1棟もの収益マンションへの投資と収支(1)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。22日ぶりの投稿です。新規トランクルームへの問い合わせが殺到して対応に追われておりました。さらに、某社の買収案件の調査と助言。
経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

1棟ものアパート以上にキャッシュフローが出ます。その点で、資産に組み込んでおくべき投資対象です。

この分野の物件を買い進めている投資家の多くがセミリタイヤを達成しています。また、再現性も高いです。

実際には1棟ものマンションだけを買っている人というのはあまり多くなく、1棟ものマンションと1棟ものアパートを交互に買っている人が多いですね。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解してください。

そのまえに・・・ 地方の一棟アパート投資の復習


では、地方の一等マンションの投資シミュレーションを見ていくまえに、前の節でお話ししました、地方の一棟アパート投資の投資採算性について復習しましょう。

たとえば前の節で紹介した典型例ですと、2560万円の物件を買うと、満室時の賃料収入が384万円(表面利回り15%)、運営費と維持管理費を除くと手取り家賃が307万2千円(純利回り12%)、ローン返済後の手取り家賃、すなわちキャッシュフローが年152.4万円となるというお話でした。

以下、復習を兼ねて再掲します。

満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の手取り家賃 307万2千円。純利回り12%)

毎月の支払額が12万9千円、年154万8千円。返済後に手元に残る家賃(キャッシュフロー)は
152.4万円/年、12.7万円/月。物件価格に対するキャッシュフロー利回り5.9%(=152.4÷2560)。
これは物件価格と同額のローンを調達して買った場合でした。

購入時には仲介手数料、不動産取得税、登記手数料、銀行へのローン手数料などがかかりまして、おおよそですが物件価格の7%~8%程度です。
そこの部分だけあなたの自己資金から捻出したとしますと、180万円になります。

あなたが懐から180万円出すことで毎年、維持管理費やらローン返済をした後でも152.4万円残る。
拠出自己資金に対するキャッシュフローの割合を「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(Cash-on-Cash Return(略称CCR)、自己資金利回り)」といいます。

ですから、このアパートに投資した場合のCCR(自己資金利回り)は年率84.6%(=152.4÷180)。
融資時に銀行さんから物件価格の1割程度の頭金を求められることがあります。

その場合ですと180万円のほかに2560x10%で256万円の自己資金を追加投入します。その場合のCCR(自己資金利回り)は年率34.9%(=152.4÷436。436万は180万+256万の意味)
年率84.6%の投資ですか!
ローンに頭金を1割入れても年率34.9%の投資!!
すごいですね!

これを知ったら、皆さんこぞって争うように物件を買っていきそうです。

実際には空室リスクの問題があります。売りに出ているアパートは築20年前後からそれ以上のものが多いので、実際には2~3割の空室があります。満室で売りに出ているアパートでも、実際に買えばわかるのですが買って間もなく空き始めます。リフォームしても集客には苦労すると思います。賃料を下げるか、広告料を仲介業者に払って優先的に入居者を案内してもらわないといけませんが、収益性の悪化要因となります。

ですので、実際の運用イメージとしては、空室が続いて客付けやリフォームに支出がかさむ時期には、キャッシュフローのところが7掛けから6掛け位になる場合があるということだけ、頭の片隅においてください。6掛けになってもフルローンの場合のCCRは50.8%(=91.44万円÷180万円。91.44万円は満室時キャッシュフロー152.4万円の6掛け)。
頭金を1割出してもCCRは20.9%(=91.44÷436)。

次いで、地方の一棟マンションへの投資シミュレーションを見ていきましょう。

次回に続きます。



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