空室対策関連の改修に使える新規融資制度ができた

トランクルーム大家のマイクラです。
6月下旬、知人の不動産鑑定士の方(この方も大家さん業で成功している方です。さらにイケメン)より、こんな話を伺いました。

「平成29年度予算成立によって、【ここ重要!】空室対策関連の改修に融資制度が創設されたようです。借り入れのある方々へは、公庫からハガキが届いているようです。使っている方、もしくな制度の内容ご存知の方がいないので、詳しくはわかりません。」

私のトランクルーム販売・管理代行会社(日本公共収納トランクルームのマイクラ)では日本政策金融公庫の大店(おおだな)の支店長級・支店長代理級の皆様と交流がございますので、さっそくヒアリングしてきました。まずは千葉方面の大きめの支店の方から伺った情報です。

● 実際まだ公庫の内部の方にも浸透している制度でもなく、実際に融資の相談等も当店舗ではまだ1件もない。
● 内容については、以下の通り。
・本来の想定は、長く空き家になっている様な住宅、古民家の様な住宅の様です。
・アパートマンションの様な場合には①②③が基準の目安(絶対ではないが)となる。
①法定耐用年数を1/2以上超過している事
②入居率75%以下である状況が直近6ヶ月のうち3ケ月以上ある事 など
③また、エリアによる制限もある様です。
● 金利は基準金利を適用 1.8%
● 返済が20年適用となる可能性があるが、セーフティネット系の融資と条件はそれ程変わらない。
● むしろ、上記の条件をクリアできるか出来ないかの問題が大きいので、
通常の資金調達方法(返済期間は15年ですが)の方が金利等の面では安く借りられ、審査も簡単だと思いますよ。

との事でした。
公庫各支店にまだパンフレットが到着していないようですが、到着したらいただけるようお願いしてあります。

東京都内の大口支店にもヒアリングをかけておりますので、(ネットではかけることと書けないことがありますが)概要がわかりましたら共有いたしますね。

 

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金融コンフィデンシャル|ローン審査に人工知能が導入され始めている

トランクルーム大家のマイクラです。被害者が続出のようなので、注意喚起のためにも、たまには業界人っぽい話でも書きますかね。
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(不動産業界裏情報コンフィデンシャル)いつもお世話に?なっている某地銀の東京営業部情報。
先月仕入れたお話です。わたくしの弟子たちや、わたくしの会社に投資相談に来た方には個別にお話ししたのですが、共有しておいたほうがいいかな?と思います。
アパートローンでおなじみの銀行(東海地方の〇〇〇銀?詳細は言えない)は融資をより引き出すために提出書類を偽造するいわゆる「かきあげ」「二重売買契約(※)」を防ぐための新システムを導入。※有印私文書偽造、金融機関への詐欺で善良な一般人のアナタが知らないうちに犯罪に加担させられることになりますよ!

(業務連絡)「金融コンフィデンシャル」でピンと来た方、アンタ、もとそっちの筋の人だね!

光のスピードでギガ大家を量産していた某オーバーローン融資付けが得意な会社、新設法人分散スキームで有名な某氏、ギ〇〇にある某メディア露出大好き不動産会社ほか二重売買契約系で巨利をむさぼっていた仲介会社の融資持ち込みが一斉に否決されているそう。金融庁も水面下で地銀各行にアパートローン融資実態についてヒアリングをかけているとのこと。

金融庁が検査に入って簿価と融資額みれば二重売買契約なんてすぐばれるのに、二重売買契約の甘いささやきに乗せられてフルローン・オーバーローンと調子に乗った個人投資家もどうかと思う。

そのうち片目つぶって融資していた地銀が手のひらを返して弁済求め始めたりして。一網打尽で貸し剥しが始まる、かも。水戸大家さん被害者(確信犯ともいえるが)の個人投資家のみなさんは、早めに売却して逃げられるといいね!

