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まずは信頼できる不動産会社を選ぼう
アパートやマンションなど投資不動産を売却するときは、まず不動産会社に査定をしてもらい、自分の売却希望額や市場適正価格と比較検討したうえで売り出し価格を決めて、市場に出すことになります。
誰もが高い価格で売却したいのですが、ただひたすらに高値で売りたいという理由だけで、相場を無視して高値で市場に出しても売れなければ意味がありません。
だからといって、必要以上に安い価格で売って損をしてしまうことも避けたいものです。
不動産会社に売却物件の査定をしてもらう場合、慎重に会社を選択しなければなりません。
親切でない不動産会社に依頼した場合、契約を取りたいために市場価格より査定額を高くしたり、買主が見つからなければ、価格を大幅に下げるといった提案をしてくる会社もあります。
そのような不動産会社に依頼しないためにも、査定を依頼する際の不動産会社は慎重に選びましょう。
どの不動産会社に頼むべきかを判定する方法とは？
不動産会社を選ぶ際には、 いくつかのチェックポイントがあります。
方法１：不動産会社の免許番号の「ある個所」をチェックする
まずは不動産会社の「宅地建物取引業免許証番号」を確認しましょう。免許番号は「〇〇知事免許（３）第〇〇」というように表されます。
（ ）内の数字は宅建免許を更新するたびに増えていきます。
（３）となっている場合は、この不動産会社は過去に2回、免許の更新をしているという
ことになります。
免許番号の有効期間は５年です。
免許番号の数字の大小をうのみにしない
数字が大きいほど、長い期間不動産業として営業しているということになるので、それなりに信用できる会社であると判断できる要素もあります。
もちろん、新しくできた会社でだからこそ、親切な会社ということもあるので一概に「数字が小さいから信用できない」というわけではありません。
免許証番号は、国土交通省のホームページでも検索可能です。
宅建業者名を入力すれば、免許証番号が検索できますので、気になるところがあったら事前に調べてみてください。
なお、宅地建物取引業の免許は国土交通大臣から交付されている場合と、都道府県知事から交付されている場合があります。
２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合は、国土交通大臣免許を申請します。
たとえば、本店を東京都、支店を埼玉県に設置して宅地建物取引業を営む場合は、事務所の設置が2つ以上の都道府県にまたがるため、国土交通大臣免許が必要となるのです。
1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置し、宅地建物取引業を営む場合は、都道府県知事免許を申請します。
国土交通大臣免許を取得している宅地建物取引業者の方が、知事免許を取得している宅地建物取引業者よりも大きくて安心できるように思うかもしれませんが、この免許の違いは事務所が2つの県にまたがっているかどうかです。
取得免許によって不動産会社の信頼度に違いがでるということではありません。
不動産会社に売却額の査定を依頼する際に確認すべきこととは
売却額の査定の依頼をして、金額の提示を受けた場合、算定の根拠を必ず確認しましょう。
宅建業法では価格提示を行う際は宅建業者は必ず算定の根拠を明らかにしなければならないと定められています（宅地建物取引業法34条の２第２項）。
不動産会社が査定額を決める方法はいくつかありますが、一般的なのは「取引事例法」といわれるものです。
この方法は対象となる物件と条件が似ている取引の成功事例をなるべく多く探して、市場相場を見ながら価格を決めるものです。
その次に利用されるのは「収益還元法」といわれるもので、該当する不動産から得られるであろう利益から、その不動産の現在の価値を算出する方法です。
売却希望額と査定額の差が大きい場合どうしたらよいか
ここでご紹介した２つの方法によって不動産会社が出す査定価格が、自分の希望売却価格より高ければいいのですが、自分が売りたい価格よりも低い価格になることもあります。
ここで「売りたい価格」と「売れる価格」のギャップが生まれます。
市場に出す以上、売れなければ意味がありませんし、売れてから「もっと高い価格で売れたかもしれない」という思いがでるかもしれません。
このようなことがないように、「売りたい価格」と「売れる価格」の差を小さくしていく作業を行います。
まず、自分が考える最低ラインの価格を提示してみましょう。
最低ラインの価格とは、ローンの残高と売却にかかる諸費用や持ち出し可能額を足した額ということになります。
次に、この「最低ラインの価格」を不動産会社による査定額と比較してみましょう。
ほとんどの場合、「最低ラインの価格」は「査定価格」よりも低くなります。
それぞれの価格を基に、不動産会社の担当者と売り出し価格について相談しながら、売却価格を考えていきましょう。
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