この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。
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所有している不動産を「利益を上げる不動産」に変化させるためには、価値を付加することです。
前回までのブログを読んだ方は、もうとっくにお分かりのことと思います。
住宅、マンションなどの居住用物件であれば、建物評価をできるだけ上げる方法を知ることです。
一般的な物件の場合には、築20年以上になると不動産屋の査定では、評価に値しないといわれます。
しかし、不動産屋が査定する価格はあくまでも、「自分たちが売りやすい価格」悪く言えば「自分たちの都合のいい価格」でしかありません。
築２０年以上の物件は価値がない？
今まで、実際に不動産取引を相当数見てきましたが、築２０年以上の建物の全部が評価価値ゼロになっているのかといったら、それは全くちがいます。
使用価値のある建物は評価され、適正な価格で査定されます。
もし、みなさんが所有している不動産を査定してもらい、その結果、査定額が低いとしたら、それは「そのままの状態で」売却する場合としての価格である可能性があります。
ちょっと手をくわえるだけで、その建物の評価は驚くぐらい上がることもあります。築２０年以上の建物をフルリフォームやリノベーションして新築と同じ価格とまではいかないにしてもそれに近い価格で販売している業者もあります。
これは公的機関や第三者がその評価を認めて、認定した制度ではありません。
あくまでも購入者がその物件を気に入り、その価値を認めたからこそ、そういった価格で購入しているのです。
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収益還元法で投資用物件を見極める
一方で、アパートなどの収益用不動産は、収益還元法で価格が決定します。
収益還元法とは、不動産から得られる収益面から不動産価値を評価する方法のことで、高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高く、逆に収益性が低い不動産は価値が低くなる評価方法です。
よって、その土地の坪単価がいくらであろうと、建物評価額が坪いくらであろうと、家賃収入に対して価値が決まってしまうのです。
ということは、現状満室の物件よりも、現状空室の物件のほうが安く購入できるということを意味します。
裏を返せば、現状空室の物件よりも、現状満室の物件のほうが高く売ることができるとも言えます。
例を用いてわかりやすく説明すると、
家賃６万円、全１０戸の築１５年のアパートがあるとします。
現在、半分の５戸が空室となっています。
この場合、現在の年間家賃収入は360万円となりますよね。
これを表面利回り10％想定で購入すれば物件価格は３，６００万円です。
（※表面利回りは投資した金額に対して儲けがどのぐらいになるかを知る指標のひとつで、物件購入価格を分母とし、年間の賃料収入を分子として割り算して算出します。）
もし、この物件を満室にすることができれば、年間家賃収入７２０万円になります。
すると利回りは、３，６００万円に対して表面１０％から２０％に上がります。
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そして、もしこの物件を、表面１４％で売却しても５，１００万円です。
その売却益は１，５００万円にもなります。
実務上は、手数料や様々な経費がかかるため、表面利回りよりは落ちますが、それだとしても今の時代のアパート経営では考えられないような大きい利益です。
こういったことを一般の人で知っている方はそう多くありません。
しかし、プロの不動産屋はそのやり方を知っているのです。
それで飯を食っているのですから当然といえば当然なのですが。
それが、不動産屋が利益を上げる手法の一つです。
知識がない素人の方がこれで飯を食っていこうと思うのは、リスクが大きすぎるので、おすすめしません。
ここで書いたことは例えとしてわかりやすく少しオーバーに書きましたので、こんなに簡単にはいきません。
ただ、今後のブログでは、今所有している不動産を稼げる不動産に変えるために、必要な作業を順番に書いていこうと思っています。
今日もわたくしのつたない文章をここまでお読みいただき、ありがとうございました。
トランクルーム大家より。
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