の1の500万円分ずつ、課税対象所得金額から減らしてあげましょう、という制度です。

毎年所得税だ地方税だ消費税だと払ってばかりいると政府も税務署も敵に見えてしまうかもしれませんが、
このへん、マネーを生む資産の取得と蓄積に関して、政府は資産形成したいみなさんの味方なのです。
有効活用しましょう。

木造のアパートと軽量鉄骨のアパートは、耐久年数の関係で一緒と扱いことがほとんどです。
どちらも税法上の減価償却年限が最大22年と建物系としては比較的短めであるうえに、中古物件の最短償却年限もどちらもともに4年。計算方法が同じなので数字も同じになるわけですが、以上のような背景から木造アパートと軽量鉄骨アパートを1つのくくりとしてまとめるて考察します。

なお、重量鉄骨造ですと新築で34年、中古で最短6年。鉄筋コンクリート(RC、SRC)造ですと新築の住居系で最長47年、最短9年となります。

まずは、地方の一棟アパートへの投資するとどんなキャッシュフロー構造になるのか、イメージをつかみましょう。

明日に続きます。


 


 

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初めての方へ。トランクルーム大家マイクラのブログについてのご案内

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私のブログを見に来ていただき、ありがとうございます。

検索エンジン最大手グーグル社によると、世界中にホームページは2京(けい)、すなわち1000兆の20倍のページが地球上に存在しているそうです。
(どうやって数えたんだろ)

見ていただけただけで奇跡みたいなものですよね!
ありがとうございます。

はじめまして。
トランクルーム大家のマイクラです。本名は、ページ下段のリンク先に掲載されている、会社案内の中にございます。
サラリーマン家庭出身、ふつうの家族子持ちの、おっさんです。

マイクラというのは、私が経営しているセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、レンタル物置の総称)のブランド名です。
マスコットキャラクターはくまの「まいくま」ちゃんです。

トランクルームのマイクラ マスコットキャラクターのまいくまちゃん

まいくまちゃんです。
21歳独身男性です。趣味は盆栽です。だいじにしているおきにいりの盆栽は松の「まいくま木」。


「マジ~?ウケルー」と、いまどきの若者に言われるのが好きです。

 

 

 

 

 

 

 

出身

私はもともと昭和の第2次ベビーブームのサラリーマン家庭に生ました。長嶋茂雄がジャイアンツは永遠ですと言って引退した年の2年前です。
ふ、ふるすぎる。

 

相続させてもらえそうな財産も田舎の一軒家(物件概要:所在地岩手県。最寄駅徒歩70分木造2階建て当時築35年)以外にないという、いわゆる日本中どこにでもあるような、フツ―のサラリーマン家庭です。
学校卒業後もサラリーマンをしていたので、これもよくある話と思います。

 

学生時代

家が裕福じゃないので(当時よくある話)金のない学生時代。
ほか弁でバイトした帰り道。
神田神保町の古本屋街をぶらっと歩いていた時、今は亡き投資の神様とよばれた作家の「邱永漢(きゅうえいかん)」さんの古本を手にしました。
立ち読みをして、ものすごい衝撃を覚えました。
こんなすごいひと、いるんだ。

 

今思えば、これが不動産投資という世界の存在を知った最初のきっかけです。
彼は不動産でレバレッジをかけつつも長期保有、株式投資と組み合わせることで莫大な富を築きました。

 

とはいえ当時の僕にはお金がないので、知っただけです。

 

行動を起こそうにも、起こせません。
まずは暮らしていかないと。
なにしろ、田舎から上京して大学の学費が高くて生活費を削るしかないような状況だったからです。

 

どのぐらい切り詰めていいたかというと、漫画のなかでしか見ないような生活を送っていました。
読めばわかると思いますが、悲壮感みたいなのは無くて若さゆえの勢いだけあって、必死だったから、
いま思い出してもちょっと可笑しい。
今やれって言われても、むり~。

 

日曜日の閉店間際の肉の量販店。
生活費を浮かせるために食材の豚小間切れ肉(100グラム68円の特売品)を週に1回、1キロ買う。680円。現金に余裕があれば2キロ。月に1~2度だけど。
学校帰りにある別のスーパーで金曜日の夜にタイムセールがあり、そこには売れ残りの野菜が安くかご積みになっているので買う。398円。
日曜の夜、肉と野菜を煮込んで1週間分のカレーを作る。
実家から送ってもらったコメを炊いて一週間カレーを食う(昼飯はその米で握った塩おにぎり)。

 

ガス代がもったいないので、カレーは寸胴のまま冷蔵庫に入れ、炊いたご飯の上にそのまま載せて食いました。

こうすると、カレーをあっためなくても、5分くらいでいい感じにぬるくあったまるのです。

サバイバルゲームって感じです。
東日本大震災の時、災害時出動の自衛隊員の方が冷めたご飯に冷たいままのレトルトカレーを掛けて食べている(あったかいものは被災者の方にという心配りなのだそう)のをみて、上には上がいるなぁ~と敬服しました。

