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前回のブログを読んで、じゃあどうやって土地を有効活用すればいいのか？と思った人もいるでしょう。
今回は、所有地を使って有効活用する方法をいくつかご案内したいと思います。
トランクルーム賃貸ビジネス
●その①「トランクルームとして賃貸する」
トランクルーム投資は、米国や欧州、豪州、東南アジアでも香港やシンガポールなどでは40年程前から知られている投資ですが、日本で注目を浴び始めたのはここ１０年ほどのことです。
事実、弊社には日本人の投資家の皆様だけでなく、海外からも投資家の方が相談にいらっしゃいます（いちおうワタクシ英語は話せるので）。
最近は日本でも、トランクルーム自体の認知度も上がってきたため、１００世帯に１世帯程度の利用率となっております。
ちなみにトランクルーム先進国の米国では１０世帯に１世帯が利用しておりますから、日本もそう遠くない将来２０世帯に１世帯、１０世帯に１世帯といった感じの利用率になるかもしれません。
前回のブログで書いたとおり、アパート・マンションの建築は飽和状態で供給過多の状態です。
つまり、アパート・マンションの数はものすごく多いのです。
一般的に、トランクルームや物置スペースを設けているアパートはそれほど多くありません。
また、マンションにトランクルームが設置されるようになったのはここ１０年ほどです。
新築のマンションでもトランクルームがないものもあります。
よって、アパート・マンションは多いけど、トランクルームはそれに見合った数がまだないのが現状です。
例えば、ストーブ、スタッドレスタイヤ、スノーボードなどの冬にしか使用しない用品や、ゴルフ道具、釣り道具などそれなりにスペースをとるものは、収納スペースがあまりないアパート・マンションでは置き場所に苦労されている方が多いのです。
建築費の面からも、アパート・マンションに比べてリスクが少ないと言えます。
土地面積にもよりますが、アパート建築費用の数分の１に抑えられます。
また、アパート・マンションのように修繕費用を積み立てる心配もありません。
現状は、アパート・マンションに比べて競合が少なく、安定的な収益を見込めるため、こらからの土地活用法として有効な手法の一つになるでしょう。
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土地を担保に中古物件を買う
●その②「土地を担保に中古物件を買う」
自分の土地に「新築」のアパート・マンションを建てるからリスクが高くなります。
自分の土地にアパート・マンション建築を計画した場合、１０％の表面利回りが採算ラインになります。
でも、これは「自分の士地に建てる」ことを大前提にしています。
建物だけで表面利回り 10％ということを意味します。
先日も知人の社長さんがご自宅あとの敷地に賃貸住宅を建設されていましたが、想定利回りは10％台でした。
もし、賃貸物件を売ろうとすると表面１０％以上でなければ買い手がつきません。
売却せず所有し続けても、スタート時で１０％ですから、そこから先は下がる一方です。
どうしてこのようになるのか、それは収益物件が収益還元法で評価されているからです。
収益還元法という評価方法になじみのない方のためにものすごくざっくり説明をしますと、不動産の価格を土地の価格や建物の建設費よりも、賃貸不動産としての収益力、つまり、年間家賃収入から考えます。
年商1千万円のアパートがあったとして、近隣の類似のアパートの取引価格を見たところ、販売価格に占める家賃収入の割合が10％であった。したがって類似物件であるこのアパートも満室想定賃料と同じ利回り10％で評価しよう。このような発想方法で、売値が決まります。
大袈裟にいうと、土地の評価がいくら高くても、どれだけ建築費をかけようが、投資物件である以上、家賃収入が低ければ、評価してくれないということです。
つまり、新築時は構築価格（時価）で建ちますが、建てて賃貸物件として貸し出し始めた瞬間から、物件の価値が収益還元法として評価されてしまいます。
極端なことを言えば、収益還元法は、建てた瞬間に、活用するための土地の評価をゼロにしてしまうのです。
（実際には、土地代＋構築総費用と収益還元法で評価した価格は似た水準に落ち着くことも多いのですが、金融機関が融資姿勢を積極化させていたり、不動産投資ブームなどで価格が上がっていくと、土地評価ほとんどゼロのような状態が起こります）
であれば、その土地に何かを建てるのではなく、土地を担保に中古物件を買ったほうがリスクが低いといえます。
自己資金がそれほどなくても、融資を受けられる可能性も高くなります。
その土地に固執しないのであれば、売却して内入れすることで、収益性も上がります。
中古物件では、土地、建物がついて表面１０％でも購入できる物件が多くあります。
それ以上の利回り物件も見つかるかもしれません。
空室物件を買えば、付加価値をつけることでそれ以上の高利回りにすることができるかもしれません。
築年数は古くても、高い利回り物件であれば早めに回収可能になり、稼げる物件になるでしょう。
所有地を有効活用する４つの方法のうち今回は２つをご紹介しました。
残り2つは次回のブログでご紹介したいと思います。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。
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