不動産

1棟ものアパートへの投資と収支(0) フルローン、オーバーローンで購入された方の相談を受けました。心が痛みます。

トランクルーム大家のマイクラです。
トランクルームは満室利回りで控えめなものでも10~15%、実はある条件下では50%~60%の利回りになる物件も珍しくないのですが、まだまだ不動産投資としてはマイナーな分野ですよね。

世間ではアパート投資やマンション投資が大流行です。
物件情報を流すと問い合わせが来るのは良いにしても、フルローン、オーバーローンを当たり前のように業者に要求してくる投資家の多いこと、多いこと・・・・。

先日も相談を受けました。おなじみの手口で銀行が騙されているケース。最近増えています。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています

手口は、この業界に長くいれば誰でも知っている手法です(でもまともな人間ならやらないし、すすめない)。
手掛けているのは新興系仲介業者ばかり。

そもそも業歴の長いところ、信用第一のところは手を出しません。
新興系の一部イケイケ業者さんは経験が浅いためか、確信犯で店をたたむつもりだからなんでもいいやと思っているからなのか、よく見ると書類と書類の間にぼろが出ているスキームばかり。どことは言いません。
あえてヒントを出すならば、ギラギラしているところとでもいえばいいですかね。

個人投資家だと知らずに関与してしまうんですよね。
民法も宅建業法もしらないからね。ああ、あとは詐欺的手口だから刑法か。

知らないから、業者さんに言われてそんなもんかなと判を押す。エー見せ金用意するだけで実質負担なしで利回り10%の鉄筋コンクリートのマンションが手に入るの!?銀行が全額融資してくれて、手数料まで全部出してくれるって!そりゃおいしい!というわけで、定年までの給与所得を実質的な担保ととらえる住宅ローンと同じノリで、事業性の資産であるアパート、マンションのフルローン、オーバーローンに手を出します。

判を押してしまえば知らなかったでは済まされない。関与した業者は問題が噴出するころには廃業しているので、ご自身で何とかするしかない。いま駆け込みで相談に来ている方々は、まだ「不幸中の幸い」と呼べるレベルです。

持ち込まれる書類を見る。どれもこれもやり方は一緒なので通読するのに5分もかからない。毎回思う。手口が稚拙だ。
手口自体は大まかに分類して2流派ある。おそらく家元(?)が2つあるんだろう。。。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。

この画像は本文とは無関係です。たぶん。


ここで書くとこのブログを見ている同業者がいるようなので(アクセスログ取ってるからわかるよ!)、真似されて犠牲者が出ないよう、書きません。

銀行員向けに手口を公開するシークレットセミナーでもやろうかな。
興味のある金融機関の方、できれば融資企画や審査の方などが理想なんですけれども、お声がけいただければ内幕暴露事例紹介セミナーなど、しますよ。お代はいりませんよ。

もと銀行員の私に言わせれば、銀行員はばかじゃない。取引よく見てるので結局そればれるよ?という手口が横行しているのです。

初回からこの手の取引に手を染めてしまうと、麻薬患者のようにやめられなくなるみたいです。社会的地位の高そうな方々が平気で要求してきます。ほんとにびっくりです。上場企業のエリートサラリーマンの方ですとか医療関係者ですとか・・・それも、一人二人ではないのです。

私どももまたかとは思いつつ、「いやいやちょっとおまちくださいよ、あなたが関与した取引はですね・・・・内幕はこう、エージェントはこのひと、指揮棒振ってるのはおそらくこの人、法的関係がこうなって、こじれた場合に、生じうる法的責任はこうで、お宅さんが逆上して訴えたとするとお宅さんも刀傷あびることになるよ~」と、できるだけ明るく説明します。

なぜ明るく説明するのか?
それは、みなさん次第に顔色が青白くなっていくからです。

そうなんです。きっと悪気はなくて、しらずに関与してしまったのですよね。

初めに出会った不動産屋がその手の業者さんだと、それが当たり前と感じてしまうようです。
ひなどりが生まれてすぐに見たものを母親だと思うように、投資不動産業界の取引とはこんなもんなんだと思いこんでしまうようです。

