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入居者「待ち」の状態では、空室は埋まらない
「不動産」は、その言葉の持つ意味からも、他の市場などに比べてマーケティング的な変化が少ないように思う方がいるかもしれません。
実際は、不動産マーケットは毎年のように変化しているのです。
例えば、賃貸物件における入居者の退去時期にしてもそうです。
ひと昔前は、入居者が退去するのは春先の２月～３月がほとんどでした。
しかし、最近では、７月や１月、そして１１月なども入居者の引っ越しが頻繁に見られるようになってきています。
会社の異動発令が分散化してきていることもありますし、そのほかにも要因はさまざまありますが、スマホで物件が簡単に検索できる時代のため、「いい部屋があればすぐに引っ越しをする」という人が増えていることもあげられます。
さらに、入居者もインターネットなどで、イニシャルコストを抑えて入居するための情報収集をしています。
にもかかわらず、オーナー側が従来の「大家」の感覚のまま待ちの姿勢でいると、賃貸マーケットから取り残されてしまいます。
たとえば、同じ間取りの部屋が複数ある賃貸物件であったとしても、全部屋を同じ状態で入居者を募集するのでは工夫が足りません。
たとえば、半分は家具付きにしたうえで賃料を少し上げる、半分はフラットな状態で通常通り賃貸する。
そうすることで、単身赴任者や2年制の専門学生など家具購入の費用負担せずに入居したいという人と通常の部屋探しをする人の両方のニーズに応えることが可能です。
また、実際に入居者を募集して契約の手続きまでを行う仲介業者に、どうやって所有する物件を入居者にお勧めしてもらうかといった、営業戦略が大切になります。
不動産業界では「客付け」と呼ばれる部分がとても重要なのです。
どんなにいい物件を購入しても、入居者をすべて自分で見つけてくるのは困難です。
そこで、「期間限定で、イニシャルコストである敷金礼金をディスカウント」や「フリーレントを活用する」といった営業をしてもらうなどの施策を、マーケットの状況を見ながら常に行っていく必要があります。
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いい収益物件を扱うパートナーは物件情報の更新度でわかる
「収益不動産を持っていれば、自動的に賃料収益が入ってくる」
昔は、そんなふうに考えている大家さんが多くいました。
実際に、条件のいい収益物件を売ってもらうために、購入を希望する側が頭をさげてお願いしているようなこともありました。
それでも、なかなか、物件情報を入手できない。
昔はそんな上から目線の商売が通用していた不動産業界でしたが、もちろん、今はまったく違います。
情報を積極的に開示しないような会社とは到底付き合えません。
どんな商売であっても、お客さま（投資家）が知りたい情報を、プロの視点から分析して提供してくれる会社でなければパートナーとして長い付き合いはできません。
収益物件情報をほほリアルタイムに更新し、それ専属に情報更新を行う担当者を持つ会社もあります。
投資家のみなさんは「いい物件です」と勧められでも、「本当にいいと思って勧めているのか」と思ったことはないでしょうか。
初めての不動産会社や初めての担当者であればなおさら半信半疑な気持ちがあるのではないでしょうか。
信頼できる不動産会社は、実際に売れている、すなわち投資家が購入している物件情報をきちんと投資家に提供し、「この物件であれば、需要が多い物件の条件を満たしている」と判断した物件をお勧めしています。
このように、不動産投資の判断材料になる情報や、最新のマーケットの状況に合わせた情報戦略をタイムリーに行ってくれる不動産会社を選ぶことは、良い物を選ぶことと同じくらい重要だと思ってください。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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