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コントロールできるリスク ④～⑥
不動産投資におけるコントロールできるリスク①～③をご紹介しましたが、今回はその続き④～⑥をご紹介します。
④自然災害リスク
先月の大豪雨では、数多くの家屋が被害を受けました。
近年温暖化の影響から豪雨による災害が増えていますが、それ以外にも日本は、地震などの自然災害が多いため、その対策も重要になります。
自然災害で建物が物理的に被害を受けるリスクに備えるためには、保険でカバーをするということが基本になります。
入居者が自分で保険に加入するからオーナーには関係ないと勘違いする人もいますが、入居者が加入する住宅総合保険は、入居者の過失による家財や建物の被害を補償するものです。
次のようなケースに備えるためには、オーナー自らが所有する物件の損害を補償する保険に入ることが必要となります。
・住宅総合保険
火災、落雷、台風、水害、ガス漏れによる破裂、給排水設備の事故による水漏れ、盗難などの損害を補償します。
・施設賠償責任保険
物の維持管理の不備や構造上の欠陥によって他人にケガを負わせてしまった場合（対人事故）、他人の物を壊したりしてしまった場合（対物事故）の賠償金を補償してくます。
・地震保険
地震による建物・家財への損害のほか、地震・噴火・津波により生じた火災は火災保険では補償されないため、地震保険への加入も必須となります。
地震保険で支払われるのは、火災保険（主契約）の保険金額の３０～５０%または上限５，０００万円となりますので、その点には注意が必要です。
⑤物件の値下がりリスク
リーマンショック後には、多くの物件が投資家の買い手がつかずに売れ残り、企業体力のない不動産会社などが２００８年から２０１０年にかけて次々破綻しました。
それと連動して物件価格も値下がりしていきました。
不動産開発は、少し景気が良くなってきて地価も建築費も高いタイミングで物件をつくる計画が出来上がりますが、不動産開発には時間がかかるため、ようやく完成した頃には需要が冷えているということがあります。
不動産開発は、計画段階ではなく完成時の景気の影響を受けてしまうというわけです。
つまり、不動産に投資するのであれば、目の前の市場動向のみに注視するのではなく、長期視点を持つ必要があるということです。
物件は値下がりしたとしても、収益力と稼動率を下げなければ長期保有することで収益をプラスに保つことができます。
それは、前回のブログでご紹介したように、賃料には粘着性があるため、物件価格の値下がりほど賃料は下がることがないからです。
⑥金利上昇リスク
現在の日本の金利は、不動産投資にとってはプラス要因となっています。
不動産投資のメリットの一つが、自己資金よりも大きい金額を動かせる「レバレッジ」を使える点です。
融資を受ける際の金利は、超金利が続いています。（先日の日銀金利上昇容認により長期貸出金利が多少上昇する可能性は出てきましたが）
当たり前のことですが、低金利は融資を受けるにあたってはプラスです。
物件が生み出す収益率（実質利回り）が資金調達コストを上回っていれば、レバレッジが効いている状態となり、さらに自己資金の利回りが上回っていれば、その不動産投資は低金利による融資のレバレッジが効いている、つまり成功した投資といえます。
自己資金、借入額、利回りなどで金利の影響の受け方は異なりますが、金利の影響を吸収できる物件を選ぶということも金利上昇リスク対策として重要なポイントです。
これ以外に、「イールドギャップ」も金利のレバレッジを検討するときの参考指標となります。
イールドギャップとは、利回りから金利を差し引いた数字です。
たとえば、利回りが１０%で金利３%ならイールドギャップは７%となり、余裕のある利回りを確保できる1つの指標となります。
きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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