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「一棟買い」投資を勧める理由
収益不動産投資といっても、区分所有のワンルームマンションから、REITと呼ばれる不動産投資信託までさまざまな種類があります。
結局どの不動産投資を行えばいいか分からないと思われる方もいるかもしれません。
長期的な収益を考えるならば、マンションやアパートなどの「一棟買い」がいいでしょう。
もちろん、自己資金がある程度あり、銀行から融資を受けられる属性がある、という前提ですが。
近年、不動産投資を始めるきっかけとして、「将来の公的年金があてにならない」という理由をあげる方が非常に多くなっています。
年金の代わりになって毎月安定した収入を得るという目的においては、短期間でキャピタルゲインを狙うような投資ではなく、中長期保有を前提とした「一棟買い」が理にかなっているのです。
借入の金利が高ければ、たとえ利回りが１０%でも金利が７%もすれば、イールドギャップ（投資利回りと金利の差）はたった３%となります。
賃料収入から金利支払い分を差し引くと、残された収益はごくわずかとなります。
さらに管理費などの経費が必要ですので、実質的には赤字となってしまいます。
ところが、現在は超低金利が続いている状態です。
仮に、利回り１０%で金利が３％であればイールドギャップは７％となります。
これであれば、経費を考慮しても十分収益がでる計算となります。
これが、長期借入が可能な「一棟買い」がおすすめできる理由です。
一棟買いでも区分所有でも、行うべきマネジメントは変わりません。
区分所有でも同時に数室まとめて購入するなら話は別ですが、一室だけの区分所有の場合、入居者が決まらなければ空室率は１００%になってしまい、リスクヘッジができません。
一棟所有であれば、間取りや内装の仕様などを変えた複数タイプの部屋つくることで、入居者ニーズにも幅広く対応でき、１室だけの所有よりもマネジメントがしやすくなります。
さらに１０部屋以上所有することによって個人所有の場合であっても「事業的規模」として税法上のメリットを活かすことができるようになります。
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一棟買いはREITより強い
それでも、REIT（不動産投資信託）のほうが手軽に投資できるし、リターンも大きいと思われる方もいるかもしれません。
実は、賃料収入で収益を得るという点では、REITも一棟買いも仕組みは同じです。
しかし、利回りと得られる収益が大きく異なります。
REITとは、投資家から集めた資金と金融機関からの借入金を合わせて不動産投資法人が収益物件に投資をして、運用会社が運用を行い、賃料収入から手数料や経費などを引いたものを投資家に分配するという仕組みです。
たとえば、同じ1億円の物件でも、REITの場合、投資家は物件そのものを購入しているのではなく、エクイティ（頭金にあたる部分）をみんなで割って購入しているだけなのです。
そして、投資家のリターンも、このエクイティに対しての利回りであり、物件そのものに対しての利回りではありません。
利回りが８%としてＲＥＩＴの経費おおよそ４％ほどを差し引き、一億円の４％＝400万円の収益です。
金利が２％として１４０万円を引くと２６０万円がREITにおける手取り収益になります。
それに対し、一棟買いの場合は、そもそも投資用不動産運用会社の経費がかからないので、利 回り８％分の８００万円から金利１４０万円を差し引いた６６０万円（６．６％）が収益となります。
当然ながら、これは表面利回りのため、管理費や回定資産税などを差し引いた経費控除後の利回りはこれより低くなりますが、それでもＲＥＩＴに比べて利回りは高くなります。
さらに、REITには破綻リスクがあります。
また、自分でリスクコントロールできない部分が多いという点ではマイナス要素にもなります。
ただし、短期や中期的な運用の場合には、実物の不動産に比較して換金性が高いので、入り口を間違わなければ、自己資金作りとしては適してはいると思います。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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