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前回までのブログでは、「土地を相続する際の土地評価および還付請求と余分な相続税を払わず節税する方法」についてご紹介してきました。

今回からまた不動産投資にテーマを戻して書いていきたいと思います。

リスクを恐れるのではなく、リスクコントロールして対策を講じることが大切

まずは、不動産投資のリスクについてご紹介します。
リスクを知ることによって、不用意にリスクを恐れたり不安に感じたりするのではなく、リスクについて理解した上で、しつかりとリスクをコントロールしていくことが大切となります。

その１．空室リスク

不動産投資における最大のリスクは、空室リスクです。
このブログを読んでいる方はすでにご存じの方も多いと思いますが、現在、空き家が大きな社会問題になっています。
アパート・マンションはもはやコンビニ並みに競争が激化しており、築年数が経ち空室が多くなれば、物件の環境が悪くなり、退去者が増えるといった悪循環に陥り、空き物件はますます空室リスクが高くなります。
そして、空室率が高くなれば、物件購入時に融資を受けたローンの返済が困難になり、不動産投資によって人生そのものが大きく左右されてしまいます。

空室を埋めるために、内装をリフォームしたり、外観を塗り直すといった対策はあります。
しかし、その前に、物件購入を検討する時点で、近隣の不動産屋に何度も足を運び、マーケティング調査をしっかりと行うことが重要です。
不動産屋を訪問した際には、以下の点を聞くようにしましょう。

• 検討しているエリアの平均空室率
• 最寄り駅の乗降者数（主に首都圏）
• 物件がある地区の人口推移
• ライバル物件の入居率
• 購入する物件の入退去率の推移

さらに、東京都心以外であれば、車を所有する方がほとんどなので、駐車場があるかどうかも重要なポイントになります。

その２．家賃滞納のリスク

空室リスクの次にあげられるのが、入居者の家賃滞納リスクです。
たとえ満室であったとしても、入居者全員が必ず毎月に家賃を払うとは限りません。
借地借家法の観点からも、入居者の権利が優先されることになっているため、家賃を１カ月滞納したからといって、すぐに追い出すというわけにもいきません。（契約書上での取り決め内容にもよりますが）
アパート・マンションの所有者の中には、長期間にわたって家賃を滞納され、裁判を起こしたケースもあります。
この家賃滞納リスクに対しても、空室リスクと同じく、入居前に策を講じることが大切です。
入居申込時点で、入居者に家賃保証会社の家賃保証制度に加入させることを必須条件とする（保証会社では連帯保証人をつけるケースが多い）ことが有効です。
家賃保証制度とは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が代わりに家賃を支払ってくれる制度で、最近増加傾向にあります。
契約時に家賃の０．５カ月～１カ月分相当額を家賃保証会社に入居者が支払うといった入居者のイニシャルコストが増えてしまいますが、それぐらいの金額を支払いできない入居申込者であれば入居後も滞納リスクが高いと言えるので、入居時点で一つの審査ハードルを設けることにもつながります。
この制度が浸透した背景には、連帯保証人となる両親などが高齢化し、年金生活で保証人になれない、滞納したときに家賃を支払えないといった状況が増えてきたことがあります。
この制度を積極的に活用して、滞納リスクに備えることをおすすめします。

その３．老朽化リスク

不動産は当たり前ですが、年々老朽化し、劣化もしてきます。
その修繕やリフォームにはそれなりのお金がかかってきます。
アパートや賃貸マンションは分譲マンションのような修繕積立金がないため、自ら修繕資金を積立ておかなくてはなりません。
よって、ただでさえ老朽化リスクがあるので、購入時には最初から欠陥部分や劣化部分がないか自分だけでなく専門家にしつかり見てもらうことが大切になります。

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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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