私たちはDo not be evil, do the right thing. の精神で取り組んできたのでこの手の際どい取引とは無縁ですが、個人投資家から話を持ちかけられたことも何度かあったんですよね。加担してくれたらキックバックしますよと初対面の前の電話口で行ってくるギガ大家の〇師の方とか。対応した宅建士が報告してきて、二人同意見で「塩撒いて追い払え!」上に書いた状況になることは目に見えていた。

さて、トランクルームは順調に、毎月1~2件のペースで店舗内定していっております。トランクルームのクラウド化(ないしょ)開発も着々と進んでおります。某地方銀行様とは、低稼働不動産や不良債権の優良債権化のツールとしてトランクルームにご関心を持っていただいております。この世界を知ると金銭リスクを取りまくって低利回りのアパート・マンション投資がかすんで見えると皆さんおっしゃいます。詳しく知りたい方は無料セミナーにご参加ください。
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年商1200億・時価総額600億円企業が社員20名だったころ

トランクルーム大家のマイクラです。トランクルームは順調に、毎月1~2件のペースで店舗内定していっております。トランクルームのクラウド化(ないしょ)開発も着々と進んでおります。某地方銀行様とは、低稼働不動産や不良債権の優良債権化のツールとしてトランクルームにご関心を持っていただいております。この世界を知ると金銭リスクを取りまくって低利回りのアパート・マンション投資がかすんで見えると皆さんおっしゃいます。詳しく知りたい方は無料セミナーにご参加ください。
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このブログを書いている「マイクラ」はもともと投資銀行に勤めていた金融マンで、その前は日本興業銀行(いまのみずほ銀行)の本店にいて、大学生になる前からプログラマーとして稼いでいて、金融マンになってからも外国為替や住宅ローン担保債権(みなさんには不動産投資信託とかREIT(リート)って言ったほうがわかりやすいのかな)のための債券価格算定用プログラムであるとかトレーディングシステムを作っていたのでシステム周りもまあまあ詳しくて、そんな背景から銀行・投資銀行時代の先輩に頼まれて複数の会社様で経営顧問としても活動しています。サラリーマンを辞めたら、サラリーマン時代以上の仕事がどっと押し寄せてきたわけで、なんともありがたい話。

 

そのような顧問先の1社が九州にあります。店舗数40店舗ほどの冠婚葬祭系の会社さんですが、そこにあたらしく着任された副社長様がおられまして、この方、だれでもご存知の居酒屋チェーン店、いま時価総額で600億円ほどと思いますが、この会社のもと専務様。創業者の方は国会議員になってご活躍中と思います。

社員20名のころに入社され、創業者ともう一人の取締役とこの方の3名で上場まで会社を育てていった。すさまじい実行力と頭脳力と人間力をお持ちの方。飲みながらお話し伺っていると、たのしいオッチャン。

頭の回転の大変速い方で、1つの物事を多数の視点から俯瞰する能力が高い。同時に細かい点もよく見ている。しかも周囲にその能力をひけらかすというわけでもなく、とても自然にふるまっておられる。経営者・創業者はかくあるべきだな。

社員20名時代の、現在は大企業となっている居酒屋チェーン店の当時のお話を伺いました。いまや正社員3500名、アルバイトスタッフを含めると1万3千名。店舗は世界中に展開。資本金40億、売上高1200億、全1100店舗。

改めて書いてみると、すげぇ。。。そのような会社様が社員20名店舗10店舗前後のころから上場までを先導された方です。

いろいろ話したが、どれも大変興味深かった。

当時は無名の居酒屋なのでやむを得ないのでしょうけれど、店舗スタッフを雇ってみたら学力が低すぎて苦労した話。漢字が読めない社員が多かったこと。

お客様のご老人から感謝のお手紙を頂いたら、手紙の書き出しが「小生(しょうせい)あなたのお店にはじめて伺って大変感心・・・」の書き出しの最初の「小生」を小さいサイズの生ビール(小生=しょうなま)と読み違えて生ビールへのクレームかと思ってビビったバイトがいた話。

