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不動産投資の際、新築を買うか中古を買うかは永遠のテーマですね。私は業者利ザヤが乗った新築よりも積算価格近辺で購入可能な中古のほうが好きなのですが、好みというか投資戦略の問題ではあるので、簡単には結論の出ない問題ではあります。
投資するならワンルームかファミリータイプか
今回のブログでは、まず、「ワンルームとファミリータイプ」所有するならどちらにすべきか、という点についてそれぞれの特徴をご紹介していきます。
地方にある物件の場合だと、ファミリー向けのアパートの家賃が８万円だとすると、ワンルームがおおよそ４万円強といった具合に、ファミリータイプの半額近くになるケースが多いです。
この点を踏まえると、ワンルームのみ２０戸ある1棟ものの賃貸物件を購入する場合は、1部屋空室になったとしても、４万円の家賃収入が減るだけなのでリスクは小さいと言えます。
ファミリータイプの場合、ワンルームに比べると広さが必要になるため、１棟に１０戸あるとして、１部屋空室になるだけで、８万円も家賃収入が減ることになります。
つまり、ファミリータイプのほうが一部屋あたりのダメージがおおきくなります。
もう1つ、ワンルームとファミリータイプにおける賃貸の決定的な違いがあります。
それは、平均的な入居期間です。
ワンルームの平均的な入居期間は４～５年といったところです。
一方、ファミリータイプの物件に入居する人たちは、新婚夫婦や小さな子供のいる家族が中心となります。
地域や家庭環境によっても違いはありますが、子供が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して、賃貸物件を引き払うというケースが多くみられます。
例えば、子供が3歳から小学校６年生まで入居した場合は１０年間入居することになります。
このように、長いと10年以上入居することもありますが、平均的な入居期間は６～７年程
度です。
つまり、ファミリータイプの方がワンルームよりも入居期間が長くなる傾向にあるのです。
ワンルームの場合、学生だと入学と卒業のタイミング、社会人だと転勤のタイミングで、入居者が入れ替わりあり、そのたびに室内のクリーニングや原状回復工事、契約手続きが発生することになります。
このように、ワンルームとファミリータイプそれぞれも特徴をしっかり理解し、検討するようにしましょう。
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自分の目で周辺環境を確認しよう
不動産サイトで見つけた物件や不動産会社から紹介された物件については、必ず自ら現地に行って、その物件の現状を確認する必要があります
ここからは、現地調査の注意点やポイントについてご紹介します。
まず、確認するべきポイントは物件の周辺環境です。
単身者向けのワンルーム物件などであれば、入居者が頻繁に利用するコンビニやスーパーが近くにあるかどうかをチェックします。
コンビニについては、物件から徒歩５分以内にあるのが理想です。
スーパーは、弁当やお総菜などが充実しているか、夜遅くまで営業しているかどうかも重要なポイントとなります。
最近では２４時間営業している便利なスーパーもあるので、物件からどのくらいの距離にあるのかを把握しておきましょう。
さらに、ファーストフード店やクリーニング店など、日常の生活に密着した店があるかどうかも確認しておきたいところです。
ファミリータイプの収益物件なら、保育園、幼稚園、学校、病院、公共性の高い施設があるかをチェックします。
生活に密着した店舗や施設と併せて必ず確認しておきたいのが、公共交通機関へのアクセスです。
都心部であれば、電車で移動する方が多いため、物件情報に記載されている最寄り駅への距離感を自分で歩いて確かめましょう。
「徒歩１０分」という表記でも、実際に歩いてみると１２分ぐらいかかって遠く感じる、といったことはよくあります。
また、歩く際には、道路の交通量や歩道の有無、さらに人通りの多さや街灯の有無など、治安の面もしっかりと確認しておく必要があります。
最寄り駅まで徒歩圏内でない場合や、地方ではバスや自転車の移動になることが多くなります。
バスを利用するなら、バスの運行本数や時刻表、通勤時間帯に道路が混雑しやすいかどうかなどをチェックしておきましょう。
自転車であれば、駅周辺の駐輪場の有無なども調べておくことが大切です。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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