不動産、高値売却のコツー 高額売却に欠かせない不動産価格査定|vol.440

不動産高値売却への近道は査定のタイミング

不動産を売ろうかと考えるときには、不動産の仲介会社に価格査定をしてもらうのが一般的でしょうか。この方法自体は問題ないのですが、実は大事なのはタイミングなのです。多くの方が売らなければいけないタイミングになってからようやく査定依頼をするケースが多いようです。

不動産会社は依頼を受けると、物件の周りの坪単価、直近の取引例などを参考に価格査定を行います。価格査定には多様な方法があり、DCF法(ディスカウント・キャッシュ・フロー法)という代表的な手法もあります。DCF法では不動産が生み出す収益に対して利回りを当てはめることでその物件の価値を割り出す方法です。例えば、年間賃料が600万円の物件でそのエリアの不動産の利回りが6%であれば、1億円の価値があると評価するのです。

さて、いざ価格査定を不動産会社に依頼して、納得のいく査定であれば問題ないのですが、思ったよりも低い場合には問題が出てきてしまいます。また売却時にマイナスになりそうな要素があれば査定価格は下がってしまいます。先述の書類不備なども減点の対象になります。仲介会社であれば早めに取引をつけて仲介手数料を稼ぎたいというインセンティブも働くため、想定より低い評価になってしまうことが実は多いのです。

一方で、売却予定まで十分に時間があるうちに価格査定をしていたらどうでしょうか。書類不備などは比較的簡単に解決できますし、問題が見つかったらリフォームをしておくこともできます。何よりも、好条件を提示してくれる買い手が現れることをじっくり待つことができるのです。すぐに売るわけではないのに査定を依頼するのは気が引けるかもしれませんが、早めのタイミングで価格査定をしておくことは高額売却への近道です。不動産会社に申し訳ないと思うのであれば、実際の売却の際にその業者さんにお願いすればよいのです。

借地上の不動産を高額売却するには?

売却したい建物が借りている土地(借地)の上にある、というのはよくあるケースです。相続などで意図せず手に入れた不動産が借地上にあることが分かったが処分したい、などの場合です。建物を土地ごと所有している場合は、売買することは当然自由なのですが借地上に土地がある場合には、借地権を譲渡する場合に貸主の同意を得なければいけないという制限があるのです。なぜかというと、貸主の立場から見ると借主の信用力や、どの程度の期間住むかが建物の所有者によって変わってきてしまうからです。貸主の同意を得ないで売却をした場合には、貸主が契約を解除することができることが民法で定められているのです。このように、借地権や借地上の建物は「売りたい」というだけでは売れないのです。

借地権を譲渡する際に、高額売却が難しくなるリスクが潜んでいます。例えば、地主が建物と借地権の両方を買う場合です。地主から見ると、借地権を手に入れてしまえば自分の同意なく建物を第三者に売却することができなくなります。借地権をまず手に入れた上で、他の買い手を排除した上で建物の価格交渉を有利にしようというわけです。

では、自分が借地権を持っている場合に何か対抗策はあるのでしょうか?

じつは、「借地非訟」という裏ワザがあるのです。借地非訟とは、借地権の持ち主の申し立てにより裁判所が許可を出せば、それをもって地主が同意したものとすることができるという制度です。この制度を知っているだけで、地主との交渉を優位に進めることができ、不動産の価格が安く抑えられてしまうリスクを減らすことができるのです。

では、土地・建物は自分の所有でも借主がいる場合はどうでしょうか。商業ビルや賃貸マンションなどがそうで、建物は第三者に貸している状態です。この場合は、土地・建物は自分のものなので、第三者に売却してしまうことも自由です。テナントが入っていれば家賃収入があるので、収益不動産として他人に売ることができるわけです。家賃収入が年間500万円で、表面利回り5%であれば1億円の価値があります。

まとめ

  1. 不動産を高値で売却するにはタイミングが重要
  2. 査定前にリフォームをしておく
  3. 借地権上の建物には「借地非訟」を活用

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