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ゼ口にはならないのが不動産投資

不動産に投資して物件を購入することは、素人にはなんとなくリスクが高いと思われがちですが、金融商品に比べて不動産が持つリスクはコントロールできるものが多くあります。
なぜ不動産はリスクをコントロールしやすいのでしょうか。
投資におけるリスクは、大きく分けると、コントロールできるリスクとコントロールが難しいリスクの２種類になります。

コントロールが難しいリスクとは、次のようなものです。
株式や投資信託、先物取引、FXといった金融商品においても、投資をするうえでの一番大きいリスクといえば、投資した元金が回収できないことです。
元金がゼロになるだけでなく、東日本大震災では為替が激しく上下したため、先物取引やオプション取引では多額の追加証拠金が発生し、多くの負債を抱えてしまった投資家もいました。
想定外規模の自然災害がきっかけとはいえ、このようにあまりにも激しい相場の動きはコントロールが難しくなります。
株式投資でも、例えば東芝のようなことが起こると超優良銘柄と思われていた株式でも大幅に株価が下がったり、もしくは破産してしまうとその価値がゼロになってしまうこともあります。
このように、投資にはコントロールが難しいリスクが伴います。

一方で、不動産投資はというと、不動産そのものが無くなってしまうような一部の被災地域を除けば、仮に物件価格が下落したとしても、物件そのものがなくなってしまうことはありません。
そして、入居者が入っている限り、賃料収入は入り続けてくるので収益がゼロになることはありません。
これは不動産投資の特徴であり、メリットです。
さらに、不動産の賃料というのは、物件の価格や地価の変動にリンクするわけではなく、それほど上下しないのです。
これを「賃料の粘着性」といいます。

賃貸物件に住んだことがある方ならお分かりになると思いますが、景気が良いもしくは悪いからといって、賃貸契約期間中に家賃が上下することはまずありません。
それだけ、景気にも市場にも左右されず安定してインカムゲイン（家賃収入等）が得られる、というのが不動産投資だということがわかると思います。
これは、収益のリスクがコントロールしやすいということになります。

よく「リーマンショックで不動産物件を持っている人は破綻した、もしくは大損をした」と言う人がいます。
しかし、長期収益目的で不動産物件を所有している投資家で破綻したような人は、少なくとも私のまわりでは聞いたことがありません。
破綻した人は、他の投資をメインに行っていたり、本業で影響を受けたケースが多いのです。あるいは、ファンド運用会社が、運用報酬を得るだけでは物足りず、金融機関から借入をして不動産に投資し、リーマンショックで金融機関が融資を引き上げたため破綻してしまったようなケースでしょう。
ただ、これも大きな影響を受けたのは、主にオフィスビルやテナントビルなどの収益物件です。不景気による企業の収益悪化で大量に空室が発生し、それに伴い、オフィスの賃料も下落してしまったのです。

一方、集合住宅を長期所有している投資家は、それほどで影響を受けませんでした。
前述したように、居住用物件の賃料には粘着性があるので、利回りはほぼ安定していのです。

２００８年のリーマンショック後の株式市場（日経平均株価）は 急落ぶりが目立ちましたが、同じ時期のアパート・マンションの平均賃料は、それほど大きな影響を受けることなく、ほぼ一定です。
つまり、不動産収益物件というのは株式などの金融商品の動きに比べて比較的安定しているといえます。
すなわち、不動産には常に一定の需要があるため、リスクコントロールしやすいということがいえるのです。

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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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