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どのような条件で物件購入資金を借入するか
最近融資条件が厳しくなってきたせいで買うのが難しいという人が増えていますが、逆に新規参入を狙っている人にとってチャンスです。融資が伸びないことによって不動産価格そのものが伸びない、つまり買手にとっては安く買えるということです。
実際に物件購入資金を借入する際には、金利、期間、自己資金によってどの金融機関を使うべきでしょうか。
例えば、メガバンクから借入すると、借入金利は１％台など低いのですが、融資期間は２０年と短い傾向にあります。
なおかつ、自己資金を２，０００万円は用意しなければいけないという厳しい条件があります。自己資金を十分に持っている人の場合は、このような融資を受けることもできるかもしれません。
同じ１億円の物件を買おうとしても、メガバンクから金利1％で借入できる人もいれば、借入できない人もいます。
では、メガバンクから融資を受けられない人はどうするかというと、金利２～３％台のローンを組むことになります。
金利はメガバンクに比べて高くても、借入期間が35年など長期間で借入できる場合があります。
また、以前は、自己資金がそれほどなくても、融資してくれるケースもありました。
ただし、前回のブログでご紹介したとおり、今年に入って特にも各金融機関の融資スタンスは厳しさを増しています。
今はどの金融機関でも自己資金がある程度必要になるでしょう。
【同じ1億円の物件でも返済額は異なる】
具体的な数字を挙げてご紹介しましょう。
＜例＞ 1億円のアパートを購入する場合（元利均等方式）
•金融機関Aで融資を組む場合：金利２% 、期間２０年、自己資金２，０００万円
借人金額８，０００万円 毎月の返済額４０万４，７０６円
•金融機関B で融資を組む場合：金利３．５% 、期間３５年、自己資金０円
借入済額1億円 毎月の返済額４１万３，２９０円
金融機関Aで融資を受けた場合、金利が低く、自己資金を２，０００万円入れており、返済期間は２０年と、早く完済できます。
返済が早く終われば、自然とキャッシュフローはよくなります。
しかし、自己資金２，０００万円を用意できる方はそう多くありません。
そうなると、金融機関Bから融資を受けることになります。
金融機関Bで融資を受ける場合、自己資金がなくても1億円の融資を受けることができ（実際は自己資金０円では融資を受けることは難しいですが）、借入期間を35年にすることができます。
毎月の支払額をだけを比べると、金融機関AとBでは、ほとんど変わりません。
しかし、返済期間において１５年も差が出てきます。
築年数が経てば経つほどリスクは大きくなるのですから、１５年返済し続けるのと、キャッシュフローが増えるのとでは全然違ってきますよね。
このように、同じ1億円の物件を購入するにしても、借入の方法によって、毎月の返済額や返済期間が大きく変わってくるのです。
そのため、融資を組むうえでも、どのような「戦略」でどのような「結果」を求めるのかが重要になります。
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イールドギャップを知っておこう
不動産投資で理解しておきたい用語として「イールドギャップ」というものがあります。
これは利回りから長期金利を引いた数値を指します。
次の2つを比較しながらご紹介していきましょう。
＜例＞
物件A 鉄筋コンクリート 利回り６％ 金利２%
物件B 木造 利回り１０％ 金利４%
金利だけで見ると、物件Aのほうが、条件がいいように感じます。
しかし、イールドギャップで比較してみましょう。
物件A ６－２＝４％
物件B １０－４＝６％
イールドギャップは物件Bの方が高くなります。
銀行は物件Bのほうがリスクは少ないと評価するため、物件Bのほうが融資の審査が通りやすくなります。
実際のところ、鉄筋コンクリートのアパートよりも木造のアパートのほうが収益性は高く、サラリーマン投資家に人気があります。
このように不動産投資を行う際には、利回りや金利だけで判断するのではなく、イールドギャップを高めていくことが大切になります。
物件を検討する際には、利回りや借入金利以外に、イールドギャップについても併せて考えましょう。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。
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