もともと別のフランチャイズ形式の居酒屋の店舗網に加盟していたが、飲みに行く場(でツマミ程度の食べ物がある)としての居酒屋に限界を感じ、業態を再定義して食べに行く場(で飲みたければ酒もある)に定義を変えて運営したらフランチャイズ本部からやめてくれといわれて新業態として独立、独立したら昔のカンバンが使えずに集客と資金繰りにご苦労なさった話。上場を志したのには、株式上場により大金を手にしたかったわけではなくて、別の思いがあった話。

公衆の目にさらされるブログではとても書けない興味深い話をたくさん伺いました。大事な情報はネットには載らない、人と人の間でしか流通しないといいますね。たしかに本にも書いていない、ネットにも出ていないお話がたくさんありました。

自分もトランクルーム運営を含め、ゼロから複数の会社を創業し、複数の会社の創業に関与したり出資したりしているので、ついつい自分の経験と比べてしまいますが、わたしはだいぶ恵まれているなと思いましたね。

まずうちはキャッシュフローに困っているわけではないし、資本も潤沢だし、スタッフは全員漢字が読めるし(笑)日本語以外にも英語と中国語とフランス語ができるスタッフがいる。この環境を与えてくれたすべての人に感謝したくなる。

では、皆様、よい週末を。

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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(3)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

私トランクルーム大家は、住宅販売会社の利益追求のままに乱開発されていく街の中で日々を過ごしながら、仕事で日本中の大都市も地方都市も行ったり来たりしながら、次世代での負担は取り返しのつかないレベルにきているのではないかと危機感をおぼえています。

北は青森から南は九州の久留米あたりまで行ったり来たりしていますが、どこでも同じ状況に見えます。ほんとうに、まずいと感じています。

1980年後半から1990年前半、不動産バブルの時代がありました。東京23区を売り払うとアメリカ合衆国がまるまる買えると言われた時代です。
まぁ、机上の計算での比較なので、実際に23区を売り払うというわけにはいかないが、そのくらいに不動産価格が高騰した。
大企業向けの投融資を行っていた日本興業銀行(現みずほ銀行)は高騰する地価を背景に、当時時価総額世界一になりましてニュースになったので40代以上のビジネスマンであれば覚えている方もいらっしゃるかと思います。

不動産を持っているか持っていないかで財産格差は天文学的水準にまで達しました。

いくら不動産の価値が天文学的でもあの世まではもっていくことは、できません。
死ねば、残された相続人がそれを分けることになります。

当時は地価の高騰を背景に、この不動産相続が苛烈を極めたのでした。
土地を相続できるかできないかで勝ち組と負け組がはっきりと分かれたのですから、「相続」は、いつのときからか「争族」とまで呼ばれるようになってしまったのです。

残酷なケースも出ました。不動産の相続に関してもめているうちにエスカレートし、殺人まで起きるようになってしまったのです。

時は経ち、時代の向きは逆転。
「不動産」は「負動産」とまで呼ばれるようになりました。
日本は人口減少時代に突入。

総人口も総世帯数も減少に向かい始めました。

全国に空家が増え続けています。

家余り、土地余りの時代に突入したのです。

それにもかかわらず、今も、まさしくこの文章を書いている今日時点でも、日本中いたるところで住宅建設は続いています。
都心では、湾岸地域を中心にタワーマンションが林立していますよね。港区であるとか中央区、江東区では子どもが急に増えすぎて地元の公立校で受け入れきれなくなったり教員数が足りずに学級が荒れたりしています。

タワーマンションに移ってきた人たちは、別の住居から移ってきたわけです。玉突き現象のように、どこかで空室が生まれます。

郊外であっても、地方のベットタウンや県庁所在地などであっても、マンション建設や一戸建て住宅の建設が延々と続いています。
山や原野を切り開き、田畑をつぶしてニュータウンが今も開発され続けています。

なぜ、こんなことが起きるのでしょうか?

