トランクルーム大家の日記

空室が目立つアパート・マンションを再生するためには、外観を含む見た目をきれいにすることは重要ですが、その他にもうひとつ欠かせないことがあります。

それは、駐車場を用意することです。

都心部以外の物件では駐車場が必要

これは都心部ではあまり関係ありませんが、移動に車を必要とする地域では必要となる条件です。
今は、家族に車が１台ある時代ではありません。

成人であれば、一人１台車を持っている時代です。
よって、ファミリー世帯では２台以上あることが普通になっています。

最近のアパートを建築する際には、駐車場をしっかり確保することはスタンダードになっていますが、１０年以上前は、そこまで重要視されていませんでした。

建物は築年数が多少古くても、家賃がその分下がればニーズはありますが、今は、古かろうが安かろうが、駐車場はマストな条件です。
実際、空室物件の多くには駐車場がありません。

不動産投資のプロが物件の購入を検討するとき、たとえどんなにいい仕様であっても駐車場がない、近くに確保できない物件は仕入れません。

それだけ駐車場は、重要度が高いということです。
もし、自分が所有する物件に駐車場がないなら、 駐車場は是が非でも用意するべきです。
実際、物件を気に入って借りようと思ったら、駐車場がなくてやめた、という賃借希望者はかなり多いのです。
また、これは賃貸物件に限らず、中古のマンションでも同じことが言えます。

近くに駐車場があったとしても、それだけで入居希望者はあっさりその物件をあきらめます。
空室物件を埋める条件として、駐車場は物件の見た目と同じぐらい重要で必要不可欠なのです。

不動産投資は、管理を知らなければ利益が上がらない

不動産賃貸業で利益をあげるためには、管理についても正しい知識をもつ必要があります。
オーナーの多くが、管理は不動産屋に任せておけば大丈夫だと勘違いしています。

それは、管理はオーナー自らするべきだと言っているわけではありません。
自分の物件のことは、すべて正しく知っておかなければならいない、と言っているのです。
極端な話、管理を知らなければ収益は上がりません。

どんなにいい物件であっても管理体制が疎かなために、せっかく借りてくれた入居者が退去するということも少なくありません。

不動産賃貸業とはただ部屋を貸して、あとは何もせずにお金をもらうのではなく、快適な環境を提供してお金をもらっているのです。
よって、大家さんは入居者のために常に最善を尽くし、快適な環境を提供する必要があるのです。
私は、これは大家さんの義務だと思っています。

何度も言いますが、だからといって、全部自分でやらなければならない、と言っているわけではありません。
不動産屋に依頼するにしても「管理とは何をするものなのか」を理解しておく必要があります。

管理と一言で言っても、その範囲は広く、あいまいです。
何をするのが管理なのか、法律で決まっているわけでもなく、はっきりとした基準があるわけではありません。
同じ５％の管理料でも、管理会社（不動産屋）によって、やっていることは異なります。

管理は大きく入居者管理と建物管理のふたつに分けられます。

[入居者管理]

• 入居者の入居、退去の手続き
• 入居者からのクレーム対応
• 家賃回収

[建物管理]

• 共有部分などの定期清掃
• 建物メンテナンス

このような業務があります。
実際は他にもたくさんありますが、このブログでは、分かりやすくするために省略します。
上記の業務だけをとっても不動産屋によって内容は全く異なります。

例えば、家賃回収。家賃回収業務とは、期日までに入居者から家賃を回収して大家さんに送金する業務です。
口座振替やカード決済できるところも増えてきていますが、それでも家賃は「振込」としている不動産屋がいまだに多いのが現状です。

また、借主が大家さんの口座に直接振り込む場合もありますが、借主が不動産屋の口座に入金し、それを大家さんに送金しているところも依然多いです。
この場合、家賃を回収する作業をしている不動産屋と、していない不動産屋があるのです。

A不動産は毎月末日までに口座に入金された分だけ大家さんに送金する。
B不動産は毎月末日までに入金されなかったものも回収して送金する。

同じ家賃回収業務でも作業内容は大きく違います。
作業内容はこんなに違っていても管理料は同じ５％なのです。

あなたが大家さんだとしたら、管理手数料が発生しないでA不動産のような業務をしてもらうのと、５％支払ってもB不動産のように催促・回収を含めた業務をしてもらうのとでは、どちらがいいでしょうか。

