1棟もの収益マンションへの投資と収支(2)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出し、1件通り1件返事待ちです。以前セルフストレージ売却で1億6千万儲けた話を書きました。キャピタルゲインから納税予定額を取っておきますと残りがまるまる投資資金として活用できることになります。3~5千万をトランクルームへの再投資に使うことにしました。3千万をベンチャー企業育成のためも事業投資資金に使うことにしました。不動産への投資は長期安定で再投資することで複利運用ができ、資金が倍々ゲームで増やせますが爆発的に1000倍5000倍ということにはなりません。ですから今回の出資も含めてすでに複数社に分散して投資を行っています。私なりに分散効果を考えたポートフォリオです。

 

だいぶ資金が余りますが長期安定成長が可能な不動産賃貸事業と言えどいつ何が起きるかわからないもの。仲良しの銀行さんに定期で〇千万積んでおきます。

 

資金を寝かせていてはもったいないという社長仲間もおりますが、トランクルーム投資で十分儲かる。

 

都心や政令指定都市でグロスで12~15%ネット(経費控除後)で7~8%の物件というのは、賃貸レジ(residential=居住系)や賃貸オフィスビルではなかなかあるものではありません。地方の県庁所在地や人口10万人超の都市で取り組んでもやりようによってはグロス利回りで15~30%、ネットで10~25%を叩き出せる。半額借入組み合わせてレバレッジを効かせれば利回りはざっと倍近くなる。

 

自己資金10%程度でレバレッジ9~10倍という高レバレッジで自己資金利回り15%~20%を創り出すアパマン投資と異なり、トランクルーム投資は低レバレッジでまたはレバレッジを掛けなくても、自己資金利回り(CCR=Cash-on-Cash Return)で20~50%を叩き出せるわけです。

 

しかも低空室率リスクときたものだ。安心して枕を高くして眠れるというものです。ちまたの二重売買契約系の業者さんにあおられてやれフルローンオーバーローンと騒がずに、地に足をつけてセルフストレージ投資をやっていれば未来は明るいというわけです。

 

事業投資の話とトランクルーム再投資のお話はリクエストがあれば気が向いた時に書こうと思います。リクエストはコメント欄へお願いします。

 

さて前回の不動産投資系の投稿から41日ぶりの投稿です(前回の投稿はこちら)。

 

「経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います」と、前回書きました。そこで、続きを書こうと思います。

地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

では、地方の一棟マンションの投資シミュレーションを見ていきましょう。
アパートの時との一番の違いは、キャッシュフローの規模感です。
アパートですと、一棟当たりの価格が数千万円の前半から中ごろです。
前回お話しした例ですと一棟当たりの価格が2560万円、手元に残るキャッシュフローが152.4万円でした。
利回りは良かったのですが、規模が小さいのでこれで「勤め人人生」を卒業するというわけにはいきませんよね。
すくなくとも月のキャッシュフロー(経費支払や返済をした後の手元にのこる資金)で100万円越え、年収で1200万円越えは狙っていきたいところですが、一棟アパートですと月のキャッシュフローの増加額が10万円から15万円といったところ。空室が続く時期には月数万円程度です。

 

年収換算で100万円前後です。キャッシュフローは生まれますが、規模が小さいので微々たるものでした。

これでは、勤め人を引退しようと思ったらアパートを10棟15棟と買わなくてはならず、その分管理も煩雑になりますし入退去があちこちで起こることとなるので、アパート経営にやたらと時間を取られるようになります。
一棟マンションですと、一棟当たりの価格が上がります。
物件のグレードが良いからですが、その分賃料設定もアパートより有利にできますし、銀行が足の長い(返済期限の長い)ローンを出してくれます。足の長いローンが使えるということは、毎月の返済額を抑えることができ、手元に残るキャッシュフローが厚くなるということです。このキャッシュフローを手元に温存しておき、2棟、3棟と物件数を増やしていくことができます。

地方アパート投資ではキャッシュフローの規模が小さいのですが、一棟マンションですと規模が大きくなるにしたがって、比例してキャッシュフローも大きくなります。あなたが勤め人暮らしとさよならすることができるスピードがぐっとあがり、上手な人ですと1年半から2年程度でアーリー・リタイアが可能となります。

木造・軽量鉄骨造のアパートと違い、重厚なつくりのマンションは数十年にわたってマネーをあなたにもたらしてくれますから、私的年金代わりにもなり、老後の備えにもなりますね。
古くなったマンションは売却するか、残債がぐっと減った状態になっているでしょうから蓄積された豊富なキャッシュを使って建て替えし新築マンションとして再度賃貸するなり、分譲物件として販売してしまえばよいのです。
まずは、キャッシュフローの大きさに驚かれることと思います。その辺に着目しながら知識をインプットしていってください。
ここではよくある例として、一部屋あたり月5万円の家賃が得られる、部屋が20室ある物件を参考にしましょう。月収100万円、年収1200万円のアパートです。
3-5-2
金額の規模感が違うので、アパートとマンションで金額を比較しやすいように縦軸の長さを金額比にしてみました。
 
地方一棟ものの特徴がお分かりになりましたでしょうか。
そうです。アパートに比べて規模が大きいので、毎月獲得可能な家賃が多いのです。
一部屋分では5万円の家賃しか取れませんが、20戸あれば月に100万円が入ってきます。
アパートよりも運営費が若干高めになっています。これは、マンションはグレードが上がる分、固定資産税が高くなるところを反映させています。
基本的に固定資産税というのは、土地部分は国が定める公示地価を基準に決められています。これはアパートでもマンションでも同じ。
建物部分は、基本的に構築時にかかったコストに見合う形で設定されます(経年による価値の減少も考慮します)。木材や薄い(厚さ4mm以下の)鉄骨で作られたアパート(木造、もしくは軽量鉄骨造)と、堅固につくられたマンション(重量鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC※1)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC※2)造)では構築原価が異なるのは、当然ですね。
※1 Reinforced(英:強化された) Concrete(英:コンクリート素材)の頭文字をとった略称で、RC造といいます。
※2 Structured(英:構造化された)RCということで、SRC造といいます。RCのところは※1と同じです。ちなみにプロ度の高い不動産屋さんならRCとSRCが何の略か当然、ご存じのはずですのでお会いする際に知らない振りして聞いてみましょう。基礎知識のある担当者かどうか一発でわかります。
国土交通省(旧建設省)では毎年、建築着工統計という統計データを公開しておりまして、そこを見ますと日本全体の建物コストの平均値がわかります。木造ですと平米で16万円前後、RCですと平米で22万円前後。時期により変動しますが、目安としてはこのくらいです。これが原価なのですが新築マンションですとなぜか平米で30万円40万円になっているものもよく見かけます。これは、分譲業者さんや間に入っている方たちへの謝礼や広告費、地権者への無償での区分所有居室の提供費用などが乗っているためです。
話が脱線しました。
明日の投稿では、収支構造の話に戻ります。

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