実は、都心にタワーマンションが林立する最大の理由は規制の緩和のためです。
東京都中央区は、以前は人口がどんどん減少する過疎の地でした。
それが小泉政権時代の規制緩和により、タワーマンション建設が可能になり、形勢は一気に逆転。

人口が流入する場所へと変貌したのです。

しかし、一気に人口が増加しても小学校の供給は急には増えません。立地要件を満たす広大な土地、校庭を確保し校舎を建ててプールを・・・・そんな広大な土地が都心に都合よくあるわけがありません。

鉄道輸送網の整備も追いつきません。バブル期に計画され完成した地下鉄大江戸線は狭く、駅も狭いところが大半です。
むかしは倉庫街だった中央区の勝どき・晴海地区は典型例。大江戸線勝どき駅の、朝のラッシュはもはや生き地獄です。

住宅供給は郊外でも続いています。一つの例は埼玉県の川越です。

川越はむかしより小江戸と呼ばれ、江戸時代の交通の要衝であったことから観光振興に力を入れてきました。
その一方で、中心部では過疎化(スポンジ現象 スカスカになってしまう)が進んでいます。

それはなぜか。中心部に土地を持つ地主の皆さんは土地を手放さない。供給が増えないので、若い世代は川越市中心部に見切りをつけ、川越市郊外の田園を切り売りした戸建を買い求めています。こうして中心部がスポンジ化し、郊外もスポンジ化する「スカスカ」の住宅開発が無秩序に進行しているのです。これは川越に限った話ではなく、日本全国で進んでいるのです。

日本には都市計画についての立派な法律があります。国土利用計画法然り、都市計画法然り。

都市計画税という、まちづくりのための税金もあります。

市街化区域に指定された地域に住む住民は、固定資産税のほかに都市計画税まで支払っています。
それは、都市計画により無秩序な街づくりを抑止し、住みよい環境を作るために計画されたのです。

ところが。この都市計画が日本全国でいま骨抜きにんされています。
都市計画は市街化区域と市街化調整区域をきちんと分けて、市街化調整区域は本来住宅地として開発してはいけないエリアとして定めています。こうすることで無秩序に住宅やビルが田んぼの中に立てにくくし、都市機能の集積を図っているのです。

その一方で都市計画地域に指定されなかった地主さんとマンションデベロッパーは、地方自治体に働きかけ、「自分のところだけは例外」として市街化調整区域にもかかわらず、住宅として開発してもいいし、売ってもいいということにしてしまうのです。

こうして日本全国に「スカスカの街」が今日も出来つづけています。
建物は作られ続け、銀行から長期の資金調達が容易なアパート・マンションはどんどん立ち続ける。
部屋の供給が止まらないので、空室がどんどん増える。悪循環です。

トランクルームは住居の供給が増えるとむしろ好都合。最近の住居は居住スペースを広く見せたがる。
ネットでお部屋を検索するとき、第1順位は金額で、第2順位は広さなのだそう。買う人も借りる人も同じだそうで、検索結果で上位に表示してもらえるように、売れやすく借りてもらいやすくなるようにと見た目の広さを重視した間取りを作り、住み始めてから収納スペースがほとんどないことに気付く。

そして、築浅マンション・アパートにお住まいの方から「トランクルームの空き部屋ありませんか?」という問い合わせが来るようになるのです。

ま、わたしにとっては、ありがたい話だけどね。

業者にそそのかされて不労所得だ客付けすれば何とかなるといわれてアパートマンションを投資用に勝っている人の気持ちが私にはわかりません。

だって空室率すでに15~20%ですよ。間もなく30%になると言われている。不動産賃貸業者のところには山積みになった空室情報がカウンターのわきに積まれている。その中からあなたのお部屋を優先的に紹介してくれと広告料を払う。家賃の4か月分。地域によっては6か月というところも。

トランクルームは供給数が圧倒的に足りないので、そのような無駄な出費はかからないのです。トランクルーム利用者の大半は季節ものや書籍を置いているので収納庫まで足を運ぶのは年3回程度の方々が大部分。外から見ていると繁盛しているように見えないのでライバルもそんなにいません。