それは大家さんの判断によりますが、このように「不動産屋の管理とは何をするものなのか」を把握しておく必要があるのです。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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自動販売機は場所さえ良よければ、その名のとおり自動的に売れて、商品はメーカーが補充してくれて、黙っていても一定の売上をあげることができます。
アパート・マンション経営もひと昔前までは、まさに自動販売機状態で、何もしなくても安定的に収入を得ることができました。

コンビニより熾烈な競争状態

しかし、今は全く違います。
例えるなら、少し歩けば必ずあるコンビニ状態です。
あなたの地域にもコンビニはたくさんあることと思います。
セブンイレブン、ファリミーマート、ローソンなど、100メートル圏内に何店舗もあることだって特別なことではありません。

コンビニの向かいにコンビニができることだって平気であります。
そして、オープンから１年もたたないうちに閉店することも珍しくありません。
「この地区はコンビニ激戦区だな～」と実際に利用する人も感じているはずです。

アパート・マンション経営はもっと熾烈な競争状態にあるのが現状です。
需要、供給数、マーケットにかかわらず、土地さえあればどんどん建っているからです。

建てるときは誰もが「自分の物件は新しいし、他よりも最新で充実した設備だから大丈夫」と思い込み、根拠のない自信を持つのです。
そんなに自信があっても、空室になっているのが現状です。

コンビニのほうがまだましかもしれません。
フランチャイズ料は無駄になるかもしれませんが、建物・設備・仕入れは本部で負担するので、大やけどしないで損切りできます。
しかし、アパート・マンション経営者はそうはいきません。
大げさではなく、人生すべてをかけた投資といっても過言ではありません。

それでは、なぜ、アパート・マンション経営は利益をあげにくいのでしょうか？
それは、オーナーが自ら利益をあげるための行動をしていないからです。
自動販売機と同じようにアパート・マンションの立地条件が良ければ、何もしなくても儲かることもあります。
都心であれば、駅から徒歩5分以内でコンビニの近く、このような場所であれば、それなりの設備や仕様であれば儲かる可能性が高いでしょう。
しかし、それ以外の条件であれば、利益をあげることは難しいと思ったほうがいいです。

部屋探しをしたことがある方はお分かりかと思いますが、場所、間取り、仕様、築年数、予算で比較します。
だから、オーナーさんはこの条件が良ければ儲かると思いがちです。
しかし、しょせんは目くそ鼻くそ・五十歩百歩なのです。

不動産投資ブームは全盛期よりは多少下火になりましたが、それでもまだまだ市場は活気づいており、周りに聞くと、不動産投資は儲かると口を揃えて言います。
不動産投資系の本は売れるし、セミナーも未だに数多くあります。（当方でもセミナーを行っておりますが・・・）

高利回りの物件を購入することより維持し続けることが難しい

このブログを読んでいる方にちゃんと理解してほしいのですが、「儲かる」という言葉を誤解してはいけません。
１０％、１５％の高利回り＝儲かっているとは言えないケースもあります。

なぜなら、「儲かる」とは最終的に投資額を回収できてこそ分かるものだからです。
よって、正確には「儲かる可能性がある」「利益をあげられる可能性がある」という表現方法が正しいです。
高利回りであれば早く回収できるかもしれないというだけのことです。

利益をあげるためには早く投資額を回収することで、そのために何を実践するべきかを考えなければなりません。
私自身今まで数多くの物件を見てきました。

その中には１０％ 、１５％といった利回りの物件がいくつもありました。
探し方がわかれば、探すことはそう難しいことではありませんし、購入することだってもちろんできます。

しかし、高利回りの物件を購入することよりも、その利回りをキープし続けることのほうがよほど難しいのです。
投資額を少しでも早く回収するために、何を実践し、行動するかが重要なのです。
次回以降のブログでは「オーナーとして日々実践すべきこと」を書いていこうと思います。