業者側も担当者が若手だったりすると、背景もよくわからないまま上司にこう説明しなさいと指導されていたりする。
自覚のないまま販売営業に当たっている者もいる。
こういう若者、報酬の大半が成果給だから一生懸命だ。これがまた始末に負えない。
屈託なく満面の笑みでセールスしてくるわけです。
熱心にね。

心を動かされたあなたはこの子がここまでやってくれるなら、信用するよ。と購入を決断。取引の詳細に入ると上司登場。みたいな。ドラマではなくて本当に起きている話です。

いずれにせよ、その種の取引の方々でそのまま運よく生き残る人は1割2割だとご理解ください。景気の山と谷を3回見てきており、毎回同じ風景を見ているので今回だけ、自分だけは大丈夫ということはないのです。

現在も購入後に立ち行かなくなった方々が私どもはじめ複数の空室対策専門屋に売買契約書を握りしてて来社され、売却の相談をされています。

物件取得時に仲介さんや自称ローンコンサルタントが手数料欲しさに違法な契約書を交わして購入させ、融資行が気が付かないように手続き。
手数料をもらって逃亡。または、後でクレームしても投資は自己責任なんだからと居直られる。

業界の横の情報交換によると、うちだけでなく複数の空室対策に強い不動産屋さんに駆け込んでいる人がいらっしゃるようです。

おそらく遠くない将来、手口がばれ、鋭意フルローン、オーバーローンを推進していた仲介会社が順次、銀行から出禁(融資禁止)となっていくと思います。これも何年かに一度みる風景だな。業界の品位を落とすからやめてほしい。みっともない。

日本中に宅建業者が12万5千社おります。毎年5千社が新規登録し、毎年5千社が廃業していきます。
生き残るためには厳しい生存競争を勝ち抜かなくてはならない業界ではあります。
ですが、だからと言ってやってよいことと悪いことはある。
自分の親兄弟家族子孫にたいして説明できない商売はやっちゃいかん。そうおもいます。おまえは理想論者だという同業者もいます。でも、やっちゃいかんもんは、やっちゃいかんのよ。

ほとんどのケースでは、フルローン、オーバーローンの意味が分かるのはマーケットが下り坂に転じて一年後くらいです。
いまは我が世の春を謳歌しているんでしょう。あと何棟でリタイアできるなーとか、南の島に住もうかなーとかうきうきしていることと思います。

でもね、この業界、まあ前半は銀行金融業界でしたけど、15年20年見ている人間にとってはデジャブ(dejavu=既視感)を見ているかのよう。

数年前にも同じ風景を見たなあ。メガ大家さん(当時はそんな単語はなく、億越え大家とか、1年で最速セミリタイヤとか、そんな呼び名だったような気がします。)がブログを書いて、本を出して、DVD出して、取材を受けて。そのあと連絡つかなくなる人も少なくないんですけどね。大家さんのみ会でビッグな話を聞かせてくれた彼は、げんきかなあ。。。

もちろん、ハイレバレッジ投資で生き残る人もいるので、ハサミとレバレッジは使いようで活きもすれば死にもすると思います。

不動産ではないですがソフトバンクの孫さんなどはお手本のような方です。彼は、融資期間中に起こりうるシナリオを1000通りも考え、それに対する対処法を考えて投資を実行するといいます。
ソフトバンクはもともとソフトウエア卸販売業、ついで出版会社だったソフトバンクはそうやって日本テレコムを買収して固定回線の電話事業に参入し、イー・アクセスを買収してADSL事業(昔ながらの銅線の電話回線を使った高速ネット通信サービス)に参入し、ボーダフォンを買収して携帯電話事業に参入した。米国の携帯電話会社スプリント(AT&T、ベライゾンに次ぐ米国三位の携帯電話会社)も買収した。そしていまはモバイルチップには欠かせない企業であるARMを買収した。そういう方もいらっしゃるわけです。

脳が千切れるほどに考えて考えて、シナリオ分析を行って対処方法を考え、納得ずくで投資を行うのであれば、それは一つのやり方であろうと思います。

借入金額の大小規模間はさておき、適切なレバレッジ(借入金を組み合わせることによるリターン向上策)を導入してアパート・マンションを購入し、不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