この記事を偶然目にしたあなたも早くアパマン投資なんて切り上げて、トランクルーム投資を始めたら良いと思います。あまり書きすぎると僕の経営する不動産屋のアパマン仲介の宅建士に怒られるので、このくらいにしておきます(笑)

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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(2)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

結局、「国民負担」を求められるのでしょう。
増税による費用の捻出ですね。

投資の観点で考えると、よその人と同じものを持って提供していても付加価値は出ないということ。
右も左もアパマン投資。借りている方は、労働者の賃金は一向に上がらず貧困化の速度も上がっている。
詰将棋でいうと「詰んでいる」状態だと思いませんか?

世の中の商売は良くも悪くも需要と供給で決まります。
あなたがアパマンを買えたということは、それを売っている人が増えてきているということ。
投資不動産業者がこの数年間でやたらめたらと増えたと思いませんか?

むかしではありえなかった好条件でどんどん融資がついて
業者にお客(あなた)が「●●売契にしてくれればナンボでも買ってあげるよ」とささやくと共犯関係になってくれる(うちは、やらないよ。念のため)、そういうモラルの無い業者が増えたと思いませんか?2000年初めにはそういう業者はほとんどいなかった。いまは、右を見ても左を見てもいる。
それは、そうでもしないと売却できないくらいに、古い不動産、高い不動産が増えたからだ。
買い手のあなたが賢くなったからではない。こんなことカチンとくる方もいるかもしれないけれど。

将来に備えてキャッシュフローを得たいというなら、差別化のできない空室問題待ったなしのアパマンなんて買わずに
供給量が圧倒的に不足しているトランクルームを買ったほうが絶対にいい。
供給量が不足していることの証明が、利回りの高さだ。気づいている人がまだ少ないから、販売価格があまり上がらないし、銀行側も不慣れなので融資金額競争には走らない。

いまのアパ・マンブームが破たんして、景気の底が来て、つぎの景気上昇期のあたりの将来、トランクルーム・ブームが絶対に来る。そのときに投資に飽きたら売ればいい。
もっとも、そのころにはローンも完済しているか、利益率の高さのおかげで手元資金でいつでもローンを完済できる状況になっているはずだ。敢えて売らずに世の中のトランクルーム・ブームを眺めてニヤニヤしているのもいい。

だから、私はいま自分の資金の半分以上をトランクルームに集中投資しています。アパマンはほとんど売りました。高みの見物です。

いまの私たちは「茹でガエル」のようになっていませんか。
少しずつ崩壊に向けて同じ方向に向かって走るレミングの群れに交じっていることに、気づかずに同じ向きに走っていませんか。
投資で勝つ者は常に、大局的観点を忘れず、レミングの群れがどこに向かっているのかを
冷静に考えられる人たちです。

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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

トランクルーム大家のマイクラです。今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。

15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。

朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。

スラム化する分譲マンション。

漏水・破裂する水道管。

不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本
「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSU
をお読みになってみてください。

読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はありあまっているのに
「建てれば売れるから」と、高層マンション、郊外の一戸建て、賃貸アパートが
無計画に建てられ続けています。銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。

アパートオーナーになって不労所得が得られるだの土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、たとえば

都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が、
築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる
などの事例が紹介されています。

どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

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不動産担保融資を活用すると財産の増加速度が上がる

トランクルーム大家のマイクラです。わたしは銀行というビジネスに感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

(この記事は、前回の投稿「借金と自己資金、どっちがいいのか」の続きです)

わたしは最近は経営顧問先の企業様が増えた影響でなかなかセミナーで皆さんの前で話す機会が減ってしまい、残念なのですが、私が直接お話ししていた頃(とはいえほんの3~4年前のことですが)、よく上に書いたようなお話をしました。

参加者の中には銀行員の方もいらっしゃいましたし、会計士、公務員、一般企業お勤めの方など様々な方がいらっしゃいました。銀行員の方に上の内容について、なぜだと思いますか?と聞いても、ぽかんとして答えが返ってくることは、あまりありません。

