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前回・前々回のブログでは、不動産のリスクについてご紹介してきましたが、今回のブログでは不動産ビジネスを始めるにあたっての心構えと基本的な流れについてご紹介します。
不動産ビジネスで成功するためには「すべてお任せ」ではダメ
まずは、不動産ビジネスを成功させるにあたり、オーナーが持つべき心構えというのが非常に重要なファクターになります。
その心構えとは「不動産ビジネスによって、不労所得が手に入る」という考え方は捨ててほしいということです。
不動産ビジネスのことを、「一度物件を買ってしまえば、オーナーはほとんど何もする必要がない」「不動産屋にお任せで、家賃収人を得られる」といった甘い言葉を信じてしまい、購入後のことをしっかり考えていない方が少なくありません。
トランクルーム経営のように、開店後1~2年たつと不労所得化してしまう分野もありますが、一般の賃貸住居や賃貸店舗はあきらかに供給過剰なので、そこまでおいしい話ではないです。オーナーさんがなにがしかの労働力を投入する必要があります。
しかし、現実的にはそれほど甘いものではありません。
空室が埋まらなければ、色々な対策を考えなければなりませんし、オーナー自ら管理会社に働きかける必要があります。
同じようなマンションが立ち並ぶ地域であっても、どの管理会社に任せるかによって、不動産投資の収支が大きく変わってくる可能性もあるのです。
管理会社としつかり向き合って物件を管理することで、物件の収益が決まってくると言っても過言ではありません。
たとえ、駅から離れていて、築年数も１０年以上のアパートで現状空室が目立っているとしても、購入後も空室のままになるとは限りません。
もちろん、何らかの策を講じれば、ですが。
入居募集を行う管理会社がその地域のマーケティング調査をしっかりと行い、どういうニーズが多いのかを把握し、そのニーズに合ったリフォーム等を行っていけば、いくらでも満室経営にできるチャンスがあるのです。
都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています（開催日程を知りたい方はクリック）。
不動産ビジネスの基本的な流れ
そうした考えを持つことを前提として、ここからは不動産ビジネスの基本的な流れについて説明します。
① 不動産投資の目的を明確にする
不動産ビジネスは物件を所有してからが本当のスタートにはなりますが、それ以前に「何のために不動産投資を行うのか」という目的を明確にすることが大切です。
② 投資予算（投下可能自己資金の上限）を決める
そして、年収、年齢、ライフプランを考えたうえで、不動産ビジネスに投資できる予算を決めます。
③ 投資対象不動産の分野を決める
その次に、マンションの区分所有なのか、アパート１棟から始めるのか、など購入する物件の条件を決めます。
④ 事業パートナーとなる不動産会社を決める
条件が決まったら、今後付き合っていく不動産会社を決めます。
これは非常に重要な決断となりますので、細心の注意を要します。
当然ながら無免許業者はだめです。
いるとGood！賃貸不動産経営管理士（略称「賃管士」）
賃貸建物の管理は現在は無免許でも可能ですが、実際に付き合ってみると頼りないですし、無責任な業者も散見されます。賃貸不動産経営管理士という業界専門資格者を配置している業者さんには担当物権繁栄への意識の強い方が多い印象があります。
賃貸住居の管理に強い資格としては、他にもマン管（マンション管理士）が在籍している会社さんも比較的安心してお付き合いできるかと思います。マン管は区分マンションなどの区分所有物件の管理に特化した資格です。
いるとGood！ビル経営管理士（略称「ビル経管士」）
商業不動産でしたら、大手に偏りがちですがビル経営管理士の資格保有者が在籍している会社さんは割としっかりしています。
ちなみにビル経営管理士は一発合格するには大変な試験で、テキスト2700ページを読みこなして丸一日がかりの試験に合格しなければなりません。取得費用も高い！専門課程の受講料と試験の受験料だけで軽く15万円を超えます。
逆にいうと、このような資格を取得できている人材が在籍している会社は、提供するサービスの質を高めるために企業内で従業員教育に力を入れていることが透けて見えますから、無資格者だけの会社よりも安心してお付き合いが可能と思います。
最低限必須！宅地建物取引士（略称「宅建士」）、宅地建物取引業免許
これらを持っていなくとも、最低限、自動車業界でいう運転免許である宅地建物取引士（略称 宅建士）の在籍している、宅地建物取引業免許を持っている会社さんにしましょう。そうしないと、いざ困ったという場合や賃借人との間でトラブル発生時に対応に困ることになります。
⑤ 候補物件をチェック！数をこなして”目利き力”アップ！
不動産会社に相談に行き、いい物件が見つかったら、現地に足を運び実際に自分の目で、自分がお客様の立場になって物件を事細かに調査します。
現在は、インターネットで簡単に物件探しができるようになりましたが、気になる物件が見つかったならば、その物件情報をもらい、必ずすべての物件を実査するようにしましょう。
数多くの物件を見ていくうちに、いい物件とそうでない物件の違いがわかるようになってきます。
⑥ 購入前にはシミュレーションを忘れずに！大家さんになった後のイメージトレーニングになる
現地調査を経て、購入したいと思える物件が見つかったら、前回・前々回のブログでご紹介したリスクを踏まえて、様々な角度からシミュレーションをしていきます。
そして不動産屋と一緒にマーケット調査をしかり行い、計画に無理がないかどうかを精査します。
⑦ 購入申込み、借入の申し込み、売買契約、決済
その後、購入申し込みを行い、金融機関に借入の申込み（相談）を行い、融資が承認となったならば、売買契約を行い、その後は、融資を受けて決済をします。
⑧ 入居者募集開始！
それから管理会社を決め、空室があれば、管理会社と対策を講じて、入居者募集開始です。
以上が不動産ビジネスの基本的な流れです。
経営が安定して、次の物件購入の資金的な目途が立ち、「これぞ」という物件が見つかったら、また同じことを繰り返していき、少しずつ物件を増やしていくのです。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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