1棟ものアパートへの投資と収支(2)地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。第1弾は地方の一棟アパートの場合です。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟アパートへの投資シミュレーション

一棟もの物件の場合、金額が大きくなりますから投資家のほぼすべての方が銀行借り入れを組み合わせて不動産の物件取得を行います。

ですから、いままでのような全額現金での取得を前提とした分析とは異なり、ローン返済後にのこる金額で考えます。

これを、「キャッシュフロー」と呼びます。いままで紹介してきた投資物件と比べ、キャッシュフローがかなり良くなるのがおわかりになると思います。

※ 会計の世界ではキャッシュフローとは現金収支を見るための概念でありますので減価償却費、各種経費、税支払いなどを考慮する必要があります。

融資返済のみ見ることは片手落ちになってしまうのですが、投資不動産業界ではなぜか融資返済後をキャッシュフローと呼んでおりますので、ここでの説明もこれに準じます。

地方のアパートは一番おすすめとまでは申せませんが、他に選択肢がない場合には悪くない投資先です。筆者も保有しております。

ここではよくある例として、一部屋あたり月四万円の家賃が得られる部屋が八室ある物件を参考にしましょう。月収32万円、年収384万円のアパートです。
地方の一棟アパートに投資した場合の収益構造の例
アパートの運営費は他の収益物件、たとえばいままでお話してきましたシェアハウス、戸建て投資に比べますとだいぶ安く済みます。収益性を試算する場合には保守的に見積もって20%で試算しております。

実際のところ、一棟ものアパートで丁寧にメンテナンスされている物件ですとそこまでかかりません。体感値としては15%程度です。
しかしながら中古物件は購入後に想定外の大規模修繕が発生することがまれに起こりますので、少し保守的に見ておいたほうが安全であろうという考えから20%で経費率を見るよう、お勧めしています。

維持管理・運営費の観点からは、一棟ものアパートが最も投資への影響が少ない投資分野であるといえます。

それは、なぜでしょうか?
理由は比較的シンプルでして、一戸建て貸家と同じ程度の規模の賃貸アパートですと、おおむね単身者向けに4室から6室(4名から6名向け)の物件となります。

本文とは関係がありません

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一戸建て貸家ですと一棟で得られる月家賃は6万円から8万円。8万円超の賃料設定が可能な貸家は新築時と東京都心を除けばレアケースですね。8万円超の家賃帯になりますと、「毎月8万10万支払えるのならば35年の住宅ローンを組んで自宅を購入したほうがお得!」と考えるご家庭の方の比率がぐっと上がるためです。そういうわけがありまして、おおむね6万円程度が戸建て貸家の賃料といったところです。

これに対して同じ規模の賃貸アパートですと、築古でも1室あたり3万円から4万円の月家賃を設定することは珍しいことではありません。地方の単身者で生活保護を受けている方の居住費は各自治体で決めているのですがその方々でも3万円弱です。例えば岩手県盛岡市ですと2万9千円です。このへんが賃料の底値になります。

それゆえ、3万円で4室なら月12万円、3万円で6室なら月18万円。縦のもの規模は変わらないので、部屋数分だけ水回りの配管などは増えていますが大局的にかかる維持管理費は建物規模に比例いたしますので、手残り感で比較しますと戸建て貸家よりも一棟ものアパートのほうがずいぶんとよいのです。

 

 

地方の木造アパートへ投資する、隠れた利点とは?

ここで紹介した例ですと、ひと月の家賃が32万円、年収で384万円です。この物件が3800万円で売っているとしますと、表面利回りで約10%(正確には10.1%)ということになります。実売価格で15%位のものものあります。15%ですと、物件価格は2560万円ということになります。

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。

表面利回り  15%(物件価格2560万円、満室時年収384万円)
運営費後利回り12%(経費控除後年収307.2万円)

中古のアパートの場合のもう一つの魅力が、節税効果が高いことです。
節税効果とは、納税額が他の投資手法に比べて少なくて済むことから手元に残る現金が多くなる効果を言います。

とにもかくにも手元にお金が残りやすいのです。

地方のアパートとなりますと、建物の構造は鉄筋コンクリートや重量鉄骨造のものは少なく、木造あるいは軽量鉄骨のものがほとんどです。

新築物件ですと、税法上の耐用年数は以下のようになります。
鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造 34年
木造 22年
軽量鉄骨造 19年

新築しますと上記の年数で建物価格を等分しまして、毎年の経費として申告することができます。全額自己資金で購入していれば手元の現金を先に支出して費用として認めてもらうのは新築後数十年。ちっともうれしくありません。

ところが不動産投資では融資を活用することができます。自己資金1割2割で残額全部銀行融資、場合によっては自己資金を使わずに全額銀行融資などという場合もあります。そうしますと、第三者の資金で不動産を購入したのに、ててもの部分の経費は(自腹でほとんど賄っていないにもかかわらず)あなたの経費として税務署に申告してよいのです。その分、あなたの手元に残る現金が増えます。これが節税の力です。

これを中古で買うとどうなるのでしょう。
税法上の耐用年数は以下のようになります※。

中古物件の耐用年数=①+②。ただし、1年未満の端数切捨て。計算結果の1年未満の端数は切り捨て、最短2年とする。

① 新築時の耐用年数-購入時点までに経過した年数。ただし、マイナスにならない。
② 経過年数の20%

(※ 国税庁ホームページに案内があります https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm )

例えば、築20年の木造アパートを買うと、どうなるのでしょう。
上の式に従って計算しますと
① 22年-20年=2年
② 20年x20%=4年
ですから、①+②=6年。
同じく築22年以上の木造アパートですと、どうなるのでしょう。
① 22年-22年(または22年以上)。マイナスにはならないルールなので、0年。
② 4年
ですから、①+②=4年。

つまり建物部分の価値をたった4年で全額費用計上できてしまうのです!
繰り返しになりますが大部分は金融機関から融資を受けたお金です。ロバート・キヨサキ(「金持ち父さん 貧乏父さん」著者)の言葉を借りればOPM(Other People’s Money=他人資本)です。金銭消費貸借契約書に書かれた金額だけきちっと返済してしまえば、このような費用計上に伴う税金の減少分は銀行にあげる必要は、ないのです。あなたのものです。

ただし中古物件を融資で購入する場合には若干のなやみもあります。
それは、築20年超の中古アパートに融資をしてくれる銀行は限られる、ということです。

なぜなら、民間銀行の大半が融資期間を「新築時の耐用年数―購入時の経過年数」で計算してしまうためです。

上の例ですと、築20年の木造アパートを買いたい・・・と思っても、融資期間が数年も取れません、という場合もあります。

しかしやり方はあります。
融資期間を税法上の年数にこだわりなく数十年の期間で設定してくれる金融機関もあるのです。

わたくしどもはそれらの長期融資対応可能な金融機関のリストとコネクションをもっており、定期的に銀行の担当者の方々から「融資したいので投資不動産案件を紹介してください」とお願いを受けています。そのため、15年から25年程度の融資期間であれば取り組み可能となっています。

銀行の融資姿勢によって増えたり減ったりしますが、ゼロになることはありません。融資対応可能地域も全国にわたっています。

ここまでは、全額自己資金で購入する前提のお話でした。
次回は、地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーションを行いたいと思います。


 


 

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