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トランクルーム大家です。借り上げとは借主となる事業者が貸主である物件オーナーに対して家賃を保証する形態です。サブリース契約とも呼ばれます。オーナーはフランチャイズ本部や大手レンタル収納事業者に借り上げを打診し、対象となる事業者はふつうの不動産管理会社では集客に限界があると判断し、専門業者になります。自分では経営を行わない所有と経営の分離方式と呼ばれる形態です。
物件の判断は借り上げ事業者の意向によりますが、小規模土地ではオペレーションコストが出ない理由で断られるケースがあります。
トランクルームでは３０坪以上、土地では数十坪以上が目安となります。
所有物件を借り上げ委託する場合
借り上げ契約の要点としては、以下の点があります。
- 家賃設定－売上予測と予測からくる掛け率などによる家賃設定を行います。
- 契約期間－標準で１０年間などの期間設定を行います。
- 水道光熱費等の負担－事業者が負担するのか、オーナーが負担するのかを明確にします。事業者が水道光熱費も含んだ費用を負担するのが一般的です。
- 敷金、保証金の設定など－敷金、保証金、敷金、償却などを明確にしなければなりません。
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物件所有でチェーンに加盟する場合
チェーンの形態では、共通のブランドによる営業が基本となります。
よく使われる形態はフランチャイズ契約です。フランチャイズ契約と書くと長いので以下「ＦＣ」と記します。FCとはフランチャイズ契約の英語表記であるFranchise Contractの頭文字を使った表現です。
ＦＣの場合は加盟金、ロイヤリティが発生します。
レンタル収納のビジネスの場合、所有と経営が分離して、オーナーは経営に参画することなく、本部と管理委託契約を行うことにより、集客からクレーム対応まで請け負う方式が多くみられます。
オーナーは所有物件の条件により、総合的なコンサルティング型のチェーン本部などに打診するケースが多くみられます。ビルや店舗であればトランクルームチェーン本部へ打診となります。
チェーン本部からの情報をもとに、市場性、収支予測、管理委託内容、投資条件、リスクなどを検討します。本部企業をどこにするかは、複数の中から事業実績、サポート内容などをもとに比較検討します。特に投資金額が大きければ、本部の経営母体や財務内容についても把握しておくことが必要となります。
また、集客が大きなポイントになるので、集客方法、広告宣伝、実績についても確認しておくことが必要となります。
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管理委託契約する場合
各チェーン本部では、管理委託契約によりレンタル収納全般の運営管理を行っています。
特に、集客や滞納督促などではしっかりとした体制が整備されていなければなりません。
アパートやマンションの管理委託の場合は、集客全般について不動産賃貸の不動産仲介業者による物件の情報流通システムが確立しています。
管理面においては、地元の不動産管理業者では、アパートやマンション・駐車場の物件管理の経験からできるでしょうが、レンタル収納の集客には慣れていません。
レンタル収納の流通は、各チェーン本部が独自で行っているケースがほとんどです。
多くの物件オーナーは副業としてレンタル収納ビジネスを行い、チェーン本部に管理をゆだねています。
管理委託契約を結んでいる割合は、どのチェーン本部も９０％以上はあると考えられ、自主経営・管理は大変稀な場合にしか見られません。
管理委託料は売上に応じて２０％などの比率で決められていますが、トランクルームビジネス自体の収益性が高く手残りが多いので、料率についてあまり気にする人はいません。オーナーとしてはしっかり集客してくれるのか、その稼働率が一番気になるところです。
満室経営研究会 （運営 日本公共収納（株））
略して満研（まんけん）。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
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セルフストレージ（トランクルーム、レンタル収納）投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法（実経験に基づく）についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように（知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの？）、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。
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