事実として不動産投資で資産家となり悠々自適な人生を送っている人をわたくしも3桁に迫る人数、存じております。

ようは程度問題なのです。学力と社会的地位が高い年収1千万超えていてもマネーIQが低くキャッシュフロー計算ができずに失敗する人もいます。逆に、所得は世間並みかそれ以下であるけれどもこつこつと信頼できる業者と相談しながら安全確実な資産形成を続けている方もいらっしゃる。

長くなりました。
そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートマンション投資の良し悪しと特徴を、直感的に理解できるよう図解などを用いて、説明してみたいと思います。


 


 

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満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

お宝不動産を見に来ました もと医院の相続案件

先週末のことになりますが、セルフストレージむけ不動産が出たということで、東北地方の人口30万人都市まで新幹線で見に行ってきました。

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土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

現在、個人の資産管理会社でセルフストレージ50室を保有、運営しています。上の写真は実際に運営中の店舗のものです。設置当初は敷地の半分で始めました。すぐ満室になり、空いているスペースと隣地に増設して50室になっています。

運営があまりにも楽なので(99%手放し運転状態)、家族会議の結果積極的に増やしていく方向で決定!

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
運営委託先はこちら トランクルーム・レンタル収納のマイクラ by 満室経営研究会
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べても実額でそんなにそん色なく安いもので、運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

ここに鉄骨造で2階から3階建てのセルフストレージを建築しようかなと考えました。何階建てにするかにもよりますが、完成すると200~300室程度のセルフストレージになるはずです。平屋なら100室くらい。節税効果もばっちり!

セルフストレージって何?:

英語圏ではセルフストレージ(self-storage)。
日本では「レンタル収納」、または「トランクルーム」とも呼ばれていますね。

もともと、日本では倉庫業を営まれている方が倉庫業法(寄託契約)の下でトランクルームという名称で昭和6年から、不動産業を営んでいる方が不動産賃貸借契約を使ってレンタル収納という名称で行っています。消費者から見たらやってることは同じに見えるので、どちらもトランクルームと呼ばれるようになりました。倉庫業者は差別化を図ろうと国土交通省と相談して「認定トランクルーム」という名称を使い始めていますが、普及するかどうかは謎です。

海外ではどちらもまとめて「セルフストレージ」と呼ばれています。セルフは英語のself、「自分で」という意味。ストレージは英語のstorage「物置、収納、お片付け」という意味。

 

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

 

トランクルームはいいですね。新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。究極の自動操縦状態です。

これを買って解体再建築すると、屋内型トランクルームの出来上がり~~楽しみだな。

ちなみに建物の中は・・・ 院長先生がご高齢で病院を閉鎖されて数年経過しているようで、築年なりのあれ具合でした。きれいに再生して待ちの皆さんに喜んでもらえるセルフストレージに生まれ変わらせたい、ですね!

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

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高額納税者の節税投資物件をこっそり情報提供してほしい方はこちら。満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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売買系の不動産業はそろそろピーク 1年後桜の咲くころには違った風景か

一読の価値あり。田原都市鑑定(不動産鑑定士。当社(千代田区三番町)の近所。千代田区一番町1-11「ゆで太郎」が入っているビルにオフィスがある)

不動産業の業況の分水嶺は2007年7月だった
http://www.tahara-kantei.com/column/column507.html
一般財団法人土地総合研究所(http://www.lij.jp/)が発表している統計値(不動産DI指数)によると、リーマンショックのせいで不動産業がおかしくなったのではなくて、その一年前にはピークを過ぎていたという記事。

ちなみに現在不動産DI値(※)はプラスだが、3か月後予想値はマイナスに突入している。

※同研究所の、以下のアドレスで公開されている。
http://www.lij.jp/search/

「少し不動産業がおかしいぞ」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1461.html

「1455)衰えぬ年間10兆円の不動産業新規貸出額・平成27年」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1455.html
2015年9月が不動産業融資額が最高。その後の3ヶ月では融資額が減少。国内銀行の不動産業融資にブレーキが掛かり、不動産価格はこれから下落しはじめるのでは、と警鐘を鳴らしている。

(以下抜粋)
銀行が金に糸目も付けず、止めどめもなく不動産会社に金を融資続ければ、土地価格は上がり続けると私は記した。
 この裏を読めば、銀行が融資をストップすれば、土地価格は上がらないと云うことになる。
 不動産価格は、これから下落するぞ。
 今年の3月20日頃発表の地価公示価格は、商業地価格大巾上昇という文字が、新聞に躍るであろうが。