 

 

アパートは板橋区成増(なります)1丁目のクリーニング店の2階にあった風呂無し築45年1K家賃3万6千円。
大家さんは人の好いおじいちゃんおばちゃん。
銭湯代が足りなくて台所で水浴びしたり。

 

ドラえもんの作者の藤子不二雄さんが若いころ、同じようなことをトキワ壮でしていたと本に書いてありました。
そんな暮らしをしていました。

 

学業の傍らバイトは4つ掛け持ち。弁当屋と塾講師と家庭教師と、プログラマ。

朝から授業が始まるまで、麹町の弁当屋で飯炊き。朝4時に起き、始発で麹町のほか弁にいき300人分の飯を炊き、唐揚げを揚げた。
当時は日テレが麹町にあったので朝、ロケに出発するロケバスが横付けして、ADさん?若い人がカレーとか唐揚げ弁当を50人前100人前といった感じで買っていきました。
テレビ局って金あるんだなーと思いました。

 

キャスターの櫻井よしこさんなどが、ときどき買いに来てくれました。やさしくて、美人だったなあ。

 

当時は不動産バブル景気のピークから終わりかけのころで、弁当屋の社長と店長が区分マンションを転がして500万儲けた、1000万儲けた、なんて話をしてました。
学生時代のうちにバブルも終わり、ここに書いたような暮らしぶりだったので、バブル景気の恩恵にはよくすることができず、ざんねんでした。

 

授業がない曜日は家庭教師と塾講師。
物覚えが悪く、勉強に苦労したせいか?逆に何がわからないかがわかるようになり、教えることは大得意。
英語や数学の偏差値30,40台のお子さんを偏差値60,70台にあげてあげたことが何度もあります。
あんなのは方法論があるので、子供と親御さんと先生の間の信頼関係ができれば、ふつーの脳みそを持った子なら、時間を半年から1年いただければ、そんなに難しくない。

 

電車代がもったいなくて、3駅4駅だったら歩きました。

 

あとは、プログラムを書くことができたので、
金に困ると単発の開発バイトにとびこんで、納期直前3日ユンケル飲んで徹夜して仕上げるのを手伝ったりしました。
こういうのは払いがいいので、分厚い教科書とか機材を買うときには重宝しました。

 

大学の学部を終わり、先生との良い出会いがあり、推薦状をもらって国立大学の大学院へ進学。
奨学金はもらえたけれど、返さないといけないので暮らしぶりは変わらず。
なんとか学生時代を修行僧のように生き延びて、社会人になりました。

 

サラリーマンになる

 

貧乏は嫌だなあ お金持ちになる秘訣を知りたいなあ そうだ、お金持ちがいっぱい集まるところで働けば、秘密がわかるのでは?
と、いうわけで、企業派遣で大学院に来ていた同級生に教えてもらった銀行をいくつか受け、サラリーマンになりました。

 

最初の勤務先は銀行で、そのあと外資系金融でした。日本の銀行や証券会社に投資性の金融商品を卸しているのが外資系金融です。
日本の銀行はグローバルの金融ピラミッドの頂点にはいないんだなー 金は貸すけど、担保は取るのでリスク取らないもんなーと
ぼんやり思って悲しかったのを覚えています。ちなみに保険会社、証券会社も同様です。残念ですけど。

(いまは自分で会社を経営するようになったので、ほぼ無リスクで自社のお客様に商品を販売して手数料だけいただけるのであれば、それはそれでよいのかなとも思ったりします。

当時は日本の政府や新聞テレビが世界を代表する金融機関とかなんとか報道しており、一方でグローバルにはぜんぜんそんなことはないと知り、新米サラリーマンなりにちょっとがっかり)

 

外資金融はリターンの源泉はリスクという発想がしっかり根付いており、計測可能なリスクならばとれるものは取ろうという文化がありました。
そこに超過利益の源泉があるからと。
不動産投資にもそのころの経験が生きています。

 

そこで資産運用などのお仕事をさせていただいている中で、資産数百億円というような超ド級の資産家が日本に少なからずいることを知りました。
そしてその多くが資産保全と資産運用の目的で不動産に資金を投じていること。

 

銀行とうまく付き合い、レバレッジをきかせてリターンを向上させながらも安定運用を実現していること。
昔読んだ邱永漢さんの本の内容がよみがえります。
不動産投資に、ますます関心が強まっていきました。

 

 

不動産投資を始める

いろいろ調べたり勉強したりはしたものの、実際に投資行動に移るまでには数年かかりました。お金を貸したり投資商品を売る立場と、身銭切ってリスクとって投資するのとでは、心持ちがだいぶ異なります。