こういう質問をすると、たいていの場合、会場はし~~~ん と静まり返りますね。
セミナーでお話をすると、ときどきあの静寂というか、びみょ~な空気が漂う間(ま)のようなものにそうぐうしますが、あれがすきですね(性格悪いワタシ)。

銀行員の皆さんがわたくしたち不動産投資家にとってどのような助けになっているのかあまり自覚されていないというのは、残念な話です。

私が世間の同年代の皆さんよりも早く引退できたのは、引退資金を得るために借入金を利用したからです。

株式投資や投資信託(401Kなんていうのもありますね)で財を成す人の割合に比べ、不動産で財を成す人の割合は圧倒的に多いのです。

不動産で財を成す人が日本人の中に圧倒的に多いという研究もあります。京都大学の橘木先生という、富裕層調査の第一人者がいらっしゃいます(現在は名誉教授)橘先生の名著「日本のお金持ち研究」があります。2005年ごろの本ですけれども、当時銀行員だった私がなんとなく感じていたことを数字で表してくれた名著です。

日本の金融システムが不動産を担保資産の真ん中に据えているので、不動産を購入し、返済が進んだ状態で空いた担保枠を使って新しい不動産を買い増ししていくことで、長期的に安定した財産形成が可能となっているのです。もちろん、保有物件の中には売却してキャピタルゲインを得るものも出てくるでしょうし、見込に反して入居者付けが進まずに早めに売却するものも出てくるのでしょうけれど、担保として不動産の価値を重視してくれるという日本の金融システムに早くから気づいていた人たちが日本の富裕層の大半を占めているという事実を、この本では明らかにしています。

株式や投資信託で引退できる規模まで財産を育てていくには、不動産と借入を組み合わせた場合の何十倍もかかる。

私は銀行員の皆さんが預金者の方々から預かっているお金を使い、借入金を増やしました。
住宅ローンやマイカーローン、ブライダルローンなどの消費性ローンと賃貸事業用不動産へのローンを混同している人たちも少なくありません。混同している人は急いで返します。急いで返す人は、富を蓄えるのに時間がかかるのです。

前日の投稿の答えですが、経験上、自己資金で2割~3割程度用意できる状態で、複数の銀行さんに打診するのがよいでしょうね。実際にその資金を全部使う必要もないわけでして、優等生的な打診方法としましては「将来の空室発生や突発的な修繕発生に備えて自己資金は厚めに取っておきたい」と申し出ることでしょうね。彼らも貸すのがお仕事なので、その辺の意は(まともな銀行員なら)くんでくれます。

(余談ですが)結果としてもっと資金需要おありでしたら前向きに検討させていただきますよ、という銀行さんもいらっしゃるわけで。はじめから「フルローンで、オーバーローンで」なんてふんぞりかえって窓口に行くと、煙たがられるだけですよ。

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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。

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競売取扱主任者の合格通知が届いていた…のを忘れていた件

トランクルーム大家のマイクラです。お部屋を掃除していたら、封筒が出てきました。赤い字で何か書いてある。緊急?なんだろう?開けてみて思い出しました。
そうだった!民事執行法および民法、宅建業法などの理解を試す力試しのつもりで受験したのでした。11月から勉強を始めて試験が12月で、M&A案件だの新規トランクルーム土地調達だので殺人的に忙しく、ほとんど勉強する時間が取れなかった。忙しすぎて、すっかり忘れていた。競売手続に関する業務知識と法的知識を問う資格試験です。法律分野としては、民事執行法、民法、宅建業法から主に出題されます。執行法をのぞくと宅建の試験と内容がだいぶ重複しています。

これが封筒です(住所など個人を特定可能な箇所はぼかしてあります)。

これが(にわかには信じられないが)合格証(同上)。

土地建物取引のプロ、宅建士自体は世の中に数十万人いるらしい(試験実施機関のデータによる)。しかし、この資格保有者はほとんどいません。宅建士の上級資格らしいので、持っていても不思議はないのですが。

