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前回のブログでは、売れる条件を整えるために必要な7つの作業のうち、４つをご紹介しましたが、本ブログでは残りの３つをご紹介します。

売れる条件を整えるために行う作業　その５～７

[売れる条件を整えるために必要な７つの作業 (続)]

●その⑤「建設会社、マンションメーカーに売却する」

条件②（前回ブログ参照）で書いた「通路を作らないと分割できないような土地」であれば、建築会社やマンションディベロッパーに売却することをおすすめします。

このケースでは、不動産屋に売却するより、建築会社やマンションディベロッパーに売却するほうが高く売れる可能性があります。

不動産屋は不動産で利益を上げますが、建築会社は建築工事を受注するために土地を確保しています。よって、土地自体の利益は高くなくていいのです。
建築条件付の土地は、土地を売るためではなく、建物受注のための土地なのです。

マンションディベロッパーは元々土地を相場価格で買っても利益を上げられる仕組みになっているので、マンション用地として売れるのであれば、それが最も高く売却できる方法となるでしょう。

●その⑥「不動産屋と組んで売る」

建築会社やマンションディベロッパーに売却するには、立地条件がいいことが一つの条件になります。
しかし、立地条件を満たせず建築会社に売却できなくても不動産屋なら、まだ可能性はあります。
ただし、急いで売却したい、となるとその売値は非常に安くなるでしょう。

今すぐにお金が必要ではない、少しでも高く売りたいという方は、不動産屋と組んで分譲するという方法もあります。
不動産屋はリスクを回避するために、できれば仕入れをしたくないと考えます。

ただし、その一方で利益を上げるためには物件を確保しないといけません。
そこで、所有する土地に、不動産屋に造成費用を負担させ、整備した状態で販売してもらうのです。
これが可能になると、所有者にとっては土地は高く売れるし、不動産屋は扱える物件を確保でき、WIN-WINの関係ができます。

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ただし、すべての不動産屋がこの提案を受け入れるわけではありませんので、いくつかの不動産会社にアプローチしてみましょう。

●その⑦「土地の活用方法と一緒に売る」

もし、土地が標準面積以下だったり、変形地の場合は活用方法を教えることで売れる可能性がでてきます。

多くの人は、建物を建てるために土地を買います。
そして、ほとんどの人は土地が決まってから建物のプランを決めます。

だから、買う人は、ある程度どんな建物でも建てられるように、標準的な大きさや形の土地を選びます。。

意外と、土地の大きさ、形に対して感覚的に認識している人が多いのです。
３０坪がどのくらいの広さか正確に把握しておらず、なんとなく「家を建てるには狭い」と感覚的に捉えているものです。

だから、なんとなく５０坪ぐらいは必要な気がするものです。
ゆえに、標準面積以下だったり、変形地の場合は売れにくいのです。

であれば、売りにくい土地はセット売りをすればよいのです。
「土地、建物合わせて全部で２，０００万円ならどうですか」というセールストークができます。
買う人は坪単価よりもトータル購入費用を気にしますので、この手法だと、少し割高に設定しても売れてしまうこともあります。

もうひとつのメリットは、具体的にイメージできるということです。
「土地は狭いけど、車は２ 台駐車できるし、中庭も作れるからそんなに狭さを感じない」と、不安要素を払拭することができます。

この手法は、住宅以外にも、アパート・マンションでも同じ使い方を示すことが可能です。
「土地の形はいまいちだけど、表面利回り１１％ならいいかもしれない」と検討テーブルに乗せることができます。
これは土地所有者に建物を建築して、セット売りすることをすすめているのでありません。それはリスクが大きすぎます。
あくまでも使い方を示すことが重要なのです。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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