1棟ものアパートへの投資と収支(1)はじめに

トランクルーム大家マイクラです。経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、様々な状況下でシミュレーションを行いたいと思います。

フルローン・オーバーローンはリスクとリターンがあっていないということは昨日お話ししました。
とはいえ、適切なレバレッジでアパート・マンションを購入して不動産投資を行うことは、資産形成の王道であります。

アパート、マンションへの投資はわたくしの経験から申しましてもおすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。

お勤めをされている方がお勤めの傍ら行う資産形成手法としては、おすすめの投資対象のひとつであり、取り組みの難易度もそれほど高くありません。比較的、利益が出やすい投資対象であると言えます。

ようは、変な業者につかまらなければいいだけ!です。

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

悪徳業者のイメージ(本文とは関係ありません)

 

 

 

 

そこでここから5回から7回程度の連載形式で、経済的自由の獲得を目指す大家さんの間で一番人気のある、一棟ものアパートへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います。

このシミュレーションは重要ですので、何度も読み返してしっかり理解することをおすすめします。
建物種類別に図解し、視覚的に理解できるようにしてありますから、難しいことはありません。
本質的なところをきちんと理解していれば仲介業者さんが頼りなくても、物件情報さえ持ってきてくれれば何とかなるというもの。

なお、ここでいう「1棟ものアパート」とは、一般的にいう木造アパート、軽量鉄骨アパートを指します。重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの大型マンションは次節「1棟ものマンション」の項にて説明します。

1棟もの物件をアパート、マンション別に分類する理由

なぜこういう、1棟アパート、1棟マンションといった分類の仕方をしているのかと申しますと、日本国内で定められた税法上の減価償却年限が関係しています。

建物は雨風にさらされ、灼熱の太陽光を浴び続けたりと、年月を経るにつれて建物が劣化していきます。
劣化の速度は部材の耐久性によって異なります。

そこで日本では、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造などという分類を行い、建物分が各分類ごとに経年劣化していく部分は(キャッシュアウトはしませんが)会計上の「経費(コスト)」としてみなしてあげましょう、その分税金を安くしてあげましょう、という制度があるのですね。これが減価償却制度。

減価は(建物など資産の)価値が減ること、償却は(建物など資産の価値が減るので)減った価値分を捨ててしまえ、という意味ですね。

捨てるといっても、建物をちぎって捨てるわけにはいかないので、紙の上の(決算書上の)処理として、例えば1億円の建物が20年で朽ち果てると税法で便宜的に定めたならば、毎年20分の1の500万円分ずつ、課税対象所得金額から減らしてあげましょう、という制度です。

毎年所得税だ地方税だ消費税だと払ってばかりいると政府も税務署も敵に見えてしまうかもしれませんが、
このへん、マネーを生む資産の取得と蓄積に関して、政府は資産形成したいみなさんの味方なのです。
有効活用しましょう。

木造のアパートと軽量鉄骨のアパートは、耐久年数の関係で一緒と扱いことがほとんどです。
どちらも税法上の減価償却年限が最大22年と建物系としては比較的短めであるうえに、中古物件の最短償却年限もどちらもともに4年。計算方法が同じなので数字も同じになるわけですが、以上のような背景から木造アパートと軽量鉄骨アパートを1つのくくりとしてまとめるて考察します。

なお、重量鉄骨造ですと新築で34年、中古で最短6年。鉄筋コンクリート(RC、SRC)造ですと新築の住居系で最長47年、最短9年となります。

まずは、地方の一棟アパートへの投資するとどんなキャッシュフロー構造になるのか、イメージをつかみましょう。

明日に続きます。


 


 

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