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前回のブログで紹介したように、アパート・マンション経営の再生を図るために「競合物件の調査」と「不動産屋へのヒアリング」をすることにより、自分の物件を客観的に見ることができ、改善するべき点に気がつくはずです。

ただ、大前提として、お金をかければどの物件でもそれなりに改善はできるということを認識しておかなければなりません。

お金をかければどの物件も改善できて当たり前

何のためにお金をかけるか、それは借りてもらうためです。
お金をかけて、自分の物件を選んでもらう確率を上げるためです。
お金はかけたけど借りてもらえなかった、では全く意味がありません。

そこで、不動産屋がアパート・マンションの空室を埋めるために最低限やっていることをご紹介しましょう。
以前にも書きましたが、もっとも効果的なのは「まずは見た目を良くする」ことです。
物件が与える第一印象というのは非常に重要なファクターです。

なので、まずは敷地内、建物外観、共有部分は徹底的に掃除して磨き上げます。
これはお金をかけて業者に頼まない範囲で構いません。
これでもか、というぐらいきれいにすることです。
たとえ立地条件がいいアパートでも、廊下はゴミだらけで蜘蛛の巣が張り、錆や汚れが目につけば、それでアウトです。

以前は、不動産投資家も競売によってアパート・マンションを仕入れしていましたが、競売になる収益物件には共通事項があります。

それは、建物を維持メンテナンスに経費をかけていない物件である、ということです。
空室が多いために家賃収入が少なく、メンテナンス費用が支払えなくなるというのもありますが、収入を使い切ってしまい、メンテナンスにお金をかけたくないという気持ちから、結果汚くなり、さらに入居率が落ちる、そうするとますます維持コストにお金をかけたくない、という悪循環になってしまいます。

素人のほとんどの人が中古物件を買うときには空室物件を選ばないものですが、物件自体に問題があるというより、単純に掃除をしていない、汚いという理由だけで空室になっている物件もあるのです。

このような物件の再生には、それほど大きな加工は必要でないと言えます。
よほど設備や使用、間取りに問題がある場合は別ですが、多くの場合はきれいにするだけで入居率が上がることもあります。

「きれいにする」という作業の中で、外観の塗装は欠かせない必須作業です。
壁や階段、手すりなどの錆や色あせは、築年数以上に古く見えて、印象が悪くなるため、塗装しないと借り手がつきません。

もし築１５年以上の物件で一度も塗装していないとしたら、外観だけの問題ではなく、建物自体も劣化している可能性がありますので、すぐにやることをおすすめします。

もうひとつは、共有部分の照明器具が大切です。
明るさが足りない、黄ばんでいる、チカチカ点滅している照明器具は汚さ、古さだけでなく治安の悪い雰囲気をかもし出してしまします。

もし、明るい照明器具がないようであれば、少し手を加えてライトアップするだけで建物の第一印象が良くなります。
結婚式場などで使用されているライトアップはお手本となりますので、ぜひ参考にしてください。

お金をかけてリフォームしても回収できるとは限らない

ここ数年は、サラリーマン向けにワンルームマンションなどの安い中古物件を購入して貸そうとする人が多くなっています。
「９００万円の戸建てを購入してフルリフォームしようと思うのですが・・」
そんな声をよく聞きます。

「水回りは全部新しいものにして、和室をなくそうと思います」
いくらリフォーム代がかかるか見積もりをとると、最低でも５００万円かかると聞くと当然悩みますよね。
どうしても使えない状態であるとか時代遅れの設備であれば交換しなければなりません。
しかし、設備を新しくするにこしたことはありませんが、本当にそこまでして投資金額が回収できるかを判断しなければいけません。

判断するときの考え方は以下のとおりです。

• 現状のまましっかりきれいにすればいくらで貸せるか
• お金をかけて設備を交換するといくらで貸せるか

例えば、現状の状態からきれいにすれば５万円で貸せる、それに比べて５００万円かけても５万円にしか賃料アップできないのであれば、４万円で貸すほうがいいでしょう。

その場合、「6か月で改修費用を回収できるかどうか」が判断基準になります。
リフォームすることによって５万円上乗せできるのであれば３０万円以内であれば投資してもいい、ということになります。

