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前回のブログでは、売却できる物件を選ぶための５つの条件のうち、１つ目をご紹介しましたが、今回は残り４つをご紹介していきます。
●その②「土地はその地域の標準面積にする」
マイホームを購入する場合、リフォームされていない中古住宅を購入するほうが売却する際のリスクは低いはずですが、一点だけ気を付けてほしい点があります。
土地は相場坪単価×標準面積の範囲内におさえることです。
土地を売れやすい状態にしておくために重要なのが標準面積です。
その地域でいちばん売れやすい面積を標準面積にします。
５０坪が平均坪数の地域だとすれば、仮に８０坪の土地を持っていると、建物を含めたトータルでの価格が高くなってしまうので、売れにくくなります。
面積は大きければ大きいほどいいというわけではないのです。
●その③「住宅ローンは自己資金を投入する」
前回までのブログでも書きましたが、住宅が売却できない大きな理由のひとつが、自己資金なしに全額住宅ローンで調達してしまうことです。
売却することを考えれば、土地建物代だけを借入するのでも厳しいのに、自己資金を入れることなく諸経費を含めて全額借入れするケースが見られます。
諸経費は借入金額や金融機関、住宅ローン商品によっても異なりますが、大体２００万円前後です。
諸経費まで含めて借入した状態で売却しようとすると、売却価格よりローン残高が大きくなってしまうため、売却できなくなってしまいます。
「自己資金ゼロでもマイホームが建てられる」という安易な考えは、購入させるための売り手側の営業手法にしかすぎません。
簡単にマイホームを手に入れることはできても、あとで苦労するだけなのでおすすめできません。
●その④「誰でも購入しやすい状態にする」
売却を容易にするためには、一般的に売れにくい物件ではダメです。
建物は最低でも２５坪以上でごく標準的な間取りで、３LDK、できれば４LDKが望ましいです。
店舗付住宅や事務所付住宅なども購入者が限定されてしまうので避けたい点です。
土地についても売れやすい地域に購入します。
売れやすい地域とは、一般的な家庭が好みそうな住宅地域のことです。
交通の便がわるい郊外にあったり、安いからといって嫌悪施設（墓、ゴミ処理場、火葬場）などが近隣にあると当然、売却は難しくなります。
それ以外にも線路沿いや踏切近く、高圧線の下なども避けたい場所です。
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●その⑤「建物を再建築できること」
現状建物が建っていても再建築できない土地も意外に多くあります。
当然ながら再建築できない土地も売却は難しくなります。
建物を解体して、その場所に建物を建てない目的であれば別ですが、ほとんどの人はこういう物件を購入しません。
よって、再建築できるかを事前に十分に調べてから購入を検討しなければなりません。
再建築できる土地であるかどうかを知るのは簡単です。
役所の建築指導課と都市計画課に住宅地図、謄本、公図（※）を持って聞きにいくだけです。
※ 公図（こうず）：登記所に備え付けられた、土地の大まかな位置や形状を知るための資料のこと。 土地の地番からその位置特定に使用する。
建築指導課では接道状況を確認してもらいます。
その土地が建築基準法上の道路建物になっているかどうかを確認するのです。
見た目は道路であっても、建設許可がおりない道路の場合もあります。
都市計画課では、その土地で何を建設できるのかを確認できます。
現況の建築物と同等の建物が建築できれば、問題ありません。
以上、売却できる条件として前回のブログから5つを書きましたが、ひとつだけ例外があります。
それは、その物件によほどの希少性があれば、この条件を満たさなくても売却できるということです。
売物件がめったに出ない人気エリアなどであれば、価値が高くなるため、多少高くても購入する人は出てきます。
ただし、これは主観的に判断するのではなく、不動産屋に行ってリサーチするなどの調査が必要となります。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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