それでも、2000年代初頭、勤務先の同僚が不動産投資でアーリーリタイアを果たしたのを見てついに決意。

 

不動産投資を始めました。

就職して給料をいただけるようになってからは毎月、手取り月給の一割とボーナスの半額をためる習慣が付いていました。

当時は今のように銀行が貸し先が見つからなくて個人にアパートローンでどんどん貸し付ける、というような時代ではありませんでした。

一部都銀が先駆的に収益還元評価で個人富裕層にハイレバレッジローンを出していた以外は、自己資金で二割は最低必要な時代でした。でも、軍資金はあったので、何とかなったのです。

(銀行業界はその後、その都銀傘下の関西系の地銀が同じ融資を始め、静岡のS銀が始め、横浜のY銀が他行の様子見ながら少しずつはじめ、千葉のC銀行が続いて、ノンバンク系のO信託が続いて。。。というように、融資競争が拡大していきました。みなさんはその流れの延長線上に、いるのです)

 

状況に応じてレバレッジをかけたり、かけなかったり。レバレッジも使いよう。善し悪しなので。

 

高利回り投資を追求する中でアパート・マンション・商業ビル・更地・トランクルーム投資、競売、任意売却、建て替え、不良債権化した収益物件への再生投資など各種不動産投資を経験。

 

「ミイラがミイラ取り」に!

chmsvhnuiaeab7r現在では、不動産好きが高じて宅地建物取引業免許を取得、業者向けデータベースREINS(レインズ)を直接見ることのできる立場になりました。
ミイラ取りが不動産屋、ミイラが不動産購入者とするならば、「ミイラ取りがミイラになった」ではなくて、「ミイラがミイラ取りになった」。

 

つまり不動産屋さんも経営しています(こちら。 満室経営研究会トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

 

2ブランドとも、同じ法人(日本公共収納(株)Public Storage Japan Co., Ltd.)で運営しています。お客さまが安心してお付き合いいただけるよう、資本金はどーんと積んで6290万(ほとんどが独立開業前に不動産投資をゼロから始めて得た資金です) そんじょそこらのぽっと出の宅建業者とちがい、財務基盤が盤石なので、私のブログにかいてあるような、ぽっと出の同業他社の所業、手数料欲しさに個人をだまくらかすような取引に手を染めることは、ありません。

 

このブログを読んでくださるあなたにお伝えしたいこと

その意味では新米大家さんではありませんし、ウキウキと心躍ることは書けません。

 

景気の山と谷を何度か経験してきた人間なので、ブログも内容が辛辣かもしれません。

 

これから1棟目に挑戦する方や1棟目を買ったばかりでウキウキな方は読まないほうがいいかもしれません。
はじめに謝っておきます。
ごめんなさい。

 

でも、このブログでは、いろんな裏話、経験談や、不動産への投資を通じて生き残っていくためのヒントをたくさん紹介しています。
生きた経験をもとに書いてありますから、読んでいるうちにあなたが経験したことであるかのように、
知識として蓄積していってほしいな、と願っています。

 

ブックマークなどして時々覗きに来ていただけると嬉しいです。

 

また、コメントやメッセージをいただけると執筆の励みになります。いただけると、うれしいです。

 

金融畑が長かった関係で、都銀、地銀はじめみなさんもお世話になっているかもしれない収益還元評価でおなじみのあの銀行やこの銀行ともお付き合いがあります。
また、ローン金額が伸びないと言われている巨大金融機関や保守的な地銀さんでも、ローンを引き出す方法は、あるのです。
自称ローン専門家がしらないだけ。

 

金融機関側にいた、いわゆる現場を知っている実践型の不動産投資家ですから、融資の話は、白黒見極めつけるのがものすごく速いです。
金融マンが融資稟議を書く状況を想像しながら話を進められるからです。

 

どこぞのセミナーでン万円払ってホニャララ投資法の教科書を買うより早いし手っ取り早いこと請け合い♪

 

つたない文章ですが、不動産投資を通じて経済的自由を獲得したい皆さんのために、業界に横たわるタブー、落とし穴、成功の秘訣、失敗談なども書いていきたいなと
思っています。

 

学生時代からここまでを振り返ってみて、今日まで無事に生き延びたことといろんな出会いにおどろくとともに、
いつ偏食とバイトのし過ぎで倒れてもおかしくない日々だったので(サバイバル感満載で、たのしかったけど)、
いまここで自己紹介文を書くことができて会社を数社所有することができて大家業で自活できてみなさんにトランクルーム投資の良さをお伝えすることができること自体
奇跡のように思えてきました。

そう。人生ま毎日が奇跡の連続。自分で未来を変えられる、やったことはすべて自分に跳ね返ってくる。
ここであなたにこの文章を読んでいただけたのも、確率を考えるとほとんど奇跡。

 

文章下手な私のブログを見に来ていただいて、ありがとうございました。