よって、たくさんお金をかけて投資しても回収できるとは限ません。
使えないものを交換することは最低条件ですが、お金をかけてリフォームする前に、まずは徹底的にきれいに磨き上げることを優先することをおすすめします。

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前回のブログでは、空室を埋めるために、まずは自分の物件を客観的に見ること、とお伝えしましたが、今回はそのほかにやるべきことについて触れておきたいと思います。

競合物件の調査を行う

●その①「競合物件調査」

アパート・マンション経営をしている方は、自分の目で同地域の競合物件チェックしたことがあるでしょうか？
もし今、あなたが所有する物件に空室があるなら、「競合物件調査」をすぐにやるべきです。

同じ地域の物件内容、入居状況は常にチェックしておく必要があります。
あなたの物件は同地域の数ある物件のひとつに過ぎないのです。

借りる人はその数ある物件の中からどれにしようか比較検討するのです。
選ばれない理由のひとつには、不動産屋の営業不足もあるかもしれませんが、不動産屋のせいにしたとろで現状は何一つ変わりません。

すべての物件を把握することはできなくても、半径５００メートル圏内はチェックしておかなければなりません。
広さ、収納、設備、家賃、それ以外の条件も、同じような間取りの部屋でも必ず違いがあります。
内覧できる物件は中を見せてもらったほうがいいですし、満室であれば物件資料をもらうべきです。

空室と満室の物件の違いは何なのか。
これに大家さんが気づき、きちんと理解しておく必要があります。

そして、改めて自分の物件を見てほしいのです。

大家さんの中には、不動産屋にすべてお任せで何年も自分の物件をきちんと見たことがないという人もいます。

実際に私が会った大家さんの中には、購入して１０年以上一度も見たことがないという人がいました。

自分が部屋を探す立場で、周りの物件と比べたとき、本当に自分の物件を借りたいと思えるか、借りるとしたら現状の条件からどこを改善すればいいのか、現実に改善できるかどうかは別にして、改善点を紙に書いてみることが大切です。

信頼できる不動産屋を見つけることが成功の鍵

●その②「不動産屋へのヒアリング調査」

もうひとつやっておきたいことは、不動産屋へのヒアリングです。
自分の物件がある地域の不動産屋をできるだけ多く訪問します。

訪問して何をヒアリングするかといえば、それは最近多い借り手の希望条件です。
借り手は、最近ではどんな条件を希望している人が多いのか、を聞くのです。
ほとんどの人は新築に住みたいと思うものですが、予算の問題もあり、そうはいきません。

多少築年数が経っていても、なるべく安くていい物件を借りたいと思うものです。
そこで、借り手が希望する「優先順位の高い条件」を聞き、調査するが狙いです。

不動産屋からヒアリングする際に気を付けることは、担当者の個人的意見をそのまま鵜呑みにしないことです。
担当者の意見は、極端に言えば、十人十色で違います。

大家さんは、会って話を聞いた担当者を信用して判断してしまいます。
担当者の個人的意見が、大家さんにとっての正しい判断になってしまうのです。

例えば、３月に入退去が多いという事実は正しいのです。
だからといって、新築物件を３月に完成させたほうがいいというのは正しい判断とはいえない部分があります。

確かに３月は異動のシーズンで、 ４月から新生活がスタートする人は多いので入退去も当然多くなります。
しかし実際は、多くの人、特にも新生活を始める大学生は、引越しする時期の1か月前から物件を探します。
だから、３月に物件が完成するのでは、内覧ができないことから、入居希望者を逃してしまうことにもなります。
お客様の本当のニーズと不動産屋の一般概念に差があるという好事例です。

このように、収集した多くの情報の中から正しいと思うものを判断していく必要があります。
そのためにもなるべく多くの不動産屋を回って情報収集することが大切です。
不動産屋を回ることによって得られるメリットは意外に多いものです。

そして、不動産屋を回る中で、本当に信頼できる不動産屋を見つけられれば、そこは今後不動産投資を行ううえでの欠かせない存在になります。
信頼できる不動産屋からは、なぜ借り手がいないのか、どうすれば空室を埋めることができるか、など率直な意見を聞きましょう。
つまり、不動産投資で儲けるためには、信頼できる不動産屋を見つけ、付き合っていくことが必要となるのです。

