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トランクルーム大家です。収支計画を作成する際、仮に価格設定をし、売上計画を立てます。
レンタル収納商売の魅力は、新しい市場を開発するとともに、従来の不動産経営よりも スペースを小割りにすることにより、収益があがる数値が期待できる点です。
価格は既存物件費料を基準に設定する
土地に設備を置くコンテナ、物置方式では、比較となるのは駐車場です。当然、オーナーとの賃貸交渉の際に、オーナーは駐車場にするより好条件でないとサブリース案件に興味を示しません。
トランクルームなどの既存のビルや店舗の活用による分野は、ビル・店舗の既存賃料を基準に設定 されています。
価格相場は決まってきており、立地・物件による差はかなりあるものの、都内であれば坪当たり１～２万円台です。
１室当たりでは １万５，０００円～２万５，０００円程度です。
スペース面積ではより小型化が進んでおり、１㎡未満のスペースもあります。部屋というよりもロッカーに近いものが、事務所用の文書保管などのスペースでは増えてきています。
利用しやすい価格帯をキープしながらスペースを小型化し、結果的に面積当たりの価格もキープしていく流れとなっています。
トランクルームでも郊外で物件がないなどの場合は、アパート形態などの専用トランクルームもあります。この場合の賃料設定はアパート・マンションの家賃の９割程度といわれます。
トランクルームの全体的な価格面では大手チェーン、大手倉庫業者を中心に安定していると思われますが、競争により価格は下がる傾向が見られます。
なお、倉庫業の荷物の保管責任を負うトランクルームは、管理者を置き、定期的な検品作業や、利用者の荷物の出し入れの立会いなどの業務があり、人件費コストがかかるため、レンタル収納の方が安い価格帯となります。
トランクルームでは、有人管理による安全性の付加価値で他との差別化を図っています。
また、トランクルームの設備においても、デッドスペースを減らすために、小規模サイズやオーダーメイド化など多様化してきています。
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机上での計画だけでなく実際の顧客の反応をつかむ
市場予測は机上の計画だけでは分かりかねます。
実際の見込み客に意見を聴取することが有効となります。
自ら市場を回り、見込み客の意見を聞くことができれば内容のある市場調査ができます。
どのような事業でもテストマーケティングが重要となります。
次のような作業が少ない資金で現実的に可能なものです。
- アンケート
往復ハガキなどの形態にして、半分に意見を記入していただき、送料受取人払いの形にして簡単に投函できるようにします。これを見込み先地域ヘポステイングします。 - 訪問アンケート事業所、個人を対象に訪問してアンケート依頼をします。その場で聞き取る方法でもいいでしょうし、後日回収する方法でも構いません。意見を聞きながらまとめられればより正確なニーズが掴めます。
方法にかかわらず、全員にもれなく粗品を進呈するなどのインセンティブがあれば回収率が上がります。
2つ目の選択肢、訪問アンケートは抵抗感のある作業かもしれませんね。
訪問する際は、セールスではない説明を強調します。
これらの足を使ったマーケティングは費用を少なく、苦労して市場を開拓する原点の手法といえます。
なおアンケート内容は次のようなものです。
- レンタル収納というのを知っていますか？
- なかなか捨てられず、置き場所に困っているものはありませんか？
- お子さんのおもちゃ、雛人形、節句の飾りなどでスペースをとっているものはありませんか？
- 普段使いしないゴルフ道具・つり道具などでスペースをとっているものはありませんか？
- このたび、近くの○○町にレンタル収納スペースの開設を企画していますが、ご興味はありますでしょうか？
- ご興味がある場合－スペースの広さはこのようなサイズを考えており、価格は○○円を予定していますが・・・ 利用する場合どうでしょうか？
などです。
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満室経営研究会 （運営 日本公共収納（株））
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