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空室が目立つアパート・マンションを再生するためには、外観を含む見た目をきれいにすることは重要ですが、その他にもうひとつ欠かせないことがあります。
それは、駐車場を用意することです。
都心部以外の物件では駐車場が必要
これは都心部ではあまり関係ありませんが、移動に車を必要とする地域では必要となる条件です。
今は、家族に車が１台ある時代ではありません。
成人であれば、一人１台車を持っている時代です。
よって、ファミリー世帯では２台以上あることが普通になっています。
最近のアパートを建築する際には、駐車場をしっかり確保することはスタンダードになっていますが、１０年以上前は、そこまで重要視されていませんでした。
建物は築年数が多少古くても、家賃がその分下がればニーズはありますが、今は、古かろうが安かろうが、駐車場はマストな条件です。
実際、空室物件の多くには駐車場がありません。
不動産投資のプロが物件の購入を検討するとき、たとえどんなにいい仕様であっても駐車場がない、近くに確保できない物件は仕入れません。
それだけ駐車場は、重要度が高いということです。
もし、自分が所有する物件に駐車場がないなら、 駐車場は是が非でも用意するべきです。
実際、物件を気に入って借りようと思ったら、駐車場がなくてやめた、という賃借希望者はかなり多いのです。
また、これは賃貸物件に限らず、中古のマンションでも同じことが言えます。
近くに駐車場があったとしても、それだけで入居希望者はあっさりその物件をあきらめます。
空室物件を埋める条件として、駐車場は物件の見た目と同じぐらい重要で必要不可欠なのです。
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不動産投資は、管理を知らなければ利益が上がらない
不動産賃貸業で利益をあげるためには、管理についても正しい知識をもつ必要があります。
オーナーの多くが、管理は不動産屋に任せておけば大丈夫だと勘違いしています。
それは、管理はオーナー自らするべきだと言っているわけではありません。
自分の物件のことは、すべて正しく知っておかなければならいない、と言っているのです。
極端な話、管理を知らなければ収益は上がりません。
どんなにいい物件であっても管理体制が疎かなために、せっかく借りてくれた入居者が退去するということも少なくありません。
不動産賃貸業とはただ部屋を貸して、あとは何もせずにお金をもらうのではなく、快適な環境を提供してお金をもらっているのです。
よって、大家さんは入居者のために常に最善を尽くし、快適な環境を提供する必要があるのです。
私は、これは大家さんの義務だと思っています。
何度も言いますが、だからといって、全部自分でやらなければならない、と言っているわけではありません。
不動産屋に依頼するにしても「管理とは何をするものなのか」を理解しておく必要があります。
管理と一言で言っても、その範囲は広く、あいまいです。
何をするのが管理なのか、法律で決まっているわけでもなく、はっきりとした基準があるわけではありません。
同じ５％の管理料でも、管理会社（不動産屋）によって、やっていることは異なります。
管理は大きく入居者管理と建物管理のふたつに分けられます。
[入居者管理]
- 入居者の入居、退去の手続き
- 入居者からのクレーム対応
- 家賃回収
[建物管理]
- 共有部分などの定期清掃
- 建物メンテナンス
このような業務があります。
実際は他にもたくさんありますが、このブログでは、分かりやすくするために省略します。
上記の業務だけをとっても不動産屋によって内容は全く異なります。
例えば、家賃回収。家賃回収業務とは、期日までに入居者から家賃を回収して大家さんに送金する業務です。
口座振替やカード決済できるところも増えてきていますが、それでも家賃は「振込」としている不動産屋がいまだに多いのが現状です。
また、借主が大家さんの口座に直接振り込む場合もありますが、借主が不動産屋の口座に入金し、それを大家さんに送金しているところも依然多いです。
この場合、家賃を回収する作業をしている不動産屋と、していない不動産屋があるのです。
A不動産は毎月末日までに口座に入金された分だけ大家さんに送金する。
B不動産は毎月末日までに入金されなかったものも回収して送金する。
同じ家賃回収業務でも作業内容は大きく違います。
作業内容はこんなに違っていても管理料は同じ５％なのです。
あなたが大家さんだとしたら、管理手数料が発生しないでA不動産のような業務をしてもらうのと、５％支払ってもB不動産のように催促・回収を含めた業務をしてもらうのとでは、どちらがいいでしょうか。
それは大家さんの判断によりますが、このように「不動産屋の管理とは何をするものなのか」を把握しておく必要があるのです。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。
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