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このブログをずっと読んでいる方にとっては、聞き飽きたかことだと思いますが、不動産で利益をあげるためには「出口を売却にする」という意識を持つことが大切です。

これは収益物件でも同じことが言えます。

ただし、収益物件の場合は表現方法が少し異なります。
「売っても儲かる、所有しても儲かる」状態をつくることが必要です。
収益物件の価値は「利回り」以外のなにものでもありません。
そして、その利回りをどれだけキープできる物件にするかがポイントになります。

収益物件の価値というのは、賃料収入に対して決まってきます。
地域性、築年数、構造に応じて必要となる利回りを設定したうえで、どれくらいの価値になるか、というものです。

例えば、利回り１５％であっても、木造で築３０年の物件では購入の対象になりにくいのです。
ただし、価値の基準が現状の賃料収入に対して決まるところは良い点です。
実はこれが利益を上げる秘訣なのです。

分かりやすく説明すると、空室物件を仕入れて、何らかの方法で満室にすれば、購入したときより高く売却できるし、購入したときよりも、利回りが高くなるからです。
すでに収益物件を所有している人がどれだけ資金を投じて購入したかわかりません。

よって、購入した時よりも価値を上げられるとは断定できません。
それでも、現状より毎月の収入額を多くすることを目的とするとともに、高く売る方法についてここからご紹介します。

自分の物件を客観的に見る

収益物件を再生する場合は、自分の物件を客観的に見ることが不可欠です。
理由は簡単です。物件を借りるかの判断は、賃借を検討している第三者が決めることだからです。

スーパーでお刺身を買うときには、たくさんあるパックの中から、より鮮度のよさそうなものを選択します。
自分が所有する物件もこれと同じように借り手側から見比べられています。

貸し手側は、借り手側が実際に物件を見比べたうえで選択している状況に出くわさないので、なかなか気がつかないものですが、借り手のほとんどは必ず複数の物件を見比べ借りる物件を選択しています。
だから、借り手に選ばれないということは、選ばれない理由が必ずあるわけです。

空室の大家さんは「なんで部屋が埋まらないのか」と不動産屋に愚痴をこぼし、もっと埋まるために営業してほしいという声をあげます。
確かに、不動産屋側にも営業努力が足りないところがあるかもしれませんが、それ以前に、そのような物件には入居が決まらない理由が必ずあるのですが、その理由を大家さんが認識できていないことが多いのです。

不動産屋にしてみれば、大家さんも大切なお客様です。
内心では「よくこんな物件を買ったな、これじゃ部屋は埋まらないだろう」と思っていても、不動産屋からは言いにくいことです。
不動産屋にとってもっと最悪なのは、自らが仲介して売ったアパートをそのまま管理する場合です。
仲介料を得たいがために売ったはいいものの、実際は空室だらけ。
自社で売った手前、下手なことは言えません。

それでも空室を埋めないといけません。なんとかしようとお客様を案内したところで、借り手側だって本気です。
外観は古臭い、間取りは使い勝手がわるい、収納がない、隣の音が響く、カビくさい。
にもかかわらず、他の物件と比べて家賃がそこまで安くはない。
どんなに不動産屋が頑張っても、借り手がつくはずがありません。
もし、自分の物件が今空室になっているなら、必ず理由があります。

不動産屋が言いにくい理由があるはずです。
だから自分で気づくしかありません。
そのためには、知人・友人まったくの素人の方に「あなたが借りるとしたら」という前提でどんどん意見を求めることが大切です。

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自宅をなるべく高く・早く売却するには、前回・前々回のブログで書いた１１の方法をひとつでも多く実践すればいいのですが、その際に気をつけなければならないこと、それは、「１１の方法をやってみたけど売却できない」という結果で終わることです。