そのほか、一読に値する記事
「不動産業の倒産が増えだした」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1438.html

「1457)日経のトップ見出し「不動産融資26年ぶり最高」」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1457.html

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その5)

(この記事はその4の記事の続きです。)

節税効果も加味したうえでの、太陽光発電とトランクルームの投資比較を行います。

***余談***
新築アパ・マンは無視しましょう。なぜなら節税部分の影響がとても小さく、計算するだけ時間の無駄だからです。

 

なぜ時間の無駄なのでしょうか。建物部分をRC(鉄筋コンクリート)造なら47分割して毎年計上するだけ、木造および軽量鉄骨造であれば22分割して計上するだけでだからです。RCなら建物価格に占める費用計上部分は毎年2.1%(=1/47 オフィスなら2.0%=1/50)でしかなく、木造・軽量鉄骨造なら毎年4.5%(=1/22)でしかありません。

効果が小さすぎるので、計算するだけ時間の無駄なのです。

新米大家さんを言いくるめるために収益不動産業者が説得材料として使っている場合はありますが。

中古アパ・マン特に木造の場合はやりようによってはおおきな節税効果が得られます。ハイレバレッジな銀行融資はあまり期待できませんが、自己資金で半分弱出せる方なら可能性大です。興味のある方はこちらまでお問い合わせください。

トランクルーム投資、空き店舗・空きオフィス、空き駐車場の有効活用についての無料相談受け付けております(満室経営研究会 by 日本公共収納株式会社)。ご相談は左のリンクから満室研ホームページに行っていただき、「お問い合わせ」フォームからどうぞ。

***余談 ここまで***

 

1.太陽光発電における節税効果が収益性に与える影響

比較対象の太陽光発電を再掲します。

 

場所: 大阪隣接県(関西電力管内、供給制限なし)
価格: 2500万円
年収: 300万円(フル稼働時)
利回り: 12% ( ← 300万円÷2500万円)
発電設備: 低圧55kw ※1
発電量: 7万5千kWh(キロワット時)
FIT※2価格: 40円

その他、借地代(年10万円)

租税特別措置法の規定により、この物件を平成29年3月までに取得、送電網への接続が完了した場合には当期の費用として50%=1750万円を計上でき節税が可能です。

例えばあなたが法人をお持ちで法人税率が典型的な中小企業法人税率である38.8%の場合※、1750万円の費用計上に伴い納税せずに(キャッシュアウトせずに)済む金額は1750x38.8%=679万円となります。個人事業主の方またはサラリーマン大家さんでそれ以下の所得であれば税率はもっと低いため節税効果の程度は限定的で、あまり気にされなくてもよろしいかと思います。

(※ サラリーマン大家さんなどの個人事業主のばあであっても、合算所得9百万円から18百万円程度の個人事業主であれば、ほぼ同じ税率となります。)

したがって、2500万円の支出ではなく、期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
2500-679=1821万円、
運営費用計上前の粗利回りは
16.5% (=300÷1821)
となります。12%から4.5%改善しました。

2.トランクルームにおける節税効果が収益性に与える影響
同じように、トランクルームも減価償却を考えてみましょう。
場所: 岩手県盛岡市 住宅地の中にポツンと。
地積: 169坪(約561平米)
収納庫投資額: 734万円(※2)
年収: 446万円(満室時。税後、運営委託手数料控除後)
利回り: 60.7% (平均空室率10%としても、46%)
損益分岐点空室率: 73%(入居率17%で収支トントン)

その他運営経費:構内電気照明代、運営委託費など。

新品のトランクルームは7年償却が可能で、税法上定率法での償却が可能です。

国税庁資料(末尾※記載)によりますと7年償却資産の償却率は35.7%ですから、設置時点の年度では734万円x35.7%=262万円の減価償却が可能です。

すると、納税額は262x38.8%=101万円減少、太陽光の場合と同じ考え方により、734万円の支出ではなく101万円安く投資できるということですね。

期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
734-101=633万円、
太陽光と条件をそろえる目的で運営費用計上「前」の利回り(粗利回り、表面利回り)を計算しますと、
85.1%(=539÷633)
となります。

土地持ちの方は思わず投資したくなる利回りだと思いませんか?

