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都心区分のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。

前回の投稿に続きましてご紹介しますのは都心部で区分所有マンションの一室を購入した場合のシミュレーションです。

この原稿を書いている時点では、東京23区のワンルームマンションの相場をみてみますと、場所やグレードにもよりますが6万円から10万円くらいとなっております。10万円台になる区は都心三区（千代田、港、中央）くらいしかありませんので、間をとって8万円と仮定しましょう。

管理費・修繕積立費は地方とあまり変わりませんで、およそ一万円くらいです。

また、地方の区分マンションと同じように広告費や運営経費を差し引いたとすると、以下のようになります。

手取り収入は、５万４千円ですね。

都心なので運営費はこれよりもう少し少なくて済むと思います。

まずは表面利回りを試算してみましょう。
都心ですので利回りは地方ほど高くはなりません。8％くらいがよく見る水準とおもいますので、８％にしました。

【表面利回り】
　　家賃96万円÷1200万円＝8％
【管理費・修繕積立費を除いた利回り】
　　家賃84万円÷1200万円＝７％
【管理費・修繕積立費・運営費を除いた利回り】
　　家賃64.8万円÷1200万円＝5.4％

（1200万円となると高い！とお感じの方もいらっしゃるかもしれませんね。経験上、この手法が有効な価格帯は800万円以上の物件が多いのです。500万円から600万円台で物件探しをすると、思わぬ落とし穴があるのです。次の説で説明します。）

現在の超低金利時代を考えると、空室リスクがあるとはいえ5%台の利回りは理想的に見えますね。

 

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