そういうこともあるので、なるべくお金をかけないで、効果が高いと思われる①から順にやってみることをおすすめします。

最低限、①から⑥まではやったほうが望ましいでしょう。
それでも効果が見られない場合は、⑦から⑪までも行うべきです。

お金をかけてリフォームしたからといって希望する価格で売れるとは限らない

実際不動産屋は、この１１の作業をするだけで、最低でも200万円以上高く売ることができているのです。
ただし、そのためには売りに出すタイミングで新品の設備に交換する場合もあり、高く売却するための先行投資も欠かせません。
だからといって、一般個人の方が不動産屋のように高く売却する目的で先行投資することがベストな選択肢とは言えません。
売り手側が「せっかくお金をかけて最新設備を備えてリフォームしたのだから、そんな金額の評価では安すぎて売れない」いくら思ったところで、中古住宅を購入しようと検討している人の予算内でなければ、売却できません。

自宅がいくらで売れるのか、買取り価格を知る方法

そのためにも、不動産情報サイトや不動産屋の売り広告から、その地域の中古住宅として売れやすい価格を把握しておくことが大切です。

そして、自分が所有する住宅が一体いくらぐらいで売れるのか不安に思うのであれば、現実的な買取り価格を知っておくことをおすすめします。
このことによって、最低限現金化できる価格を把握しておくことができるため、心の余裕が生まれます。

インターネットで検索したり、不動産情報誌を見れば、不動産買取りや自社で販売している不動産会社を見つけることができます。

そのような会社に電話もしくはホームページで問い合わせすることで分かります。
買取りしてもらうとしたら、いくらぐらいになるか聞くだけでいいのです。

そのときに気を付ける点は、自分から「これぐらいの価格なら売れますか？」と具体的な価格提示をしないことです。
もし、自分が希望する売却価格のほうが本来の買取り価格より安ければ、買取り会社はそれ以上の価格を提示してくることはありません。

あくまでも「売却することを検討しているが、いくらで売却できますか？」と聞いておきましょう。
もし、所有する物件がよっぽど売れにくいものだとすると、買取り会社は仲介価格を出してくるはずです。

また１つの不動産屋に聞くだけでなく、複数の不動産屋に問い合わせすることも重要です。

不動産屋がこちらの問い合わせに乗り気になり、売却するように強く言ってくる場合には、不動産屋の甘い言葉に惑わされないように気を付けてください。

あくまでも、自宅がいくらで売れるのか知っておくことが目的なのですから。
ただ、不動産屋が「ぜひとも○○円で買取りさせてください」と言ってくるのであれば、自宅が売れる可能性は高いと思っていいでしょう。

不動産屋が買取り価格を提示してくるということは、売れる価格をきちんと算出しているからです。
売れる価格－利益－諸経費（取得税、登記料）－売るためにかかる費用＝買取り価格
このような算出式ができているのです。

当然のことながら、不動産屋は、いくらで売れるかわからないけど買取りするということはしません。
自分の所有する物件が一体いくらで買取りしてもらえるのか把握しておくことも投資するうえで大切なことです。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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なんらかの理由で自宅を売らなくてはいけない状況になることもあるでしょう。
しかし、マイホームをすでに購入している方は、損をせずに売却できるかどうか分かりません。

ここでおさらいですが、自宅売却にあたってのポイントはできるだけ高く、早く、売ることです。
住宅を新築で全額借入して購入していれば、数年間支払いをしていてもそれほど元金は減っていないため、売却してもローンの残債があるかもしれません。

自宅売却の目的はできるだけ高く・早く売ること

そのような場合というのは、ハナから購入価格、言い換えれば本来の価値以上の借金をしているのですから、売却した価格でローンを完済することは困難になります。

ここからは、少しでも高く売却するための方法をご紹介します。
その方法は全部で11ありますが、どれも難しいものではありません。

自宅を少しでも高く売却する11の方法　①～④

今回のブログでは、１１の方法のうち、４つをご紹介し、残りは次回のブログでご紹介したいと思います。

●その①「いつでも内覧できる状態にしておく」

中古物件の場合、内覧しないで購入を決める人はいません。
たとえ、建築費が高い立派な物件であっても、部屋汚れていたらどうでしょうか？
あなたがお客様だったら、買いたいと思いますか？
「売れたら片付けてきれいに掃除しますよ」という考えの人は、お客様を気持ちよく案内できない部屋の状態であることで売却に失敗します。