(実際に取り組まれた場合、利回り向上のための細かいノウハウがないとここまで利回りは向上しませんが、それでも粗利回り・表面利回りで40~60%程度は狙えると思います)
土地取得を加味しても相変わらずすごい利回りです。
1700万円で土地を取得した場合の比較
粗利回り 23.1%(=539/(2434-101))
純利回り 19.1%(=446/(2434-101))

相場並みで2200万円で土地を取得した場合であっても、
粗利回り 19.0%(=539/(2934-101))
純利回り 15.7%(=446/(2934-101))
です。

すごいと思いませんか。

※ 出典:国税庁「減価償却資産の償却率表(pdfファイル)」https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

ペラペラしゃべりすぎたので、今回はここまでとします。

 

トランクルーム投資、空き店舗・空きオフィス、空き駐車場の有効活用についての無料相談受け付けております(満室経営研究会 by 日本公共収納株式会社)。ご相談は左のリンクから満室研ホームページに行っていただき、「お問い合わせ」フォームからどうぞ。

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その4)

(この記事はその3の記事の続きです。)

とにかく、太陽光発電と比較して、トランクルームの収益性はどうなのでしょうか。

初めの記事をアップしてから日にちが空いてしまったので、今回の比較対象の太陽光発電と比べてみましょう。

まずは、太陽光。借入を起こさない場合。

 

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

続きを読む

太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その3)

(この記事はその2の記事の続きです。)

私はトランクルーム投資も手掛けておりましてこいつが金の生る木となっています。

とはいえ自分の資産管理会社で資金を出して物件の取得をするものの運営自体は別会社に委託しているのでなにか特別なことをやっているわけではないのですが、利回は実はとても高い。表面利回りで60%を超えています。土地取得費用を考慮しても25%を超えています。東京都内の区分オフィスを改造してトランクルームにした物件も表面利回りで低収益のもので11%、高収益のもので18%くらいです。

もちろんこの利回りは誰がやっても出せるわけではありません。いろいろなノウハウがありまして、その小さなノウハウの積み重ねの結果、上に述べたような爆発的な利回りになっています。

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トランクルームが米国(年商3兆円市場)、英国(年商1兆円市場)、フランス(年商1兆円市場)シンガポール(年商2千億円市場)、香港などで「沈黙の成長市場」と呼ばれているのも、実際に物件を保有してみるとよくわかります。

日本でも10年以上連続で市場規模が拡大していますが、それでも年商でほんの550億円程度。米国が11世帯に1世帯トランクルームを利用していのに対し、日本はまだ220世帯に1世帯しか使用していません。認知度向上につれ日本でも需要は着実に伸びそうです。

でもねえ。日本にあるトランクルーム、店舗を外観だけ見ていても儲かっているのかどうか、ようわからんもんね。人の出入りもほとんどないし。

実のところ、一部の金持ちと不動産投資をあれもこれもやってきた優良事業法人だけがこっそりやっています。

 

やってみると分けるけれど、地方の1棟もの木造アパート・マンションを購入できる程度の現金を持っている個人のかた、サラリーマン大家さんでも十分参入可能な市場なのですが、ネタバレ記事が全然ないので知られていないのです。一部に公開されているホームページがありますが、そこは高額の情報商材の購入へと誘導するサイトなので、●●●万円払わないと情報が手に入りません。

 

(情報商材というとネガティブなイメージがありますが、提供されている情報自体はごくまれに値千金な情報商材もあり、商材自体を否定するものではありません)

 

それにしても、なぜみなさんのスマホやPCから一生懸命目を皿にして儲かる情報を検索しても詐欺的な情報ばかり手に入り、有益な情報が手に入らないのでしょう?