上級資格として見られているものとしてはほかにマン管、管業、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能者等があります。他に、ちょっと方向性が異なるが不動産鑑定士、土地建物調査士、フィナンシャル・プランナー(FP,AFP)、行政書士なども。あなたが仲良くしている宅建士の方はどんな資格をもっているか、聞いてみるとよいですよ!宅建士は恥ずかしがり屋だったり、勤務先の都合で宅建士以外の資格を記載できない場合があり、名刺に記載していない場合が多いです。「宅建以外に資格お持ちですか?」と聞いてみると、おもわぬ強みを発見できるかもしれません。

ちなみに大変不思議な話ですが、向学心にかける取引士の方も少なくなく、また、現実的には世のほとんどの不動産屋さんはこの資格及び競売手続に詳しいわけでもない。競売の話をするとネガティブな話題全開で一般流通物件買ったほうが良いですよ~、となります。
昔と違って、きちんと制度を理解していれば安心して取り組むことのできる制度になったのですが、不勉強な方にあたってしまうと昔の制度整備が未然だった頃の話を延々と持ち出されます。

むしろ銀行員や司法書士の方が債権処理の関係で業務理解を深めようと取得されている場合が少なくないようです。と研修の際に教えてもらいました。

経歴だけは東大だの興銀だのゴールドマンサックスだのと派手な私ですが、毎年1つは幅を広げる、または知識を深めようと思い、毎年最低1つの資格試験に挑戦しています。

顧問先の緊急駆け付け工事系の全国チェーンの本社様にウェブ集客関連のお仕事で毎週訪問させていただいているのですが、その会社では大会議室の壁に今年の目標として社長以下幹部社員全員が資格取得を宣言、公開し、合否まで発表している。こういう積み重ねができる会社の稼ぐ力が強化されているのはわかる気がする。刺激を受けて始めました。

とはいえ、いざやってみると昼間はもちろん無理、夜は帰宅が遅く、疲れていたり酔って帰ってきて無理、土日は平日にできなかった残務処理でなかなか時間が取れず。消去法で平日の朝、5時起きで30分から60分しか時間が取れず、もどかしいものです。

それでも、何歳になってもあたらしい知識を得ることは楽しいものです。その瞬間だけは仕事から離れて学びに集中する。人間どんな人でも毎日いいことばかりとは限らない。むしろ後退している、停滞していると感じる日の方が多いのではないだろうか。緊急のプロジェクトが断続的に入り、毎日できるわけじゃないが、学んでいるときはちょっとだけ前に進んでいる気がする。

毎朝もくもくと早起きして朝焼けを見ながら学ぶオッサンの背中を見て子供も朝勉強するようになり、解けない問題の解放を教えろと突っ込まれるようになり、仕事に忙殺されて途切れがちだった我が子との会話の時間も増えました。名付けて「パパ塾」(英会話のCoCo塾のパロディー)

社員にも呼び掛けているのですが、いまのところ反応あまりなし。でも、自ら率先しないと、説得力ないもんね。

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トランクルーム新店舗用地に不法侵入が!

トランクルーム大家のマイクラです。先日購入した新店舗用の土地。某銀行にて打合せがあったついでに様子を見に行く。前の週に結構な積雪があったらしいが少し溶けている模様。すると。。。。


ん?

んん??(おもわず2度見)

おもわず積雪15センチの雪の中を、スーツで革靴のままずぶずぶと歩を進めていく。
近づいてみると・・・


ゆきだるまだ(笑)
ちょっと、溶けてる。そのあとでまた雪が降ったんですね。

と、いうことは・・・・
わたしの私有地に不法侵入したんだな!
でも、かわいいから許す!

建築業者さんとそれこそ文字通り建設的な議論ができて、よい一日でした。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。

(今日知った豆知識。東北新幹線はやぶさ号のグリーン車は座席番号14Dがねらい目。予約システムから座席指定するといつも隣の14Cが予約済みになっているのは、14Cが存在しないから。(乗ればわかる))

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