売りに出している物件の見込み客からいつ問い合わせが来るか分かりませんし、突然問い合わせてきたお客様がその日のうちに内覧を希望するかもしれません。
売主側からすれば「突然見たいと言われても」という気持ちはわかりますが、見せられないことで確実に売る機会を少なくしています。

不動産屋はすぐに案内できる物件を優先してお客様をご案内することがあります。
せっかく物件を紹介してもらうのに、売り手側が片付けていないという理由で案内できないと、お客様のその物件に対する購入モチベーションはが下がってしまいますので、いつでも内覧に対応できる状態にしておくことが大切です。

不動産屋の自社物件が売れやすい理由は「見学会」を開催することです。
売り物件の見学会ほど、＂今すぐ客＂を見つける効果的な方法はありません。

●その②「第一印象を大事にする」

不動産に限らず、人であっても「汚い」、「不潔」はマイナスイメージにしかなりません。
どんなに美人な顔立ちでも、洋服はボロボロで、髪もぼさぼさだったら、印象はよくありませんよね。
それだけ第一印象は大切だといえます。
家の整理整頓は当然ですが、庭の手入れも絶対に欠かせません。
窓ガラスの汚れ、家具や家電のホコリ、キッチンや洗面所など水回りの汚れやカビなどもきれいに落としておくようにしましょう。

●その③「外観をきれいにする」

上記②とも重なる部分がありますが、まずは外観をきれいにすることです。
それにより第一印象がグッと良くなります。
人も整形すれば別人になるように、住宅も外観を直すことにより新たな建物に変身します。
中古物件の再生ポイントは外観が重要なウエイトを占めます。
築１５年以上経過しているなら、塗装することを強くおすすめします。

●その④「水回りは特にきれいにする」

中古物件の再生ポイントで、外観の次に重要な箇所は水回りです。
トイレ、洗面台、バス、キッチンすべてを新品に取り換えると、莫大な費用になるので
できるだけきれいに見えるように普段から手入れをしましょう。
汚れが落ちない水垢や黄ばみが残るときは、高いものでなくていいので新品に交換することをおすすめします。
内覧時の印象が格段に上がります。

いかがでしたが？
普段からきれいに大切にすることはお金がかかることではありません。
人間も一緒ですよね。
普段から身体を手入れして健康でいれば病院に行かずにお金がかかりません。
意外と共通事項が多い「家」と「人」でした。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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セルフストレージ（トランクルーム、レンタル収納）投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法（実経験に基づく）についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように（知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ　あなたはブラックリスト行きになりますよ　それでも、やるの？）、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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住宅ローンで家を買ったら危険！でも、「使わなくなったら、賃貸にすればいいので大丈夫」
こんなことを言われたことがあるかもしれません。
しかし、これは投資とは呼べません。
成功する投資家は理詰めで数字を根拠に考えます。失敗する投資家、一般消費者はそんなこと考えず、フィーリングで何となく生きてます。

投資という意識をもってマイホームを購入している人は少ない

３，０００万円でマイホームを建てて１０万円で賃貸したとしても、投資という観点では表面利回り４%です。
（10万円/月 × 12月＝120万円、120万円÷3000万円＝0.04。つまり４％。もちろん経費税金支払い前。）
ここから固定資産税や修繕費を差し引けば赤字となります。
こういう投資であれば、やらないほうがいいでしょう。

この場合は、投資というよりローン返済分を第三者に払ってもらうという捉え方のほうがしっくりきます。
この場合では、第三者に貸してしまうため、自分の住居費は自分のお金で別に負担しなければなりません。
これではさらに赤字額が増えてしまいます。

そこで、ローン返済額の負担を実質的に少なくして住宅を取得する方法が注目されてきています。
デュープレックス（※）といって２戸１棟の２世帯住宅にして１戸は賃貸して、１戸に居住するのです。
※2世帯１棟型住宅のこと。