 

理由は簡単、日本のWEBページは業者が広告目的で外注記事を書かせているものが全体の8割以上と言われているため、「売らんかな」のページだらけなのです。

 

私は東京工業大学の人工知能研との共同研究を事業化するベンチャー企業も経営しており、そこにはWEB集客の専門家もおり業者の裏事情というものを垣間見ることのできる幸運な席に座っているのですが、ネット上で集客職を得るためのサイトの作り方というのがあるのです。

 

グーグル・ヤフーの検索ロジックに好まれる記事を用意します。
1ページ当たり1500文字から2000文字、1テーマ1記事という体裁で相互にリンクし読者が他のサイトに流出しないようなページ構造を考えながら作ると、読者がだんだんそのサイトの考え方に感化されていき(悪く言うと洗脳されて行っているともいえるが)、そのサイトの提示する商品を買う方向へと誘導されるのです。

 

ヤフーはグーグルと検索エンジン部分で技術提携しほぼ丸投げ状態なので、ヤフー検索の実態はほぼグーグルと考えていただいて差し支えありません。

 

記事を書くには人手が必要。そこでランサーズやクラウドワークス、シュフティなどの外注ビジネスが大盛況となっています。嘘だと思うならあなたもワーカー登録してごらんなさい。登録は無料ですから。WEB業者が大手企業から下請けで受けた案件やら自社案件やらで大量に書き手を募集しています。儲かるから、外注にお金を払うのです。

 

無料で手に入る情報というのは、こわいですね。

話題が脱線してしまいました。

とにかく、太陽光と比較して、どうなんだろう。

 
太陽光発電への投資とトランクルームへの投資、比較結果を知りたい人は次の記事(その4)をご覧ください。

 

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アパ・マン投資を超えて:太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その2)

(この記事はその1の記事の続きです。)

だらーっとしていた私のところに届いた太陽光発電所の物件概要は、以下のようなものでした。
物件が特定されないよう、少しぼかして書いてありますが実際に売りに出ている物件です。類似物件が10物件ほど届いています。

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

続きを読む

確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その7-後日談)

この記事はその6の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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(アクセス数が最近すごい。皆さん関心が随分とおありのようで アクセス多すぎて怖いから、そのうち消すかも)

※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

収益不動産業界、大丈夫かね。
今日も相談を受けた件で2度も3度もびっくりしました。

港区の六本木にある新興系収益不動産の仲介会社から物件買った方(どこか、は、ないしょ)。
買った方は大企業お勤めで年収もしっかり。

六本木の会社さんが買い取って投資家に転売した物件でした。
サラリーマン大家さんの方が転売物件を購入され、入居率が改善せずむしろ退去となり、横浜方面のベッドタウンの物件の管理を六本木の会社さんの関連会社に依頼しっぱなしだがこのままで大丈夫でしょうか?仲がいいのでこういうつらい話は相談しにくくって。とご相談にお見えになりました。
こういう管理会社への任せ方ではたいてい失敗するのでその辺は教えて差し上げました。うちには何の売り上げにもならんけど、この方が気の毒だなと思いまして。あちらは商売でフレンドリーにしているだけで、仲が良いと思っているのはオーナーさんだけかもしれませんよ。。。。

4800万円の物件です。築15年弱。満室利回り9%。駅から徒歩至近件。
でもなぜか入居率50%。横浜からほど近い人口約50万人の軍港の街にある1棟もの軽量鉄骨アパートでした。
あの辺若年人口がどんどん減っているのだけれど、その辺の情報を不動産屋さんから入手できないままにあおられて購入したようでした。

物件自体は見た目きれいです。築年もそんなに古くない。駅近で、あの辺にありがちな丘の中腹の傾斜地にあるわけでもない。30年ローンで満額、いや若干オーバーローンが出たという。

何を見ても動じない水戸黄門さまでも六本木交差点のデートの待ち合わせスポットアマンド前に立ってできて間もないビルを見上げてびっくりぽんやわ( ← NHK朝ドラ「あさが来た」にはまっていてセリフがしみついてしまった)。

やり方はこの記事の「その1」以降で解説したものと基本的には同じです。
でも今回の手法はもっと雑だった。

売買当時のお話も伺いました。
内容は若干デフォルメしていますが、以下のような感じです。

銀行向け売買契約書は、6千万円のものを用意します。

(この段落は想像ですが)銀行には事前審査でローン金額をおおよそ打診しておきます。銀行員曰く、うーんそうですねーがんばっても5千万円くらいまでですかね~という情報を事前に得てある。大丈夫、収益不動産マンは経験豊富なので空室5割の物件でもまあまあ築浅ということで自己資金2割くらい言ってくるんだろうなと想定して売買契約書を用意しているから。

