1棟ものアパートへの投資と収支(3)地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか。前回は現金買いが前提でした。今回は、ローンを活用する効果についてお話ししたいと思います。視覚的にイメージをつかみやすいよう説明を試みたいと思います。

地方の一棟ものアパートをローンで購入する場合のシミュレーション

では、地方の一棟ものアパートを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

仮に20年ローン、金利2%の場合で考えてみましょう。

ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。

日本住宅支援機構(旧 住宅金融公庫)
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
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購入対象の1棟ものアパートは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。

1棟アパート
構造 木造
築年 22年
満室時年収 384万円(月32万円)
販売価格 2560万円(表面利回り15%)
(運営費・維持管理費を賃料の20%と想定した場合の利回り12%)

 

 

 

返済例の試算


借入額は満額の2560万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。

・商品タイプ 「民間金融機関ローン」
・借入期間 20年
・金利タイプ 全期間固定
・借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
・借入金額 2560万円
・返済方法 元利均等
・ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
・他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
・現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

試算結果


毎月の支払額が12万9千円、金利と元本を合わせた、20年通しての総支払額が3108万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、20年かけて少しずつ返済していくわけです。

毎月の返済が13万円弱、これに対して月収は最大32万円ですから、だいぶ余裕がありそうですね。

この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

返済比率の計算

毎月の返済額が129,506円で、年間1,554,072円です。
年間の家賃収入は384万円ですから

アパート(本文とは関係ありあせん)

アパート(本文とは関係ありあせん)

家賃収入 384万円
返済額  155万4072円(家賃収入に対する比率 40.48%)
運営費  76.8万円(家賃収入に対する比率 20%)
残    151万7928円(家賃収入に対する比率 39.52%)
です。

家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。

わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきましたが、経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。

なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。


 


 

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