この方法であれば １戸の家賃分でローンの大半を返済し、自分は返済額も少なく、家賃も払わずに住宅を手に入れることが可能です。

仮に子供や両親など家族が増え、住居部分が狭くなったり、何らかの理由で引っ越すことになっても、住居部分を賃貸にしてしまえば、その分は新たな住居の家賃として見込めるので引っ越しても負担をする必要もありません。
自己資金がなく、全額住宅ローンで購入する方がマイホームを持つならこの方法は賢明な選択だと思います。

この場合はむやみに間取りを増やさないことがポイントです。
建築面積が増えるとそれだけ広い土地も必要になり、面積が大きくなるほど、総費用も高くなります。
土地は３０坪から５０坪、建物は２戸１棟で３２坪から３８坪で１戸を２LDK～3LDKにします。都市部以外では駐車場各２台分も必要な条件となります。

先ほども書いたように、住宅は本来自己負担で買っているので、買ってから投資用に変えたとしても利益をあげることはできません。
すでに住宅を所有しているとしたら、これからデュープレックスに変更することは不可能です。しかし、現在の住宅でも返済をできるだけ少なくできる可能性もあるのでご紹介します。

ただし、事前に言い訳をしておくと、今感じている快適性や優越感はなくなるかもしれません。あくまでも住宅ローンを限りなく少なくすることを最優先に考えた方法です。

住宅ローンをできるだけ少なくする５つの方法

●その①「使わない部屋を貸す」

使用していない部屋があるなら、第三者に貸すこともできます。
身内でもない知らない人を住まわせることに抵抗があるのであれば難しいですが、入居審査後、本人確認をしたうえで信頼できる人に貸すのであれば、この方法もあります。

いまどき下宿と思われるかもしれませんが、今の時代だからこそ、需要が見込める下宿というのもありだと思います。
女子大学生を一人暮らしさせるには何かと心配なことが多いですが、親にしてみれば、信頼できる大家さんのところで暮らしてもらえれば安心です。

もしくは、ホームステイ希望者など外国人を受け入れて、シェアハウスとして賃貸する選択肢もあります。

●その②「使用していない土地を駐車場にする」

自宅敷地の一部を駐車場にする方法、投資が少なく、簡単に稼げる方法です。
都心部であれば住宅地でもコインパーキングで借り上げしてくれますし、地方都市でもアパート・マンションが多い地域であれば需要は大いに見込めます。
地方のアパート・マンションはファミリーなら2台分、一人暮らしでも1台の駐車場は絶対に必要ですが、住んでいるアパート・マンションに駐車場を確保できるとは限りません。

自宅敷地の一部を駐車場にするため、来客用の駐車スペースがなくなると思うかもしれませんが、地方でも１台５，０００円、都心であれば1台２万円以上はしますので、大きい額ではありませんが、毎月の固定収入になります。
最近では、通勤で自家用車を使っている家庭で、平日の日中だけ駐車場として貸す方法もある種の副業として注目されています。

●その③「使用していない土地にレンタルボックスを設置する」

空いている敷地にちょっとしたコインランドリー、ペットランドリーを置く選択肢もあります。
住宅街でもそれなりのニーズが見込めるため、出店を希望する企業も多いようです。
これは、自分が経営するのではなく、あくまでも使わない土地を提供して、賃料収入を得るのです。

●その④「使用していない土地を事業用で賃貸する」

土地が商業地にあれば、使っていない土地を事業用借地で賃貸することも選択肢とすることができるかもしれません。
この内容については、６月１３日のブログ「所有する土地を有効に活用する方法　その②｜vol.224」で紹介していますので、そちらを参照してください。

●その⑤「使用していない土地を売却し、返済してしまう」

自宅の土地面積がその地域の標準面積の倍以上あるのであれば、売却する方法も選択肢のひとつです。
土地は広いけどその全部を使ってなければ、固定資産税の支払いも負担になるため、売却したお金で住宅ローンの繰上げ返済をするほうが有効です。
買い手が見つかってから分筆、整地すればいいので、先行投資も不要となります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています（毎週開催）。

セルフストレージ（トランクルーム、レンタル収納）投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法（実経験に基づく）についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように（知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ　あなたはブラックリスト行きになりますよ　それでも、やるの？）、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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