想定通り、5千万円の融資が内定しました。

エグいのはここからで、前回の例と違い不足分の資金を用意すらしません。取引直前での通帳の確認は当然、しません。稟議が通っているので流れるとそれはそれでややこしいですから、寝た子を起こさなくてもね。
売主不動産会社側から銀行担当者には「中間保証金として1200万円現金で支払い済みです」と、あたかも資金が渡されたかのような報告をしておきます。
現金の出所がタンス預金なら銀行預金が動いていなくてもわからない。
ご本人に伺ったところ、実際に支払った手付金は100万ほどだったようですが・・・・

で、当事者間では価格修正の合意書を締結し4800万円で決済します。
持ち出しゼロで収益アパートゲットできてよかったね、というセールストークらしいです。

銀行ってこんなずさんな融資審査やってるの??と思う方もいるかもしれませんね。

これは業者さんの段取りがうまいのだろうと思います。

融資申請に先立ち、預金や金融資産残高の一覧を銀行に提示するのですが、
2008年ごろにフルローン不動産融資で一世を風靡して高速いや光速のスピードで財を成し同じ速さで姿をくらました有名なIさんという方がおりまして、その方とそのお弟子さんが預金残高を膨らませる方法について書いた情報商材を販売していました。限定1000部(100部だったかも)で19800円だったかな。我輩のところにも1部興味本位で買っておいてありますが。。。。
そこに書かれている手法をほぼそのまま、使っているのです。
○ット銀行に口座開設してシステム使用を逆手にとったりしてね。

(○には何が入るのでしょう。おっと、ねっと、さっと、きっと、ずっと、ねっと、やっと、そっと。みんなわたしのことをそっとしておいてね)

こんなこと、収益不動産業者はみんなやってんのかね。
昔銀行員の端くれだったので、どうしても抵抗あるんだがね。。。
同列に見られたら嫌だな。

いつか気が付いた銀行が、またはそろそろ金融庁検査が入りそうな銀行の中で不動産投資が著しく伸びているところが、重点検査項目になりそう、なんて感じで自主チェック始めて気づいたりするのかもしれませんね。そうあってほしい。

ちなみに銀行がこれを知れば有印私文書偽造(銀行に真実と異なる契約書を提示して過大な融資額を引き出したから)または詐欺で訴えられるような気がします。新米大家さんはみなさん無邪気に、物件購入に至るいきさつをお話してくださいますが、じつはいま述べたような行為に無意識のうちに加担しているかもしれないのですよ・・・・

私の経営する会社でこんなこと絶対させないのだけれど かかわっている仲介業者さんは結構いるのですね。

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3/11追記 アクセス元を分析していると同じような問題点を指摘している記事から飛んで来られる方がいらっしゃるようです。例えば以下の楽待さんの記事です。
有印私文書偽造だけでなく、詐欺にもなるのですね。

この記事を読んだ方が一人でも多く、業者殿のこの種の誘いに乗らずに済みますように・・・

あなたは不動産投資で犯罪者になるかもしれません http://www.rakumachi.jp/news/archives/12039

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その6)

この記事はその5の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

「サラリーマン大家さんは少ない自己資金で大きな物件を取得でき、買いたくて買っているんだからいいじゃないか」という声が聞こえそうです。
この手法、いったい何が問題なのでしょうか。

問題点1 銀行を欺いている

すでに述べた通り、銀行は2.4億円の売買契約を前提に融資を実行しました。契約書もあります。
一方、売主業者と購入者は2.0億円に売買価格を減じる覚書を締結しました。
覚書は売主業者が手順8で述べているように「契約書に該当しない」のでしょうか?

