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街の利便性や人気は立地戦略の重要なポイント
不動産マーケティングにおける立地戦略の重要性について前回のブログでご紹介しましたが、この立地戦略で見逃せない変化が起こっていますので、今回のブログではそれをご紹介したいと思います。
それは「コンパクトシティ」という国土交通省が打ち出している重点政策の1つです。
近年は、人口減少・高齢化社会によって人の流れが変わってきており、高度経済成長期に開発された郊外のニュータウンは高齢化が進み、人口減少で商店もシャッター通りになり、ゴーストタウンのようになっています。
さらに国や自治体の財政も厳しくなっているため、そうした場所に公共交通機関や公共施設を維持できなくなっています。
そんな郊外で所有する自宅はというと、駅から３０分もバスに乗らなければいけない立地であったりします。
高齢になると買い物や通院に不便になります。
そこで、国はそれまでの拡散型の都市づくりを見直し、集約型でコンパクトな都市計画を進めることを決定したのが「コンパクトシティ」なのです。
分かりやすくいえば、駅前の半径数キロメートルを自転車で移動できるような町をつくろうとしているのです。
そういった国の政策があるにもかかわらず、利回りが高いという理由だけで郊外の駅から遠い距離にある物件を購入してしまうと、この先公共施設が閉鎖され、路線バスも廃止というようなことになり、利便性の悪さから空室が増えていく一方になりかねません。
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街の人気度から人の動きを見る
不動産・住宅に関する総合情報サイトSUUMO(スーモ)による『住みたい街ランキング2018』というものがあります。
これは、利便性や生活環境なども含めて実際に暮らしてみたいという視点で人気のある街を調査したものです。
なぜ、こうしたランキングが参考になるのかというと、こうした「人気のある街」には世帯収入が高い人たちが多く居住するからです。
そういった人たちは、たとえ賃料が少し高くても「機能的な設備やおしゃれなインテリア」があり「セキュリティがしっかりした物件」に人気が集まります。
そういった物件は、修繕費用も普通の物件より高くなりますし、維持管理コストも多く必要になります。
当然ながら、イニシャルコストも高くなります。
しかし、「住んでみたい街」の上位にランキングされる街の物件は、築年数が古くなっても賃料の下げ幅がそれほど大きくありません。
つまり、賃料を高く設定しても需要が旺盛なため、投資や維持管理コストを賄えるということになります。
これも不動産のプロが立地を重視するポイントの、一つの象徴的な事例だといえるでしょう。
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ワンルームマンションの資産価値
「区分所有」での不動産投資で市場によく登場するのが、ワンルームマンション投資です。
近年、東京２３区を中心にワンルームマンションに関する何らかの規制が条例により行われています。
どうして、このような規制が行われているのか。
まず、ワンルームマンションが多くなった地域によっては、単身者ばかりの人口となって地域の自治活動などに支障がでること。
そして、セキュリティやメンテナンスがきちんとしていないワンルームマンションが多く、防犯上などの問題が指摘されるようになったことなどが理由としてあげられます。
しかし、本当の問題は、ワンルームマンションの物件そのものの価値にあります。
規制以前に建てられたワンルームマンションには、部屋の広さが２０平米に満たない狭さのものや、自転車置き場もないような管理不十分の物件が多くみられました。
土地がない（もちろん土地の持分はありますが）区分所有のマンションは、需要の多さが資産の価値を決めるのです。
都心部の利便性を求めてワンルームに入居したいという人でも、そのような物件に住みたいという人はほとんどいないでしょう。
逆にいえば、そうした規制をクリアして、ある程度の広さと設備が備わっているワンルームマンションであれば、需要はあるということです。
具体的には、単身世帯比率が高い、港区、品川区、渋谷区などではこの先も収益不動産投資として、築浅で広めの物件に安定した収益や資産価値が期待できるでしょう。
きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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