いいえ。契約書に該当します。
契約とは、「複数の当事者間において債権債務関係を発生させる旨の合意」※1です。
契約書とは、契約の内容を明確にするために契約当事者が作成する書面です。

覚書も2.4億円の売買契約書についての価格修正の合意事項を約した書面ですから、契約書です。
より正確に申せば、2.4億円の売買契約書の修正条項を記した書面で、2つで1つの契約書となるのです。

したがって、以下の2重状態で同一物件についての売買契約書が存在しているわけですね。
銀行が認識している契約書:2.4億円(物件売買の原契約書)
当事者同士認識している契約書:2.0億円(原契約書+覚書)

銀行が覚書の存在を知れば、この銀行の場合価格の8割までしか融資しませんから、実行済み融資の巻き直しを求めてくるはずです。そして購入者に対し、2割の自己資金である4千万円を入れるよう要求してくるでしょう。しかしそんな資金はありません。なぜなら、X社から借りた金で見せ金を作っただけなので、すでにX社に返済してしまった後だからです。

もう1つ、プロの業者としてもっと深刻な問題があると考えます。

問題点2 宅建業法違反行為の可能性が高いこと

宅建業法には禁止事項が定められており、以下の記述があります。

○宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 (略)
二 (略)
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

本件は業者自身が購入者さんに貸付を行っていないようです。それは、調査されるとすぐ露見してしまう行為なのでさすがにやらないのだろうと思いますが、今回相談いただいた方から伺った限りでは、別会社経由で迂回融資を行っていたようです。

宅建業法の施行令などの細則まで見たわけではないので何とも言えませんが、常識的に考えて子会社、関連会社、または当該会社の役職員個人名義軽油であろうと何だろうと、全体でみるとアウトではないかとおもいます。

そこまでしてフルローン投資、オーバーローン投資を組成して素人の個人大家さんを数年後の返済地獄に(そうならないように切り抜ける方もいることはいるようですが)いざなうんですかね。個人大家を野焼き草刈りの対象にしてしまっては、収益不動産ビジネスの健全な成長はありえないと思うのですが。
「売らんかな」「いま儲かればいい」主義の営業第一主義の業者さんが多数を占めているから、こんなところでぼやいていても、むだか。。。

6回の連載にお付き合いいただき、ありがとうございました。

補足:後日談がありまして、別の方からのご相談があり、別の仲介業者でもう少しスパイシーな手法が行われていました。
   知りたい方はこちら → (その7-後日談)

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その2)

この記事はその1の続きです。

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
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延べ3時間ほどいろいろお話を聞いているうちに、なぜ物件価格の8割強しか融資しない銀行がオーバーローンを提供しているのか理由がわかり、その巧妙さに驚くとともに、ぞっとしました。

こんなことやって銀行をだまして高額の融資を引っ張りだし、素人同然の「不労所得を夢見る初心者大家さん」にハイレバレッジ・ローンをはめ込む業者さん、モラルとしてどうなのよ?とおもいましたので、ここでシェアします。

前もってお断りしておきますが以下の方法に取り組み、発覚すると銀行取引停止になるだけでなく、銀行ローン契約上、満期を待たずに一括全額返済を求められても借入人であるサラリーマン大家さんは一切抗弁できません。

ハイレバ投資、オーバーローン投資は昔からある手法ではあります。これまでにあまたのサラリーマン大家初心者くんが犠牲になり、入居率低下時に返済が追い付かずに破産の憂き目にあっている手法です。お取組みは慎重に。収益不動産投資は買うこと自体が目的になってはなりません。購入後に安定経営をし、安定的に利益を作り出すことが目的なのです。

また、破綻してしまっては立ち直るまでのダメージが大きすぎますし、今回紹介する手法に巻き込まれると復活できなくなる可能性大です。また、今回紹介する手法を推進した仲介業者はその銀行とは取引できなくなります。

ではどんな手法なのでしょう。

結論から言うと、同一の物件に対し、契約書を2重に用意します。
昔からある手法です。
今回のケースはちょっとだけひねりをきかせているのですが、本質的には売買契約書の偽造です。

過去の手法では売買契約書を2種類作ることを物件購入者も仲介業者も自覚しているので両者に自覚があります。
今回の手法は物件購入者が自覚せずに加担するよう巧妙に仕組まれています。

よく考えればやばい取引であることに気づくはずなんだけどなぁ~~ でも騙されて取引をしているのか、確信犯的に無知なふりして取引に乗ってしまうのか。

ポジティブにとらえると、それだけ不動産投資のすそ野が拡大し、素人投資家が増えてきたということなんでしょうか。ああ、任意売却の物件の列ができる数年後が見えるようだ。。。。いつか見た風景ではありますが。

その3に続きます。

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
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